地價推動房價？

　　鄭小伶：作為媒體工作者，我們在報道中也遇到了很多困惑，從廣東的情況看，最近幾次招拍掛地價都很高，按照這個價格，開發(fā)商如何盈利？地價和房價到底是什么關(guān)系？

　　陳淮：出臺政策是政府的事，政府出臺政策的時機和國際市場與中國市場的聯(lián)動有關(guān)，其復(fù)雜性恐怕比大家想象的要多。影響政府調(diào)控政策的因素有四個：第一是貨幣供求；第二是匯率的影響；第三是CPI；第四是實物的盈利水平。提高利率是分享工商業(yè)投資收益率的一個好辦法。

　　今年下半年糧食大豐收，但糧價還是漲了，原因是國際糧價在漲，國際糧價漲的更深層原因是

石油價格漲。牽一發(fā)動全身，系統(tǒng)論告訴我們局部和全部的關(guān)系。地產(chǎn)也是這樣，當(dāng)人們的收入在3000元以下的時候，基本沒有人買房，到了4000元，人們可以拿出800元買房，到了5000可以拿出1500元買房，并不是說收入增長一倍，購買能力就增長一倍。

　　劉洪玉：地價和房價的關(guān)系是個老話題，對此有兩個截然相反的觀點：一個觀點認為地價是由市場決定的，另一個觀點認為地價上漲推動了房價上漲。我認為兩者是相互交替影響的，房價帶動了地價、地價推動了房價。

　　從政府的邏輯上說，通常不希望地價過高，因為地價過高，房價就高，而房價和租金又是影響地區(qū)競爭力的重要指標。但如果市場上有開發(fā)商愿意高價購買商品房開發(fā)用地，政府也沒有必要去刻意壓低土地價格，或者說壓低了地價也未必能控制住房價。所以，最理想的是有效區(qū)分市場和非市場，讓商品住房市場主要依照市場規(guī)律和市場規(guī)則運作，政府從土地市場中獲得的收益更多的投向公共住房領(lǐng)域，把住房保障做好，這樣反而能促進市場的健康發(fā)展。

　　單偉豹：開發(fā)商拿地的時候算得很精細，普通的開發(fā)周期是兩年半，但兩年半后的房價是多少并不是開發(fā)商說了算的。所以，當(dāng)我們出售房子的時候，是不計算成本的，只能按照當(dāng)時的市場價。當(dāng)然如果土地成本低的話，會吸引更多的人進來投資。

　　最近幾個大城市出現(xiàn)了怪現(xiàn)象，譬如廣州一塊地均價是12000，開發(fā)商投的就是12000。對于開發(fā)商來說，這有兩個原因：第一，不投就沒生意可做。第二，現(xiàn)在的經(jīng)濟增長率是10%—15%，房地產(chǎn)的毛利在40%左右，若不投資，股東會有意見。大陸我不清楚，香港很明顯，有的大地產(chǎn)商拿了好多地，房價上不來，他就用天價拿一塊很小的地，這樣，附近的地價就很快上來了，所以拿地的價格有時候也是一種經(jīng)營策略。

　　房價還能漲多久？

　　《21世紀》：很多人提到2008年奧運的推動潮過去之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)將面臨一個拐點，您是否認同這一趨勢？中國房價還能漲多久？

　　哈繼銘：房價能漲多久？我認為是8-10年。以日本為例，日本1940年代的出生率很高，大約維持了十年左右的嬰兒潮階段。那批人到了60、70、80年代紛紛進入中年、壯年，他們有較強的儲蓄能力，因而整個社會的儲蓄率較高。以35-55歲作為一個區(qū)間，這個人群所占的比例在當(dāng)時的日本一路上揚，與之相伴的是到了1980年代末，資產(chǎn)價格包括股價和地價也一路上揚。及至1990年代，當(dāng)嬰兒潮的人步入退休年齡時，他們的下一代無法接受如此高的價格，因此資產(chǎn)的價格大幅下降。這是日本走過的歷程：人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點的時候，也就是資產(chǎn)價格出現(xiàn)拐點的時候。

　　再看中國的情況。解放后，尤其是朝鮮戰(zhàn)爭之后，中國維持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是當(dāng)前的主要儲蓄者，他們既要為自己養(yǎng)老儲蓄，也要為孩子教育儲蓄。高儲蓄率帶來了低利率水平，在這種情況下，人們必定尋找其他保值、增值的手段：買房子、買股票，甚至買字畫等等。而1970年代末的計劃生育政策使得他們的下一代大多是獨生子女，他們?nèi)魧⑹种械馁Y產(chǎn)傳下去，一定是傳給一對小夫妻，一對小夫妻不需要兩套房子，多余的那一套必然要賣，這必然推動資產(chǎn)價格的上漲。我認為，我國人口紅利在2010-2015年將達到頂峰，2015年之后主要儲蓄者占比將大幅下降。如果日本的經(jīng)驗和教訓(xùn)對中國有一點啟示的話，我們就不難想象，中國資產(chǎn)價格的變化也會出現(xiàn)先漲后落的情況了。

　　陳淮：拐點是指增長速度變緩，而不是趨勢的根本改變。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是靠的是城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和趕超世界先進水平，而不僅僅是人口和市場的投資需求。中國是世界第四大汽車制造國，汽車銷量排世界第三，但是中國的人均汽車保有量卻非常之低。美國只有3億人就賣掉了1300萬輛車，而中國13億人卻只賣掉了780萬輛車。這說明中國人的消費結(jié)構(gòu)還在升級和變化之中，這足以推動住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。除此之外中國也正在步入世界大國的行列，人們擁有住房的過程實際上也是私人財富累積過程和資產(chǎn)信用提高的過程。

　　(本報評論員代忘、實習(xí)記者何墨蘭、王雨佳參與整理)

　　—— 大家觀點 ——

　　余村建一郎

　　東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司市場銷售總部總部長

　　剛剛大家?guī)状翁岬饺毡痉慨a(chǎn)泡沫經(jīng)濟問題。實際上，日本的國土是有限的，在泡沫經(jīng)濟時開發(fā)商把舊房推掉建新房，從而提高房子的銷售價格。所以在開發(fā)之前，人們會爭著把那些房子和土地買進來。我的朋友當(dāng)中，就有在股市上掙了錢后購買土地的。

　　梅延彬

　　天津摩天集團總經(jīng)理

　　我是來自天津的，我買了四套房。現(xiàn)在市場投資渠道太窄，儲蓄利率太低，而且，現(xiàn)在的通貨膨脹率已經(jīng)很高。我投資房地產(chǎn)，成為業(yè)主，有兩方面的收益，一是出租房子的租金，這遠遠低于購房的儲蓄成本；二是出租他項權(quán)。我認為，2015年房價不會降，因為未來還會有國際移民不斷地遷入中國，那時候房價增長是一個自然的趨勢。

　　崔仰凡

　　空軍審計局原局長

　　老百姓過去住毛坯房，現(xiàn)在變成鋼筋結(jié)構(gòu)。人隨著生活水平提高，需求層次和標準也會提高。房價與質(zhì)量是相輔相成的，毛坯房很便宜，但是大家現(xiàn)在都要買精裝房，而且，很多人都有兩套房。

　　葉恒武

　　世界華人報總編輯

　　我認為房地居高不下有三個原因：其一，房地產(chǎn)巨頭的壟斷經(jīng)營。廣州的房地產(chǎn)商曾告訴我，政府的平衡和調(diào)節(jié)房價的相關(guān)政策對他們是不起作用的。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性經(jīng)營對房地產(chǎn)價格的居高不下是起決定作用的。

　　其二，炒房團的推動。我們做過一些調(diào)查，炒房團不僅僅限于溫州、上海，也涉足華南地區(qū)，他們作為投資者也對房價居高不下起了一定的推動作用。

　　其三，市場增長的自然因素。現(xiàn)在小夫妻擁有自己的房產(chǎn)是一種時尚，也是達到現(xiàn)代都市化生活水平的象征。

　　

 

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