[人民網(wǎng)]:各位網(wǎng)友，下午好！

　　[主持人]:各位網(wǎng)友，大家下午好，感謝您收看人民網(wǎng)本期的視頻訪談！“天堂向右、住房向左”，中國(guó)老百姓對(duì)于樓市的迷茫，對(duì)于房?jī)r(jià)的無(wú)奈，以及對(duì)于住房的期盼，全都一股腦變成了這句話自嘲。回到上世紀(jì)90年代，房改的實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，甚至于房地產(chǎn)的興起全都是為了解決百姓住房的問(wèn)題，可以毫不夸張的說(shuō)，全國(guó)中國(guó)13億人，就有13億個(gè)住上好房子的美夢(mèng)。然而今天現(xiàn)實(shí)卻沒(méi)有那么完美，一方面全國(guó)大中城市商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性的矛盾突出，而另一方面，由于住房保障制度還不完善，低收入階層住房需求向來(lái)難以滿足。究竟應(yīng)該怎么客觀、全面地評(píng)價(jià)房改，應(yīng)該怎樣看待目前商品房市場(chǎng)出現(xiàn)的一些爭(zhēng)議，以及政府在與房產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)該承擔(dān)怎樣的職責(zé)呢？今天人民日?qǐng)?bào)人民網(wǎng)共同推出了“正本清源觀樓市”系列報(bào)道，并邀請(qǐng)到了中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌先生。顧教授您好，非常感謝您作客人民網(wǎng)，首先請(qǐng)您跟廣大網(wǎng)友打個(gè)招呼。

　　[顧云昌]:各位網(wǎng)友大家好，非常高興到人民網(wǎng)作客，就住房制度改革、房?jī)r(jià)問(wèn)題、住房問(wèn)題跟大家做一個(gè)交流。

　　[主持人]:顧會(huì)長(zhǎng)說(shuō)稱(chēng)謂是錯(cuò)的，不應(yīng)該是秘書(shū)長(zhǎng)。始發(fā)于上世紀(jì)80年代的中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，有人比喻像馬力強(qiáng)勁的火車(chē)頭，將住房制度從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)領(lǐng)入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道，回顧一下上世紀(jì)80年代中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的歷史。

　　[顧云昌]:中國(guó)的住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，可以說(shuō)是一個(gè)火車(chē)的關(guān)系，我把它比作是飛機(jī)上天。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)之所以今天能夠如此如火如荼的發(fā)展，和房改是分不開(kāi)的，如果沒(méi)有房改，就沒(méi)有今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我當(dāng)時(shí)曾經(jīng)做過(guò)這樣的比喻，促使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這架飛機(jī)能夠飛上天空的，靠的是兩架發(fā)動(dòng)機(jī)，一個(gè)燃料庫(kù)。第一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)就是房改，住房制度改革，把房屋推上市場(chǎng)商品化。第二個(gè)就是地改，土地使用制度改革，我們?cè)瓉?lái)土地都是國(guó)有的，不能流轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在把土地的使用權(quán)和土地的所有權(quán)分開(kāi)，以后把土地的所有權(quán)推上市場(chǎng)，把土地的使用權(quán)作為商品，房屋是商品、土地使用是商品，就導(dǎo)致了房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，就是兩家發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　[顧云昌]:還有燃料庫(kù)，燃料庫(kù)是金融、銀行的支持，沒(méi)有金融體系的支持我們房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有今天這么興旺。我們通常說(shuō)用未來(lái)的錢(qián)圓今天的住房夢(mèng)，這樣的過(guò)程是靠金融支持的，就是我們搞各種住房抵押貸款支持的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、中國(guó)住房問(wèn)題的解決有賴于房改、地改和金融的支持。

　　[顧云昌]:回顧當(dāng)初的住房制度改革，現(xiàn)在還記憶猶新，在1980年的時(shí)候，我們的總設(shè)計(jì)師鄧小平就提出了中國(guó)房改的思路，因?yàn)槲覀冞^(guò)去城市的住房是由國(guó)家包下來(lái)的。大家等、靠、要，就是靠國(guó)家的分配、單位的分配，自己是無(wú)能為力的，自己也不用多花功夫的。后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)這種體制阻礙了中國(guó)住房的發(fā)展、阻礙了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。世界上任何一個(gè)國(guó)家不可能用國(guó)家包下來(lái)的辦法、用福利制的辦法來(lái)解決所有住房問(wèn)題，在中國(guó)當(dāng)然也是不可能的。所以要更好地解決人們住房的問(wèn)題，必須改革我們的住房制度。

　　[顧云昌]:80年代初，根據(jù)鄧小平設(shè)計(jì)的房改的思路我們有一個(gè)探討。大概80年代中的時(shí)候，1985、1986年的時(shí)候有一個(gè)煙臺(tái)方案，第一次房改的方案先從煙臺(tái)等四個(gè)城市開(kāi)始。

　　[顧云昌]:80年代以后，陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)了三次的房改工作會(huì)議，但是因?yàn)榉N種原因，住房制度改革涉及到方方面面，太復(fù)雜了，實(shí)際上沒(méi)有取得突破性的進(jìn)展。

　　[顧云昌]:一直到1998年，當(dāng)時(shí)的朱镕基總理親自領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)注，根據(jù)鄧小平提出的房改的思路，提出了住房制度改革的一整套想法。就是取消福利制，變實(shí)物分配為貨幣分配，到我們住宅推上市場(chǎng)，最主要的目的就是鼓勵(lì)大家買(mǎi)房，銀行按揭買(mǎi)房的思路。所以98年我們的房改取得了突破性的進(jìn)展。

　　[顧云昌]:真正老百姓進(jìn)入買(mǎi)房市場(chǎng)2000年，1999年有一個(gè)過(guò)渡時(shí)期。2000年以后，我們國(guó)家規(guī)定單位以后不再搞市場(chǎng)買(mǎi)房分配給職工，而是由個(gè)人為主體，把住宅這個(gè)商品完全推向市場(chǎng)。1998年提出來(lái)的，2000年開(kāi)始實(shí)施新的住房的發(fā)展的道路，應(yīng)該說(shuō)到現(xiàn)在將近10年時(shí)間，房改的風(fēng)風(fēng)雨雨經(jīng)歷過(guò)各種問(wèn)題的討論，經(jīng)歷各種各樣的試點(diǎn)，最終在中國(guó)取得了成功，應(yīng)該說(shuō)是非常不容易的大事。我認(rèn)為中國(guó)的城鎮(zhèn)住房制度改革，房改是中國(guó)諸多改革中最成功的改革之一。當(dāng)然了，在改革過(guò)程中還存在著這樣那樣的問(wèn)題，但我認(rèn)為主流應(yīng)該肯定。

　　[主持人]:您作為房改整個(gè)的見(jiàn)證人了，您能談一談房改過(guò)程以后，您看到了哪些變化？房改具體有哪些變化？

　　[顧云昌]:最大的變化就是我們蓋了那么多的房子，老百姓的住房條件有了快速、高速的發(fā)展，我可以用這樣的話來(lái)比較，我們?cè)诟母镩_(kāi)放以前，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房可以用五個(gè)字概括：居者憂其屋。通過(guò)改革開(kāi)放以后住房的發(fā)展，特別是經(jīng)過(guò)房改以后，我們到上世紀(jì)末，初步實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。也就是說(shuō)我們?cè)诜扛倪M(jìn)程過(guò)程中，使我們大多數(shù)的人都擁有了自己的房子，現(xiàn)在80%以上的家庭都擁有了自己的房子，這個(gè)過(guò)程和房改是分不開(kāi)的。大概1978年人均的住房建筑面積7平方米多一點(diǎn)，現(xiàn)在人均住房面積，城市人口大量增加的前提下，人均住房面積達(dá)到27平方米，從不到8平方米發(fā)展到27平方米，你想想看，我們不到30年的時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了這么一個(gè)跨越，這和我們的房改是分不開(kāi)的。特別是進(jìn)入了新世紀(jì)以后，我們房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯加快。人的住房水平的提高，是最大的房改的工具，沒(méi)有房改就沒(méi)有今天興旺的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　[顧云昌]:第二，房地產(chǎn)的發(fā)展，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，可以說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了住房和汽車(chē)為主要消費(fèi)品的時(shí)代。這是我們?cè)跉v史發(fā)展過(guò)程中必然進(jìn)步的階段，就是房車(chē)時(shí)代。在這個(gè)時(shí)代中，住房消費(fèi)、住宅的發(fā)展對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的推動(dòng)力，因?yàn)樗鼛��?dòng)了幾十個(gè)行業(yè)，使我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了，快速發(fā)展中有房地產(chǎn)的功勞。所以房地產(chǎn)被定位為國(guó)家的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

　　[顧云昌]:第三，我覺(jué)得在這個(gè)過(guò)程中，我們住房制度得到改革以后，我們的理念，我們年輕一代的奮發(fā)的精神，我們以前等、靠、要，現(xiàn)在自強(qiáng)自立的精神、按勞分配的原則在住房制度上也體現(xiàn)出來(lái)了，對(duì)人的理念，特別是年輕一代的進(jìn)取精神，盡管大家現(xiàn)在按揭很辛苦，但是為了自己去奮斗這樣一種程度。不像過(guò)去，一到單位就等著國(guó)家分房，很被動(dòng)，甚至是主動(dòng)，當(dāng)然最大的是改善了我們的住房條件，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改變了我們的理念，市場(chǎng)的意識(shí)培養(yǎng)起來(lái)了。

　　[主持人]:這次訪談也有很多網(wǎng)友在網(wǎng)上紛紛留言，這里有一個(gè)網(wǎng)友提問(wèn)。他說(shuō)：中國(guó)住房制度改革是由原來(lái)的實(shí)物分房改成了貨幣分房，把住房推上了市場(chǎng)，住房是關(guān)系民生的一件大事，不能一下子推到市場(chǎng)上，否則國(guó)家難以控制局面，比如目前國(guó)家飛速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，您怎么看待這個(gè)問(wèn)題？

　　[顧云昌]:我們過(guò)去發(fā)現(xiàn)任何一個(gè)國(guó)家不可能用國(guó)家包下來(lái)福利制的辦法解決住房問(wèn)題，哪一個(gè)國(guó)家也不可能用市場(chǎng)的辦法解決住房問(wèn)題，解決住房問(wèn)題必須是兩條腿走路，一條腿靠市場(chǎng)解決，一條腿靠社會(huì)保障來(lái)解決。以前靠單位、國(guó)家包下來(lái)住房問(wèn)題是行不通的。我們?cè)诟母镩_(kāi)放初期，到了1978年人均住房面積比解放初期還少，完全是國(guó)家包下來(lái)，后來(lái)發(fā)展到了企業(yè)經(jīng)營(yíng)型、單位經(jīng)營(yíng)型，住房的面積增加了，但是仍然沒(méi)有擺脫這種福利制，但是必須得走市場(chǎng)化這條道路。這一點(diǎn)是認(rèn)定的。但是我們?cè)谧呤袌?chǎng)化道路中，也不能忘記了對(duì)我們一部分中低收入家庭、低收入家庭恐怕還要采取社會(huì)保障的辦法，完全靠市場(chǎng)也解決不了問(wèn)題，所以兩條腿走路非常重要，一條腿市場(chǎng)化、一條腿市場(chǎng)保障。

　　[主持人]:也就是不能非常片面地看待這個(gè)問(wèn)題。

　　[顧云昌]:首先市場(chǎng)化為主解決住房問(wèn)題，這是很多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都走過(guò)的道路。對(duì)中國(guó)過(guò)去走過(guò)10年的房改歷程已經(jīng)充分證明我們解決住房的速度、房改以后的速度要大大快于在房改以前的速度，這已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)了。光靠市場(chǎng)化，社會(huì)保障缺失的話，有一部分人住房有困難，解決不了，這個(gè)問(wèn)題又?jǐn)[在我們面前。

　　[主持人]:您目前怎么看待房?jī)r(jià)的攀升，老百姓買(mǎi)房難的問(wèn)題呢？造成這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)的根源是什么？

　　[顧云昌]:中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從真正意義上進(jìn)入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是2001年以后，也就是最近7、8年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才進(jìn)入真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。盡管我們房地產(chǎn)業(yè)在80年代中就提出了，但是當(dāng)時(shí)的中國(guó)處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中，或者個(gè)人不買(mǎi)房、單位買(mǎi)房，那時(shí)候房地產(chǎn)并沒(méi)有在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以后，房地產(chǎn)發(fā)生、發(fā)展的規(guī)律，它的特點(diǎn)，中國(guó)老百姓知道的不多，我們的政府過(guò)去沒(méi)有研究透，甚至很多專(zhuān)家對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)怎么發(fā)展也不太清楚。

　　[顧云昌]:過(guò)去老百姓不關(guān)心房?jī)r(jià)問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題跟他沒(méi)關(guān)系，是公對(duì)公的問(wèn)題，等著分配。現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲很快，人們很驚訝，但是作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，都希望價(jià)格越低越好。

冰箱、彩電剛開(kāi)始很貴，后來(lái)越來(lái)越便宜，手機(jī)也是這樣，房子是不是應(yīng)該也是這樣？我們對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品，不太了解它發(fā)生發(fā)展的規(guī)律。據(jù)我?guī)资�年研究中�?guó)的房地產(chǎn)和研究世界各國(guó)的房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)全世界如果沒(méi)有意外的情況下，英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)這些國(guó)家，過(guò)去50年房?jī)r(jià)都在往上漲，這是全世界特有的規(guī)律，漲幅很快。中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅并不是最快的，韓國(guó)的首爾房?jī)r(jià)漲得特別快，英國(guó)漲得比我們還快。有這樣一個(gè)規(guī)律，房?jī)r(jià)在隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于房地產(chǎn)固有的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)上升有時(shí)候比國(guó)家指數(shù)要高一點(diǎn)，這是符合房地產(chǎn)發(fā)生、發(fā)展的規(guī)律、特點(diǎn)的，但是我們對(duì)此不太了解。

　　[顧云昌]:如何來(lái)看待我們這幾年的房?jī)r(jià)呢？我們仔細(xì)地研究一下，從2000、2001、2002、2003年，這四年中國(guó)城市的房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，統(tǒng)計(jì)顯示我們每年的房?jī)r(jià)上漲3%到4%，2004年上升的比較快，大概當(dāng)年發(fā)布的數(shù)字達(dá)到15%，我講的都是商品住宅的價(jià)格，2004年漲的快一點(diǎn)。2005、2006年宏觀調(diào)控以后，“國(guó)6條”發(fā)布以后，房?jī)r(jià)平均漲幅是百分之七點(diǎn)幾、百分之五點(diǎn)幾，增幅下降。我們看到2000—2003年，或者1998—2003年，房?jī)r(jià)是穩(wěn)定的，3%、4%。2004年突然漲高了，2005、2006年增幅又開(kāi)始回落，今年上半年的房?jī)r(jià)漲幅是百分之七點(diǎn)幾，是這樣一個(gè)過(guò)程，這個(gè)房?jī)r(jià)是全國(guó)的水平，全國(guó)的水平不等于每一個(gè)城市都這樣。我們看到的是北京，因?yàn)榇蠹叶荚诒本�，所以感受到房�(jī)r(jià)上漲過(guò)快。全國(guó)并不是這樣的情況，并不是所有的城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，像北京、上海、深圳、廣州這些大城市漲的比較快，我們看到其他四國(guó)，也是大城市房?jī)r(jià)漲的比其他城市漲得快。一個(gè)是漲得快，一個(gè)房?jī)r(jià)本身就高，這就是房子和汽車(chē)不一樣，有城市的差異，在不同的城市有不同的反映。

　　[顧云昌]:如何客觀看我們房?jī)r(jià)的漲幅，我們也應(yīng)該深入地研究和探討，為什么房?jī)r(jià)會(huì)漲得快一點(diǎn)，在某些城市、某些時(shí)段漲得快一點(diǎn)，我認(rèn)為決定房?jī)r(jià)的因素主要是兩個(gè)：一個(gè)是成本因素，一個(gè)是供求因素。

　　[顧云昌]:用成本的高低決定房?jī)r(jià)，更有供和求的關(guān)系決定房?jī)r(jià)。大家看到我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成本首先是土地的成本、建筑材料的成本、人工的成本這個(gè)是決定房?jī)r(jià)的主要因素，由于房地產(chǎn)和土地連在一起，由于土地的稀缺性，由于土地的地塊的不可取代性，汽車(chē)、家電可以用完再買(mǎi)，但是房子蓋掉下次沒(méi)有人用這個(gè)土地了，由于這種情況，土地不斷升值、城市不斷的發(fā)展，土地不斷的升值，導(dǎo)致低價(jià)的上升，我們的材料價(jià)格也在漲，就像我們建房的品質(zhì)越來(lái)越好，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，這是一個(gè)規(guī)律。

　　[顧云昌]:第二，就是剛才說(shuō)的供求規(guī)律，房?jī)r(jià)市場(chǎng)和其他市場(chǎng)一樣，供不應(yīng)求的時(shí)候價(jià)格一定上漲，供不應(yīng)求越嚴(yán)重，價(jià)格上漲越快，如果供大于求得，有的是房子賣(mài)，房?jī)r(jià)是上不去的，你炒也炒不上不去的。我們這幾年的變化和成本有關(guān)系，一方面是成本，一方面是供求，但是主要是供求。2004年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，因?yàn)槲覀兊墓┣蟀l(fā)生了變化，我們需求很旺盛，我們的供相對(duì)于旺盛的需求來(lái)說(shuō)顯得不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。越是大城市需求越旺，比如北京的買(mǎi)房人，1/3以上不是北京人買(mǎi)房子，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)特點(diǎn)是區(qū)域性的市場(chǎng)，東西不能調(diào)來(lái)調(diào)的去，房子不夠了，北京不夠了上海的房子調(diào)過(guò)來(lái)，房地是調(diào)不過(guò)來(lái)了。

　　[顧云昌]:還有一個(gè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求的彈性系數(shù)很大，這可能是經(jīng)濟(jì)學(xué)的名詞，供應(yīng)的彈性，因?yàn)檫@個(gè)房子沒(méi)有其他可替代的，房子今天竣工了，起碼2、3年以前拿地，開(kāi)發(fā)土地、把房子蓋起來(lái)，今天才可以賣(mài)，不是幾天要了土地以后生產(chǎn)，生產(chǎn)不出來(lái)的，彈性系數(shù)很小，但是需求彈性很大。因?yàn)楝F(xiàn)在沒(méi)有說(shuō)北京的不能到上海買(mǎi)房子，不能說(shuō)東北人不能在北京買(mǎi)房子，他想在這里買(mǎi)房子，覺(jué)得很好，他就來(lái)買(mǎi)了，全世界都可以買(mǎi)。需求的彈性很快就膨脹了，供應(yīng)的彈性系數(shù)比較小，造成了供求關(guān)系，容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，等等房地產(chǎn)市場(chǎng)特有的規(guī)律，它的特點(diǎn)我們過(guò)去了解不多，所以房?jī)r(jià)一漲，大家覺(jué)得房?jī)r(jià)上漲很快。

　　[顧云昌]:我們還要看收入的不斷增長(zhǎng)，支撐著房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種需求拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以使我們看到了這幾年的房?jī)r(jià)，特別是一些大城市，房?jī)r(jià)上漲很快，和當(dāng)?shù)匾话愕木用袷杖胂啾炔町惥秃艽罅耍�產(chǎn)生這樣的情形。

　　[主持人]:其實(shí)老百姓感覺(jué)房?jī)r(jià)漲得很快，主要也是從感覺(jué)來(lái)說(shuō)的，從主管部門(mén)掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前咱們的房?jī)r(jià)水平究竟怎么樣，中國(guó)房?jī)r(jià)合理范圍該是多少？目前超過(guò)了這個(gè)范圍了嗎？

　　[顧云昌]:這個(gè)問(wèn)題很復(fù)雜，北京房?jī)r(jià)是不是合理范圍以內(nèi)、上海房?jī)r(jià)是不是合理范圍以內(nèi)。哪個(gè)國(guó)家都沒(méi)有說(shuō)是不是在范圍內(nèi)，聯(lián)合國(guó)曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)了世界各國(guó)的住房?jī)r(jià)格以后，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字得出結(jié)論，許多國(guó)家在正常情況下，房?jī)r(jià)和收入之間有一個(gè)比，叫做房?jī)r(jià)收入比，什么意思呢？就是一套房子的價(jià)格和一個(gè)家庭年收入之比，這叫房?jī)r(jià)收入比。這也很復(fù)雜，一套房子是什么樣的房子呢？是一套中等水平的房子的價(jià)格和一個(gè)中等收入家庭的收入之比，房?jī)r(jià)收入比。這當(dāng)中也有一些很復(fù)雜，到中等水平的房子是多少面積呢？在中國(guó)現(xiàn)在是多少面積呢？美國(guó)多少面積？上海多少面積？北京多少面積？也不一樣。一個(gè)中等收入家庭是可確定收入還是全部收入，統(tǒng)計(jì)都不一樣，聯(lián)合國(guó)各個(gè)數(shù)字提出來(lái)3-6倍，正常情況下3-6倍，是這個(gè)情況，正常應(yīng)該說(shuō)3-6倍，實(shí)際上根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以后分析出來(lái)的，這個(gè)差距很大，有的是10倍以上，有的也是2、3倍，各國(guó)的國(guó)情不一樣。

　　[顧云昌]:如何來(lái)看待中國(guó)的房?jī)r(jià)呢？我想告訴大家一組數(shù)據(jù)。實(shí)際上據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，1998-2006年，城鎮(zhèn)居民可支配收入年增長(zhǎng)速度大概9.1%左右，我們的房?jī)r(jià)根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字每年增長(zhǎng)8.2%，我們的收入漲的比房?jī)r(jià)漲的還快，房?jī)r(jià)漲的比收入還慢，如果按照全國(guó)平均大預(yù)算價(jià)，我們的家是下降了，也就是說(shuō)買(mǎi)方更容易了。

　　[主持人]:從數(shù)字上來(lái)說(shuō)是這樣的感覺(jué)。

　　[顧云昌]:但是老百姓感覺(jué)房?jī)r(jià)越來(lái)越貴、買(mǎi)不起了，這里面有一個(gè)差異。從全國(guó)來(lái)說(shuō)，實(shí)際上這幾年不同收入家庭的收入數(shù)是不一樣的，中等收入家庭年收入增長(zhǎng)的水平差不多也是8.2%左右，和房?jī)r(jià)差不多。中等收入家庭房?jī)r(jià)漲多少、我收入漲多少，是同樣持平的。中、高收入家庭，收入的增長(zhǎng)要高于房?jī)r(jià)，越是高收入、收入增長(zhǎng)速度比房?jī)r(jià)高，所以對(duì)中、高收入家庭來(lái)說(shuō)，收入漲的比房?jī)r(jià)快。而中、低家庭的收入正常水平要低于房?jī)r(jià)的正常水平，所以對(duì)中、低家庭是百分之七點(diǎn)幾，六點(diǎn)幾，他感覺(jué)到房?jī)r(jià)漲的比我收入漲的快得多。所以，隨著這幾年房?jī)r(jià)平均水平上升的幅度，這樣的情況下，由于各種不同家庭收入增長(zhǎng)不一樣，所以就產(chǎn)生了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看法不一樣。

　　[顧云昌]:當(dāng)然，中高收入家庭也會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)漲的太快。作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，都說(shuō)東西貴，沒(méi)說(shuō)太便宜了，都希望便宜，但是實(shí)際上對(duì)中高收入家庭是便宜的。恰恰市場(chǎng)上買(mǎi)房的人中高收入、高收入家庭多一些，一方面大家說(shuō)買(mǎi)不起房，一方面北京等一些地方房子賣(mài)得很好，賣(mài)光了。這就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，我們的分配不均的問(wèn)題，貧富差距在拉大，在這樣的情況下，我們的住房問(wèn)題、買(mǎi)房問(wèn)題就凸顯出來(lái)了，要這樣來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題。如何來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，必須從整個(gè)的社會(huì)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展統(tǒng)籌兼顧來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題，得出解決問(wèn)題的辦法，所以說(shuō)我們一部分中、低收入家庭，特別是剛剛走入工作崗位的年輕人，感覺(jué)到房?jī)r(jià)貴、買(mǎi)不起，的確是這樣的情況。

　　[顧云昌]:還有一個(gè)問(wèn)題，老百姓自己感覺(jué)到的房?jī)r(jià)要比統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字高，統(tǒng)計(jì)局是7%，我感覺(jué)是10%、20%，什么原因呢？統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字是平均數(shù)字，就是平均的房?jī)r(jià)漲多少，平均當(dāng)中有什么問(wèn)題呢？比如北京的房子越蓋越往外面走了，五環(huán)甚至往六環(huán)走了，去年不少房子還是在四環(huán)邊上，今年四環(huán)邊上少了，到五環(huán)上去了，明年可能就到六環(huán)去了，應(yīng)該說(shuō)房子越往外走，低價(jià)越來(lái)越便宜、房?jī)r(jià)越來(lái)越低，它的漲幅是平均價(jià)格，房屋在邊緣化的漲幅，對(duì)于每棟樓來(lái)說(shuō)恐怕漲幅要超過(guò)平均水平，這是讓我們老百姓感覺(jué)到的，房?jī)r(jià)明明漲了買(mǎi)分之十幾、二十幾，怎么統(tǒng)計(jì)的才百分之五、百分之六啊？它是平均的概念，而我們體會(huì)到的是每棟樓盤(pán)的感覺(jué)，是有差異的。

　　[主持人]:對(duì)于房?jī)r(jià)另外還有一種說(shuō)法，認(rèn)為是政府對(duì)于土地的投放量不足，您覺(jué)得有這方面的原因嗎？

　　[顧云昌]:應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和土地的投放量是密切相關(guān)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是區(qū)域性的市場(chǎng)、地區(qū)性的市場(chǎng)，北京今年漲的很快，不等于上海漲，上海前兩年漲得快，不等于北京在漲。各個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是都各個(gè)地方的供求關(guān)系決定的，在某一個(gè)時(shí)段，某幾年當(dāng)中，比如前幾年上海、杭州的房?jī)r(jià)漲得很快，肯定那時(shí)候上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況。現(xiàn)在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下來(lái)了，供求關(guān)系平衡了。北京這幾年上漲很快，都是供求關(guān)系決定的。求就是需求，需求就是買(mǎi)了房子以后自己自住的需求，也有買(mǎi)了房子作為一種儲(chǔ)蓄、投資的需求，房地產(chǎn)另一個(gè)特點(diǎn)就是它不僅是消費(fèi)品而且是投資品，哪個(gè)國(guó)家都是這樣的，不能把房地產(chǎn)只看作是消費(fèi)品不是投資品。我在市場(chǎng)既有投資性需求，又有消費(fèi)型需求，兩個(gè)需求旺盛的情況下，相對(duì)于 需求旺盛的情況下，供應(yīng)跟不上，必然導(dǎo)致供不應(yīng)求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的攀升。

　　[顧云昌]:導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲另外一個(gè)問(wèn)題是土地。土地如果供應(yīng)不足、開(kāi)發(fā)不足，蓋房子不多，造成了供應(yīng)鏈不多。所以這點(diǎn)來(lái)講，土地是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)積極攀升的情況，肯定對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)中，樓盤(pán)的供應(yīng)量和需求之間出現(xiàn)了供不應(yīng)求，造成這種情況可能是前一兩年，甚至兩三年土地供應(yīng)、土地開(kāi)發(fā)量相對(duì)今天的需求量不足，這個(gè)定義有一個(gè)時(shí)間差，是當(dāng)時(shí)感覺(jué)不出來(lái)的。

　　[顧云昌]:我舉個(gè)例子，為什么深圳的房?jī)r(jià)今年上半年老百姓感覺(jué)到上半年漲了50%？因?yàn)樯钲谠?001年以前的三年中，深圳基本上沒(méi)有土地供應(yīng)，過(guò)去三、兩年沒(méi)有土地供應(yīng)，這說(shuō)明市內(nèi)沒(méi)有樓盤(pán)可蓋了，需求擺在這里的，導(dǎo)致了供不應(yīng)求的情況，所以房?jī)r(jià)必然上升。

　　[顧云昌]:北京前三年當(dāng)中，都是土地的供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有完成。導(dǎo)致了北京在2004、2005年土地的開(kāi)發(fā)量比上一年有很大幅度的下降，導(dǎo)致了北京市去年商品住宅的竣工量比上一年下降了20%多。由于土地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有很好地完成，土地的開(kāi)發(fā)量有下降，導(dǎo)致了樓盤(pán)的供應(yīng)量下降，而北京的需求還很旺盛，這樣的情況下導(dǎo)致了供求的失衡，供不應(yīng)求，必然導(dǎo)致了市場(chǎng)上的價(jià)格上漲很快。所以你剛才說(shuō)的土地，供應(yīng)足不足，不能一概而論。

　　[顧云昌]:有的城市土地供應(yīng)很充分，比如重慶市，這兩年房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，和重慶的土地供應(yīng)充足、市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)妥有關(guān)系。我在想，重慶這個(gè)城市直轄10年，這個(gè)城市面就擴(kuò)大，直轄城市肯定批了很多的土地開(kāi)發(fā)，有大量的土地儲(chǔ)備、有大量的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在這樣的情況下，供應(yīng)相對(duì)充分一點(diǎn)，所以，它樓價(jià)漲的慢一點(diǎn)。所以土地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講也是非常關(guān)鍵的。

　　[主持人]:目前有房地產(chǎn)商囤積土地的情況，您任何看待這個(gè)問(wèn)題？

　　[顧云昌]:作為政府現(xiàn)在“國(guó)6條”、“國(guó)8條”中，提出了盤(pán)活存量土地，現(xiàn)在樓盤(pán)供應(yīng)很緊張，許多開(kāi)發(fā)商不開(kāi)發(fā)，放在囤積在那里，這個(gè)行為是要制止的，要采取有力措施干預(yù)。比如閑置一年的要交閑置費(fèi)，閑置兩年的要無(wú)償收回。為什么要這樣做呢？開(kāi)發(fā)商一般來(lái)說(shuō)是利潤(rùn)低，我發(fā)現(xiàn)我這個(gè)樓盤(pán)越往后、房?jī)r(jià)漲得越快，我賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，越是供不應(yīng)求下面越容易囤積，少了以后再囤積，囤得太多了，就不用囤積了。現(xiàn)在有很多的政策是你不能無(wú)盤(pán)銷(xiāo)售、不能囤積土地，這兩年需求太旺盛了，所以，政府應(yīng)該在這些方面采取措施，有些地方做的力度不夠。

　　[顧云昌]:當(dāng)然，存量土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)當(dāng)中有許多的問(wèn)題，有政府的問(wèn)題也有開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，應(yīng)該在這方面抓緊力度、加大力度把存量土地盤(pán)活，把真正違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的該收回的就收回、該處罰就處罰，這樣加大供應(yīng)量，改變供求關(guān)系，這很重要。越是緊張得時(shí)候，越囤積土地供應(yīng)量越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)的少，漲價(jià)就快。

　　[主持人]:高漲的房?jī)r(jià)對(duì)于很多低收入者來(lái)說(shuō)是很大的負(fù)擔(dān)，國(guó)家要提出像廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的方面，經(jīng)濟(jì)適用房有這樣的現(xiàn)象，有的網(wǎng)友說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房成了特權(quán)的房，真正低收入者買(mǎi)不到住房，您如何看待目前經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的前景。

　　[顧云昌]:經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房提出是在1998年的房改文件中提出來(lái)的，1998年的房改文件中第一項(xiàng)就是改革分配體制，變實(shí)物分配為貨幣分配。

　　[顧云昌]:第二項(xiàng)就是區(qū)別不同對(duì)象，對(duì)不同的住房家庭實(shí)行供應(yīng)政策、供應(yīng)體系。供應(yīng)體系提出來(lái)就是我們現(xiàn)在很明確，中等和中等以上收入家庭到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)或者租賃商品房，中低收入家庭當(dāng)時(shí)提出來(lái)是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，低收入家庭提出廉租房。

　　[顧云昌]:這個(gè)政策本身是好的。在貫徹實(shí)施的過(guò)程中，有的城市、省市管理不嚴(yán)，出現(xiàn)了特權(quán)階層的問(wèn)題。但是咱們客觀來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)初出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房政策是1998年，我們1998年的時(shí)候希望通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房既解決老百姓住房問(wèn)題，同時(shí)經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房大量生產(chǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)擔(dān)心經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)人買(mǎi)，開(kāi)始沒(méi)人買(mǎi)，有錢(qián)人覺(jué)得既便宜既好的房子，就買(mǎi)了很多的經(jīng)濟(jì)適用房，出現(xiàn)了有錢(qián)人買(mǎi)了多套經(jīng)濟(jì)適用房，沒(méi)有對(duì)他進(jìn)行限制。隨著我們的發(fā)展，越來(lái)越多人去買(mǎi)，我們一些地方政府沒(méi)有抓緊進(jìn)行管理，沒(méi)有及時(shí)把管理跟上，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房管理比較混亂，該買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)不著，不該買(mǎi)的買(mǎi)去了。造成了混亂的情況。

　　[顧云昌]:經(jīng)濟(jì)適用房不都是這樣的，有很多地方一開(kāi)始就很規(guī)范，把經(jīng)濟(jì)適用房真正供應(yīng)給中低收入家庭。面積控制的比較嚴(yán)格，質(zhì)量也蓋的比較好，比如當(dāng)初的廈門(mén)、南京、杭州等許多城市都是經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展比較好的，并不像北京前一個(gè)時(shí)期那樣，排隊(duì)、賣(mài)房票等比較混亂的狀況，北京市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行規(guī)范，這次規(guī)范的比較好。實(shí)際上經(jīng)濟(jì)適用房要管住三個(gè)，一個(gè)是供應(yīng)對(duì)象確定住，嚴(yán)格控制供應(yīng)對(duì)象。

　　[顧云昌]:二是供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，多少面積，經(jīng)濟(jì)適用房以60平米為主體，最多不超過(guò)80平方米，廉租房40、50平方米，對(duì)象一定要控制住。三是進(jìn)出口的辦法，什么樣的人進(jìn)去，進(jìn)出口的機(jī)制設(shè)定好。這三個(gè)政策方面管住了，管理方面切切實(shí)實(shí)按照這個(gè)來(lái)做，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房是能夠得到健康發(fā)展的。

　　[顧云昌]:這里面一個(gè)是管理問(wèn)題，第二個(gè)就是在我們前幾年有些地方政府的指導(dǎo)上，也沒(méi)有重視經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。我們經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例前幾年是逐步下降的，但住宅總投資的比例大約不到5%，而且比例還在下降。經(jīng)濟(jì)適用房不可能大多數(shù)人都來(lái)買(mǎi)，按照我們的思維來(lái)想，20%、15%，甚至21/4的人，根據(jù)中國(guó)人的情況、根據(jù)房?jī)r(jià)上漲的情況，少數(shù)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，我們比例太低了，都不到5%，再加上管理混亂，所以大家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房意見(jiàn)大一點(diǎn)。

　　[顧云昌]:有的城市沒(méi)有廉租房的政策，中小城市沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用住房沒(méi)有廉租房，有的大城市有經(jīng)濟(jì)適用住房沒(méi)有廉租房，現(xiàn)在看來(lái)都是不妥的，走了彎路。作為中國(guó)發(fā)展中國(guó)家，美國(guó)、英國(guó)、新加坡這些地方都有廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的政策。我們進(jìn)入商品化以后，不能把社會(huì)保障這塊給缺失了。所以，中央政策下一步要抓緊廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)范，首先保證它的規(guī)模，按照我的想法是三七開(kāi)，商品房七成多一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房三成或者少一點(diǎn)。北京市基本按照這個(gè)做，北京市現(xiàn)在是未來(lái)的規(guī)劃是廉租房、經(jīng)濟(jì)住房占24.4%，我覺(jué)得北京這樣的城市有這樣比例的必要，到了一些中小城市，可以根據(jù)各地的情況比例自己調(diào)整，但是一定要保證國(guó)家提出來(lái)的人人享有住房。

　　[顧云昌]:第二，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)不要定的太高。既然是經(jīng)濟(jì)適用房國(guó)家有補(bǔ)貼的、有社會(huì)保障的，你不能天天喝酒、吃肉，60、70、80平方米，如果和商品房一樣，不叫經(jīng)濟(jì)適用房了。廉租房和他的收入相匹配，和政府的財(cái)力、財(cái)政相匹配。最好把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金來(lái)源固定，從國(guó)家的財(cái)政、地方的財(cái)政專(zhuān)門(mén)立項(xiàng)搞經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。我們過(guò)去這方面沒(méi)有落實(shí)，從土地基金那買(mǎi)一塊，從公積金那買(mǎi)一塊，這是不夠的，資金要控制住了，面積控制住了，對(duì)象控制住了，管理又完善了，我想對(duì)中低收入家庭，對(duì)低收入家庭經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房才有保障。

　　[主持人]:真正緩解住房困難的有力措施。

　　[主持人]:去年以來(lái)，一直呼吁國(guó)家取消商品房預(yù)售制度，您覺(jué)得商品房預(yù)售制度有哪些弊端？近期有沒(méi)有可能取消？

　　[顧云昌]:商品房預(yù)售是我們國(guó)家在房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)化以后一直有的制度，是根據(jù)我們國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的狀況，特別是和我們國(guó)家房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀是匹配的。在這個(gè)階段中，預(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也發(fā)揮了作用，但是它的弊端也是顯而易見(jiàn)的，預(yù)售就是房子沒(méi)蓋起來(lái)就買(mǎi)，往外賣(mài)的時(shí)候，將來(lái)一個(gè)是質(zhì)量能不能保證，竣工的時(shí)間能不能保證，會(huì)不會(huì)開(kāi)發(fā)商把錢(qián)卷走了，成為爛尾樓了，或者開(kāi)發(fā)出來(lái)以后不像預(yù)售那么好。現(xiàn)房看得到，這很好，我就踏踏實(shí)實(shí)的。的確有這種問(wèn)題在里面。

　　[顧云昌]:但是現(xiàn)在為什么還沒(méi)取消預(yù)售制度呢？我想主要的原因有兩個(gè)：一個(gè)原因是當(dāng)前我們房地產(chǎn)金融還滯后，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該說(shuō)資金實(shí)力不雄厚，要完全靠開(kāi)發(fā)商的實(shí)力從頭到尾拿出來(lái)，蓋了房子才能賣(mài)的話，資金實(shí)力跟不上，這是一個(gè)現(xiàn)狀。所以只有我們金融渠道打開(kāi)了，房地產(chǎn)資本金有股權(quán)融資也好，或者房地產(chǎn)資本雄厚，完全有能夠把房子蓋出來(lái)，這時(shí)候金融一定要跟上，把融資的渠道打開(kāi)。現(xiàn)在融資渠道單一，就向銀行借，銀行還有一些規(guī)定，符合規(guī)定才能貸款給你。這是最大的問(wèn)題。

　　[顧云昌]:第二個(gè)問(wèn)題，當(dāng)前提出取消現(xiàn)房預(yù)售制度的話，有一個(gè)困難。中國(guó)總體的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，如果現(xiàn)在馬上采取措施取消預(yù)售制度，開(kāi)發(fā)商的資金會(huì)更跟不上，跟向后推遲開(kāi)發(fā)的速度，放慢竣工的速度、開(kāi)發(fā)的速度，加大融資的成本，這一點(diǎn)會(huì)對(duì)供不應(yīng)求火上澆油，更加會(huì)造成供求關(guān)系失衡，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)更快攀升。這個(gè)要根據(jù)我們金融體制改革、融資的狀況和我們市場(chǎng)的狀況來(lái)逐步推進(jìn)比較合適。

　　[顧云昌]:據(jù)我所知，世界許多國(guó)家，包括美國(guó)，也有預(yù)售制。開(kāi)發(fā)商要以銷(xiāo)定產(chǎn)，到底多少人買(mǎi)，買(mǎi)多少房子我再生產(chǎn)，這也是節(jié)約，不要生產(chǎn)很多賣(mài)不掉，開(kāi)發(fā)商損失，國(guó)家也損失。如果定下來(lái)有多少人買(mǎi)，可以定下來(lái)，我們也可以采取這種辦法。

　　[顧云昌]:看這個(gè)預(yù)售的問(wèn)題，未來(lái)的成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是以現(xiàn)房銷(xiāo)售為主的市場(chǎng)。不僅是現(xiàn)房銷(xiāo)售而且是成品房銷(xiāo)售，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在提供的是毛坯房，未來(lái)市場(chǎng)不光你買(mǎi)的房子是現(xiàn)房，而且精裝修到位的房子，這樣老百姓看了會(huì)很清楚，買(mǎi)了家具進(jìn)去就可以住了。應(yīng)該是這樣的市場(chǎng)，不光是毛坯房的現(xiàn)房，而且是成品房、現(xiàn)房是我們未來(lái)發(fā)展的方向。

　　[顧云昌]:目前可以做的事情，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也在討論，為了保證預(yù)售款真正用到樓里面去，采取監(jiān)督的辦法，有的開(kāi)發(fā)商預(yù)售款收回來(lái)以后，他干別的項(xiàng)目或者搞其他的項(xiàng)目去了，或者投資其他東西，推遲了樓盤(pán)的竣工速度，甚至于成的樓盤(pán)的爛尾巴，在香港采取的是律師所或者銀行監(jiān)管，把收進(jìn)去的錢(qián)只能用于這個(gè)樓盤(pán)，往外支錢(qián)的時(shí)候必須通過(guò)第三方、或者銀行、或者律師部門(mén)批準(zhǔn)，保證所售的預(yù)付款全部用于這個(gè)樓盤(pán)，不是用到其他地方去，加強(qiáng)預(yù)售款的監(jiān)管是目前可以做的事情。

　　[主持人]:您剛才提到了，咱們的資金還是處于一個(gè)不雄厚的狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利的產(chǎn)業(yè)，這兩者之間可能會(huì)有一點(diǎn)矛盾，您怎么看待房地產(chǎn)業(yè)大家都覺(jué)得它是暴利的現(xiàn)象？

　　[顧云昌]:我認(rèn)為房地產(chǎn)也是一個(gè)高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)呈正比，這是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理也是符合市場(chǎng)法則的，房地產(chǎn)就是這樣的行業(yè)，高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。但是也不排除在少數(shù)的項(xiàng)目中，少數(shù)的開(kāi)發(fā)商獲得了暴利，我不贊成把整個(gè)房地產(chǎn)定義為暴利行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)今天可能市場(chǎng)形勢(shì)比較好的情況下，可能利潤(rùn)很高，如果房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)高的時(shí)候許多人跳樓了，也就說(shuō)不上暴利了。也就是在供不應(yīng)求的情況下，利潤(rùn)很高。前一階段利潤(rùn)很高，房?jī)r(jià)漲的比較快，導(dǎo)致各行各業(yè)有錢(qián)人都來(lái)投資房地產(chǎn)。現(xiàn)在來(lái)說(shuō)利潤(rùn)相對(duì)平穩(wěn)了，因?yàn)檎信茠欤�土地招牌掛，土地批租的價(jià)格不能反映真正的土地價(jià)格，招標(biāo)化以后土地的價(jià)格才很高，應(yīng)該說(shuō)利潤(rùn)正在往比較正常的方向在發(fā)展，但是也不能否定，因?yàn)橛械姆績(jī)r(jià)漲的太高、有的地塊、有的項(xiàng)目的確存在暴利現(xiàn)象，應(yīng)該這么看待問(wèn)題，因?yàn)樗�是風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)同時(shí)存在的行業(yè)。

　　[主持人]:最后請(qǐng)您談一下中國(guó)目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)？

　　[顧云昌]:剛才我說(shuō)的2004年房?jī)r(jià)漲幅最快，2005年經(jīng)過(guò)“國(guó)8條”的調(diào)控以后，房?jī)r(jià)的增幅比2004年有所下降，2005年增幅的7.5%，2006年“國(guó)6條”房?jī)r(jià)增幅繼續(xù)下降，5.5%，今年房?jī)r(jià)的增幅7%以上，有所反彈。這反映了一個(gè)供求關(guān)系，現(xiàn)在看來(lái)，我認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)往下降的可能性不大。我們宏觀調(diào)控剛開(kāi)始很多媒體甚至有的專(zhuān)家都說(shuō)房?jī)r(jià)降，其實(shí)是不太現(xiàn)實(shí)的，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)那么好，我們的收入、我們的GDP增長(zhǎng)，我們老百姓收入是10-14%的增長(zhǎng)，如果說(shuō)房?jī)r(jià)是它漲幅的一半，當(dāng)然我們希望房?jī)r(jià)漲幅3、4%更好一點(diǎn)，應(yīng)該說(shuō)不過(guò)分，我認(rèn)為是不過(guò)分的。主要原因是我們現(xiàn)在應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)由供求關(guān)系決定，我們現(xiàn)在的需求仍然很旺盛，特別是青年現(xiàn)在正是高峰，改善住房環(huán)境的愿望，大城市、中小城市都在起來(lái)，還有城市化建設(shè)當(dāng)中帶來(lái)的需求，精神改造帶來(lái)的需求，這幾方面的需求加在一起，自主性需求比較旺盛。年輕人結(jié)婚都想買(mǎi)新房，都不愿意租房，這種觀念是錯(cuò)對(duì)不好說(shuō)，因?yàn)槔习傩斩际沁@么想的，社會(huì)形成的，不能不讓他們買(mǎi)房。

　　[顧云昌]:還有一個(gè)投資性需求，為什么我們現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中存在突出性的問(wèn)題，資金流動(dòng)性過(guò)剩，就是錢(qián)太多了，社會(huì)上流的錢(qián)太多了。中等收入的人富了以后，有了錢(qián)要想辦法增值保值，現(xiàn)在有三個(gè)渠道：第一渠道村銀行，第二個(gè)渠道買(mǎi)

股票，第三個(gè)渠道是買(mǎi)樓。你選擇什么？存銀行利率是3.03%，扣去利息稅大概3%多一點(diǎn)，但是CPR物價(jià)指數(shù)是4%，明擺著虧損，沒(méi)有辦法存銀行。買(mǎi)股票果然股票賺錢(qián)，但是股票大起大落，很不穩(wěn)定，高風(fēng)險(xiǎn)，股市有很大的風(fēng)險(xiǎn)和很大的利潤(rùn)，有可能是很大的風(fēng)險(xiǎn)就虧本，一個(gè)是很平穩(wěn)的虧本，一個(gè)是風(fēng)險(xiǎn)很大的，不少人選擇了買(mǎi)樓，買(mǎi)樓相對(duì)從銀行來(lái)說(shuō)不虧，相對(duì)股票來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　[顧云昌]:所以有些人說(shuō)最佳選擇是買(mǎi)樓，這樣導(dǎo)致了一部分人，你說(shuō)投資也好、儲(chǔ)備也好，為子女買(mǎi)一、兩套房子，這是客觀存在的，所以樓市大中城市來(lái)說(shuō)比例不低。是投資性的、投機(jī)性的，在流動(dòng)性過(guò)剩的前提下我們?nèi)鄙倭送顿Y渠道，這是我們整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中客觀存在的問(wèn)題，用我的話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在存在什么問(wèn)題呢？四個(gè)字：錢(qián)松地減。買(mǎi)樓的錢(qián)很多、很松，但是土地相對(duì)供應(yīng)比較緊張，因?yàn)槲覀円獙?shí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，要節(jié)約用地，要保證18億畝的土地耕地，糧食生產(chǎn)、安全生產(chǎn)的問(wèn)題。這樣的情況下，必然把建設(shè)方面管的比較緊，所以相對(duì)而言，開(kāi)發(fā)量不可能大規(guī)模增長(zhǎng)，這種前提下，容易造成供不應(yīng)求，是客觀擺在這兒的。這種情況下，房?jī)r(jià)上漲壓力比較大，現(xiàn)在問(wèn)題是一方面要解決流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，一方面千方百計(jì)能不能增加一些普通的住宅，特別是中低價(jià)位、中小套型的供應(yīng)量，來(lái)改變“錢(qián)松地減”的現(xiàn)象，統(tǒng)籌兼顧，這是擺在我們面前的問(wèn)題。

　　[顧云昌]:關(guān)于資金流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，除了國(guó)家宏觀上來(lái)收拾流動(dòng)性的問(wèn)題，其實(shí)房地產(chǎn)方面也可以做自己的事情，這樣做有賴于房地產(chǎn)金融的改革，什么意思呢？就是我們現(xiàn)在老百姓有錢(qián)以后，買(mǎi)房是投資性的，要增值保值。剛才我們說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商也拿不到錢(qián)，因?yàn)殂y行控制房貸，開(kāi)發(fā)商很難從銀行那里拿到貸款。我們能不能想辦法把投資者的錢(qián)直接送到開(kāi)發(fā)商手里面去，通過(guò)債券市場(chǎng)、基金市場(chǎng)、股市把老百姓的錢(qián)送給開(kāi)發(fā)商手里面去，解決了開(kāi)發(fā)難的問(wèn)題，解決了投資的問(wèn)題，可以減少買(mǎi)樓的需求。

　　[主持人]:錢(qián)有另外一個(gè)投資渠道。

　　[顧云昌]:我把投資投給供應(yīng)者，不去買(mǎi)樓了，減少了需求，減少了需求就減少了供求的矛盾，使供應(yīng)的量保證供應(yīng)的速度加快，老百姓的投資也有了，開(kāi)發(fā)商的融資也有了，而且金融方面的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)銀行來(lái)控制，我們現(xiàn)在房貸的金融風(fēng)險(xiǎn)主要是銀行的風(fēng)險(xiǎn)，也可以減少銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，我看這個(gè)是解決市場(chǎng)供求關(guān)系的途徑。

　　[顧云昌]:從資金流動(dòng)性的角度，一個(gè)是整個(gè)的流動(dòng)性有賴于國(guó)家的貨幣政策和財(cái)政政策，使流動(dòng)性不再擴(kuò)大。另外，通過(guò)房地產(chǎn)和金融的改革，打通渠道，把投資者的錢(qián)輸送給供應(yīng)者，而不是自己買(mǎi)入，增加需求量。在土地方面恐怕也得采取措施，千方百計(jì)加大供應(yīng)量，剛才我說(shuō)的盤(pán)活存量土地，還有下一步值得探討的問(wèn)題，如何把農(nóng)村的建設(shè)用地扭轉(zhuǎn)成為城市的建設(shè)用地，這個(gè)課題要研究。現(xiàn)在農(nóng)民進(jìn)城，每月1000萬(wàn)人進(jìn)來(lái)了，但是他們建設(shè)用地沒(méi)有帶進(jìn)來(lái)，甚至很多農(nóng)村的宅基地閑置在那兒，我們城市建設(shè)用地也很緊張，如何把農(nóng)村的宅基地轉(zhuǎn)換成城市建設(shè)用地就解決了城市建設(shè)用地不足的問(wèn)題，如何扭轉(zhuǎn)問(wèn)題是改革重點(diǎn)研究的對(duì)象。所以如何解決土地的問(wèn)題，之剛才說(shuō)了，一個(gè)是存量問(wèn)題，一個(gè)是流程問(wèn)題，還有一個(gè)是建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)，我們建設(shè)用地有供應(yīng)用地、商用用地，住宅用地，能不能適度地增加住宅用地的比例，我認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題值得研究。

　　[顧云昌]:供應(yīng)目的，有的供應(yīng)項(xiàng)目產(chǎn)能過(guò)剩了，能不能這方面調(diào)整比例關(guān)系。我的意思是千方百計(jì)加大商品住宅，特別是中小套型的供應(yīng)量，改變這個(gè)面，使房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

　　[主持人]:非常感謝顧教授作客我們?nèi)嗣窬W(wǎng)，講了20年房改您切身的感受，提了一些非常好的建議。感謝各位網(wǎng)友關(guān)注

人民日?qǐng)?bào)人民網(wǎng)，本期訪談到這里，感謝您的收看，下期再見(jiàn)。