吳曉波

　　于7月底確認(rèn)將以55.48元/股增發(fā)不超過(guò)3.5億股的保利地產(chǎn)(600048.SH)，創(chuàng)造了A股最高公開(kāi)增發(fā)價(jià)以及上市房企募資的最高規(guī)模紀(jì)錄。7月31日，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼董秘劉平透露，公司此次募集的資金并非如外界所猜測(cè)的將發(fā)行3.5億股募集超過(guò)194億元，而是只按原定計(jì)劃募集70億元左右。

　　高價(jià)增發(fā)，高管增持

　　這70億元，將按照保利地產(chǎn)2007年初召開(kāi)的2006年度股東大會(huì)的決議分配，其中50億元投資保利在全國(guó)的9個(gè)項(xiàng)目，余下20億元作為補(bǔ)充公司的流動(dòng)資金。根據(jù)保利的資料顯示，這些項(xiàng)目總投資約134億元，預(yù)計(jì)將在2009~2011年對(duì)保利產(chǎn)生利潤(rùn)貢獻(xiàn)，同時(shí)，這些項(xiàng)目的資本收益率將達(dá)到15%左右。

　　2006年保利每股收益為1.2元，但是今年轉(zhuǎn)增股后已進(jìn)行了攤薄。最近兩周針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者路演時(shí)，保利方面的資料顯示，公司在未來(lái)三年預(yù)計(jì)可以達(dá)到每年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)60%以上。不過(guò)保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)總監(jiān)譚艷表示，雖然保利近三年的復(fù)合增長(zhǎng)率將超過(guò)60%以上，但是今年預(yù)計(jì)公司全面攤薄后每股收益很難達(dá)到2元/股。

　　此外，中金國(guó)際在今年6月1日發(fā)布研究報(bào)告指出，保利地產(chǎn)2007年的銷售收入預(yù)計(jì)將達(dá)到74億元，預(yù)計(jì)每股收益約0.96元。

　　換言之，目前保利地產(chǎn)的增發(fā)價(jià)對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的2007年收益目標(biāo)，市盈率可能已超過(guò)57倍。而截至7月27日收市，保利地產(chǎn)的股價(jià)為68.94元。

　　但是，對(duì)于保利的高價(jià)增發(fā)，劉平認(rèn)為并不擔(dān)心市場(chǎng)不認(rèn)可。他表示，發(fā)行價(jià)格是按照有關(guān)規(guī)定和承銷協(xié)商確定的，預(yù)計(jì)是合理水平。他對(duì)公司未來(lái)的業(yè)績(jī)充滿信心，也認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期仍然看好，但股市有風(fēng)險(xiǎn)，需要每個(gè)投資者理性的分析。

　　作為保利此次增發(fā)的承銷商，中信證券方面則認(rèn)為，保利目前的股價(jià)反映了投資者對(duì)保利過(guò)去經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的認(rèn)可，及對(duì)其未來(lái)成長(zhǎng)性的信心。在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研時(shí)，他們認(rèn)為目前房地產(chǎn)住宅供需矛盾仍然長(zhǎng)期存在，在不發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下，

房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)難以在短期內(nèi)得到改觀，地產(chǎn)板塊今年的業(yè)績(jī)是有保障的，下半年房地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)?nèi)匀豢春谩?/p>

　　此外，本次增發(fā)價(jià)格為55.48元/股，與目前股價(jià)存在一定價(jià)差，因此預(yù)計(jì)增發(fā)將順利完成。保利最終發(fā)行股數(shù)是由承銷商和發(fā)行人經(jīng)過(guò)協(xié)商確定，是依據(jù)3月9號(hào)股東大會(huì)公告，募集資金的使用計(jì)劃經(jīng)過(guò)折算最終確定。網(wǎng)上網(wǎng)下的配售比例各為50%，網(wǎng)上發(fā)行量大概在6000萬(wàn)股左右。

　　作為保利集團(tuán)的大股東保利集團(tuán)此次并未參與增發(fā)。對(duì)此，保利方面的解釋是，母公司保利集團(tuán)已經(jīng)在此前對(duì)保利地產(chǎn)提供了17億元的資金支持，今后還將繼續(xù)在業(yè)務(wù)拓展方面支持保利地產(chǎn)。但母公司除地產(chǎn)以外還有其他行業(yè)，為了各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，集團(tuán)近期將加大對(duì)其他行業(yè)的投資，如資源型行業(yè)，因此不參加增發(fā)。但是各個(gè)配股的高管都會(huì)借此次增發(fā)增持股份，預(yù)計(jì)禁售期半年。

　　擬5年內(nèi)沖刺千億目標(biāo)

　　根據(jù)保利方面的資料顯示，目前保利已在全國(guó)12個(gè)城市進(jìn)行了約40個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，下一步還預(yù)計(jì)要進(jìn)入天津、南昌、青島、福州、西安、成都等城市。在土地調(diào)控政策深化，“地王”頻出的時(shí)期，保利卻頻頻大手筆拿地，僅7月24~25日就合共斥資61億元，在上海杭州長(zhǎng)春合計(jì)買入120萬(wàn)平方米地塊，7月31日又以10.48億元買入北京西三環(huán)地塊，并參加了8月2日在北京的限價(jià)房地塊競(jìng)拍。外界開(kāi)始關(guān)注如此高速擴(kuò)張下保利的資金壓力問(wèn)題。

　　但是保利地產(chǎn)回應(yīng)，認(rèn)為公司目前沒(méi)有感到有財(cái)務(wù)壓力。目前公司還有已銷售未回籠資金70億元，銀行已審批未放款貸款額度70億元，加上賬上現(xiàn)有資金及本次募集資金后，公司可調(diào)配的資金資源超過(guò)200億元。目前所有項(xiàng)目的銷售狀況都非常好，竣工前全部達(dá)到了100%銷售。公司在這種情況下進(jìn)行融資，并非出于資金壓力，而是要增強(qiáng)自身的資本實(shí)力，加大土地儲(chǔ)備力度，提高企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。

　　保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)在增發(fā)完成后，保利的資產(chǎn)負(fù)債率將降至60%。公司目前擁有近1000萬(wàn)平方米的權(quán)益儲(chǔ)備面積，尚有300萬(wàn)左右的儲(chǔ)備面積已經(jīng)基本落實(shí)，正在完善最終的法律手續(xù)。如果再考慮已售未結(jié)轉(zhuǎn)及在建未售的項(xiàng)目，公司截至目前可結(jié)算資源超過(guò)1500萬(wàn)平方米。為了保證穩(wěn)定增長(zhǎng)的收益，保利還預(yù)計(jì)在未來(lái)三年有超過(guò)100億元市值的

商業(yè)地產(chǎn)交付使用。預(yù)計(jì)每年將為公司帶來(lái)固定的租金收入10億元左右。

　　而在8月1日正式增發(fā)前夕，保利提出了一個(gè)更為宏偉的目標(biāo)。保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊首次透露：“公司在2012年總資產(chǎn)計(jì)劃過(guò)千億元，成為中國(guó)房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)之一。”而對(duì)比其最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多年來(lái)的股價(jià)增長(zhǎng)速度以及規(guī)模擴(kuò)張速度，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海更直言，“我們會(huì)努力做得比別人更好，而且我們一直是做的比說(shuō)的好。”

　　從30億元總資產(chǎn)，發(fā)展到今年年中的200億元總資產(chǎn)，保利地產(chǎn)用了3年時(shí)間。而用5年時(shí)間從200億元發(fā)展到1000億元，保利地產(chǎn)會(huì)否再造一個(gè)“保利速度”的奇跡？