海外基金長期持有謊言不攻自破

　　于驍

　　編者按

　　關于海外基金在中國房地產界的善意神話，隨著這一起起短期套現案例的出現，似乎就要顛覆了。當然，海外地產基金仍要區分上市房產基金(以REITs為主要表現形式)以及私募基金。前者更近似于開發商，后者更類似金融機構。盡管雙方都以營利為目的，但前者至少可以引入先進的開發經驗，并且依據大多數的REITs標準，長期持有是必須恪守的準則之一。而后者是將房產視為一種純粹的投資品，與證券、期貨、公司、匯差等同。在他們眼中，這些投資品只有風險與收益的差別，并無專業之分。因此，當高盛、麥格理、摩根士丹利、美林等等這些投行所發起的私募基金在中國樓市屢屢得手，又反復倒手獲利之際，我們是否需要反思，它們即將帶給我們什么？又是什么令它們可以在中國樓市橫沖直撞，無所忌憚？

　　一再被眾多代理機構解讀為“長期持有”的海外基金收購行為，最近開始陸續出現“短期套現”的舉動。在持有百騰大廈兩年后，高盛旗下地產基金——白廳基金已將其轉手。此時距麥格理基金出售新茂大廈的時間不過半年有余。

　　這些自稱將長期投資中國市場的海外基金，正在用事實向市場表明他們的投資基金身份。據了解，高盛以約1.5億美元的價格將百騰大廈出售，較其收購價1.076億美元有接近40%的溢價。而麥格理從新茂大廈的轉手中獲得1.5億美元，獲得近150%的毛利潤。

　　這些行動也顛覆了一些中介代理機構之前所宣稱的海外基金長期持有戰略。而早在兩年前，時任美國特羅斯基金國內合伙人的王謙就曾表示，海外基金之所以投資商業物業，并非他們對外宣稱的那樣，僅僅是看好這些物業的長期收益。回頭再看，此話不無道理。

　　短期套利

　　第一太平戴維斯(上海)有限公司董事長劉德揚表示，高盛與麥格理本來就是投資性公司，因此，出現這種轉賣行為非常正常。“他們在做所有投資基金都在做的事情”，盡管此前他還曾對記者表示：海外基金首選的投資物業是商業物業，以3~5年為期，屬中長期的投資性物業。

　　實際上，以

房地產投資為目標的海外基金，其通常操作都是短期持有，在獲得預期的利潤后迅速將其出售套現，然后再尋找下一個投資物業。因此，就投資方向而言，投資中國內地對這些基金而言必定是一個長期的舉動；但對單個投資項目來說，海外基金的短期套利心理則非常明顯。

　　巧合的是，兩個基金持有這兩幢物業的時間都差不多為兩年，而且兩者都是從新加坡嘉德置地手中購得物業。所不同的是，新茂大廈在尚未竣工之時就已被麥格理收入囊中，而且在新茂大廈還未交樓時就已經出手。過去兩年間，麥格理對新茂大廈所做的最為人所知的一件事就是將新茂大廈的名稱改為白金大廈。

　　兩年前，在海外基金陸續進入中國房地產市場時，關于熱錢的話題正在被關注，于是，“長期持有”成為代理機構證明這些海外基金不是熱錢的一個重要理由。但是，這個理由掩蓋了海外基金作為投資基金的特性。

　　據了解，海外基金在募集時一般都以5年為限，5年到期后需要進行結算，然后再決定是否進行再投資。從這個角度來說，這些海外基金對房地產物業的投資，也基本會以5年為期。“海外基金在5年內任何一個時間將手里的項目轉手都有可能，還有更多基金會在5年的周期內將同一筆資金進行多次投資。”一位業內人士表示。

　　上述人士認為，這些大型基金手里并不只是一個項目，也不會只投資一個城市，“不排除他們在一買一賣之間，將資金轉移到另一個項目或另一個地方”。

　　記者發現，不僅僅在成熟物業的投資上有短期行為，海外基金在股權投資方面的短期套現心理同樣存在。荷蘭ING國際房地產集團就將其擁有的松江復地香堤苑30%權益在持有不足1年后將其以3080萬元人民幣的價格出手，毛賺1814.11萬元，近1年的回報率高達140%。

　　興趣不減

　　劉德揚透露，盡管高盛和麥格理將手里的物業轉手，但來自東南亞、歐美的資金仍然在找項目。從高盛手里接下百騰大廈的正是一家德國基金和新加坡太平星集團。而接盤新茂大廈也是一家德國基金。

　　“我們現在看到的現象是一個典型的投行基金運作方式”，劉德揚表示，這些基金正在將手里已經實現增值的物業套現，然后再尋找機會買入合適的投資物業。“就好像買

股票一樣，雖然這不是一個很恰當的比喻”。

　　更重要的是，新茂大廈似乎正在成為一個標桿。2005年1月，麥格理收購新茂大廈時，被稱為海外地產基金收購上海成熟物業的首個案例。如今，新茂大廈再次成為海外地產基金第一個轉手上海成熟物業的案例。誰也不知道，海外基金將手中的成熟物業轉手是否也會在今后一段時間內成為熱潮，如兩年前那股海外基金收購熱潮般如期涌入。

　　實際上，已經有很多急于進入中國房地產市場的海外基金正在如饑似渴地等候在旁。“全世界的投資基金都來到中國等著了，但問題是他們能否找到合適的物業。”

　　根據英國Private Equity Intelligence調查機構的研究顯示，包括高盛、摩根士丹利、美林證券等在內的金融大腕，都陸續成立了全球的房地產基金。今年將有超過100只新的房地產基金成立，全球房地產基金募資金額達690億美元。

　　另據上述機構的數據，摩根士丹利正在為Morgan Stanley Real Estate VI International Fund 募集80億美元的基金。這只具有全球流通價值的基金將75%的資金用于投資像日本這樣發展了的市場，25%分配于像中國這樣正在形成的市場。

　　一個隱憂是，新茂大廈的售價在兩年內翻了1.5倍，這樣的上漲將給房地產市場帶來什么樣的信號？盡管此前已有無數的聲音在為海外基金辯解，稱這些資金的入市并不會使房地產價格上漲。但事實上，海外基金的舉動仍然對市場有一定的心理暗示作用。

　　據了解，在過去兩年里，新茂大廈周邊的

寫字樓租金上漲幅度接近100%，但與150%的價格漲幅仍有較大差距。劉德揚表示，價格有時候會比租金漲得快，因為寫字樓的價格除了租金的因素支撐之外，供求關系同樣會對價格產生影響。如果有幾只基金同時希望購買同一幢物業的話，也會將其價格抬升。

　　劉德揚認為，此前出臺的“171號文”及“50號文”都是針對上述“一進一出”的基金操作可能帶來的價格波動進行限制。“聽說上個月商務部只批了4個外資房地產投資的交易，現在的游戲規則就是如此，海外基金所能做的，只有等。”