任思強(qiáng) 謝秋爭 丁蕊/文

　　面對(duì)全中國房價(jià)如雨后春筍般飛漲的現(xiàn)狀，那些備受質(zhì)疑的房地產(chǎn)開發(fā)商解釋為把成本轉(zhuǎn)嫁到了土地招拍掛的制度上，但作為全國土地資源管理部門的國土資源部并不認(rèn)可這一說法。

　　當(dāng)政府與開發(fā)商就土地價(jià)格與房屋價(jià)格到底有多大的聯(lián)系爭執(zhí)不休時(shí)，全國渴望買房的消費(fèi)者并不會(huì)過多地考慮這個(gè)問題。當(dāng)國土部部長以普通人的角度審視房價(jià)也感覺難以承受時(shí)，房價(jià)漲跌的是與非，似乎也值得更多的人多一些思考。

　　國土部部長為什么買不起房

　　當(dāng)人們還在爭論高房價(jià)和高地價(jià)誰為因誰為果的時(shí)候，全國各地的房地產(chǎn)價(jià)格仍然在不斷飛漲著。這樣的漲價(jià)幅度已經(jīng)到了讓國土資源部部長都表示出了在北京買不起房的無奈。

　　作為掌管全國土地資源的部長，是因?yàn)閲��?span id="q62sqsuuus" class=yqlink>

公務(wù)員身份的部長每月的工資養(yǎng)不起北京的房子，還是因?yàn)楸本┑姆孔右呀?jīng)超出大部分每月賺取固定工資收入人群的承受能力呢？

　　從北京6月份的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，普通住宅開盤整體均價(jià)10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。而去年同期普通住宅的均價(jià)一般在8500元/平方米左右。

　　不光是買不起房子，而且很多購房者也不知道該在哪買。因?yàn)樵诔菂^(qū)內(nèi)住宅價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大多數(shù)人的承受范圍，而今后，城區(qū)內(nèi)也已經(jīng)很難再覓到住宅用地。南四環(huán)至南五環(huán)之間，6月份開盤項(xiàng)目中僅有三個(gè)項(xiàng)目開盤均價(jià)未過萬元。遠(yuǎn)郊區(qū)的房價(jià)也就勢(shì)持續(xù)上漲著。

　　前天，北京市第三批兩限房開始投標(biāo)，建設(shè)用地面積6萬平方米的豐臺(tái)區(qū)宋莊路38號(hào)地的競標(biāo)價(jià)已經(jīng)被開發(fā)商飆到6億元的價(jià)格。而其銷售限價(jià)為6200元。

　　地價(jià)和房價(jià)的上漲速度與大多數(shù)人工資單上的數(shù)字相比，完全不在一個(gè)區(qū)間之內(nèi)。當(dāng)房地產(chǎn)商們一邊“不好意思”地獲取利潤，一邊高喊地荒論埋怨政府土地供應(yīng)不足。政府一邊強(qiáng)調(diào)其住宅用地的供應(yīng)是在逐步加大，一邊卻不斷提高土地出讓金。

　　一會(huì)兒是房地產(chǎn)商自曝官商勾結(jié)內(nèi)幕，一會(huì)兒又是開發(fā)商囤積土地制造“地荒論”，房地產(chǎn)商“捂盤”惜售。在房價(jià)和地價(jià)的爭論下，普通老百姓同我們的國土部部長一起患上“購房恐懼癥”。

　　專家觀點(diǎn)

　　土地價(jià)格必然計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　現(xiàn)在的情況是，國土資源部鼓勵(lì)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地，而且要求進(jìn)一步提高以這樣的方式出讓土地的比例。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開競拍的方式獲得土地，他們可以理直氣壯地把這部分增加資金加入成本中。” 鏈家市場總監(jiān)金育松說，土地價(jià)格逐漸提高，會(huì)促使土地開發(fā)商的成本上升。

　　

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)也持有同樣的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本主要由兩部分組成，土地出讓金和建設(shè)成本。“土地價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商整體開發(fā)成本的上升，為了保證利潤開發(fā)商一般會(huì)提升房屋價(jià)格。”

　　現(xiàn)在的情況是近些年土地價(jià)格逐年攀高。房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛訴苦，土地價(jià)格的上升使其在房地產(chǎn)開發(fā)成本中的比例越來越高，甚至土地費(fèi)用所占成本比例幾乎和建安成本持平。

　　這樣的情況下，開發(fā)商要么是維持房價(jià)降低自己利潤，要么是提高房價(jià)保證自己的利潤。大多數(shù)開發(fā)商當(dāng)然會(huì)毫不猶豫地選擇保證自己的利潤，因此土地價(jià)格必然會(huì)被開發(fā)商計(jì)入成本之中。

　　一塊地價(jià)上升將抬高一個(gè)地區(qū)房價(jià)

　　“假如一塊土地的價(jià)格從100萬漲到了150萬，房地產(chǎn)商花在土地上的成本就提高了50%。”陳國強(qiáng)用更直觀的數(shù)據(jù)說明土地價(jià)格能夠影響一塊樓板的房價(jià)。

　　而這樣還不僅僅會(huì)影響一塊房價(jià)，它的影響會(huì)更加廣泛，有可能擴(kuò)大到一個(gè)地區(qū)。陳國強(qiáng)舉例解釋。

　　假如兩塊地相鄰，其中一塊地在一年前已經(jīng)被一個(gè)開發(fā)商買到手。相鄰地塊的價(jià)格已經(jīng)上漲，由于土地成本上升，該地塊的開發(fā)商提高自己的房價(jià)。而前一塊土地的開發(fā)商會(huì)參照這個(gè)更高的價(jià)格定價(jià)，可能會(huì)以同樣的價(jià)格出售。這樣土地價(jià)格對(duì)房價(jià)的影響便擴(kuò)大了。

　　“當(dāng)然，供求還是決定房價(jià)的主要因素。”金育松說，房屋也是商品，在持續(xù)強(qiáng)勁的需求下，房價(jià)肯定是不斷上漲的。

　　陳國強(qiáng)也認(rèn)為，土地供應(yīng)量放大保證充足的房屋供應(yīng)，是解決問題的一個(gè)好辦法。同時(shí)，陳國強(qiáng)表示土地價(jià)格的上升與保護(hù)土地資源的關(guān)系不大。

　　土地成本激增已成房價(jià)上漲主因

　　今年上半年，國研中心宏觀部的一份報(bào)告指出，2000年到2004年間土地成本上漲50%才是房價(jià)上漲的主要?jiǎng)右颉?

　　報(bào)告中給出的數(shù)據(jù)稱，2000年到2004年期間商品房銷售價(jià)格提高了30%，利潤與銷售費(fèi)用等其他因素提高了30%，同時(shí)土地成本上漲了50%，而工程造價(jià)上漲對(duì)房價(jià)上漲影響的邊際效應(yīng)則很小。同時(shí)，從近幾年我國住房的空置狀態(tài)來看，供求因素也并非房價(jià)猛漲的決定性因素。

　　在我國商品房銷售價(jià)格中，土地成本所占比重為8%到13%之間，工程造價(jià)為62%到68%之間，土地、銷售費(fèi)用及利稅等其他因素為32%到38%之間。2001年到2005年間，住宅土地交易價(jià)格指數(shù)上漲了49%，住宅價(jià)格也上漲了30%。

　　對(duì)于未來5年的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，報(bào)告預(yù)測，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積到2010年將會(huì)增加到200.89億平方米，2004年這一數(shù)字僅為131.2億平方米，“十一五”期間的年增長率將為7.35%。此外，由于北京房地產(chǎn)投資的總量較大，占35個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資總量的20%左右，預(yù)計(jì)“十一五”期間北京房地產(chǎn)投資平均增速將保持在25%左右。

　　地產(chǎn)商觀點(diǎn)

　　京城開發(fā)商集體緘口土地成本

　　昨天上午，國土資源部方面表示將加大土地供應(yīng)總量，以達(dá)到抑制京城房價(jià)過快增長的目的。然而，記者在下午的采訪過程中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有開發(fā)商都對(duì)此觀點(diǎn)選擇避而不談。

　　一位開發(fā)商委婉地告訴記者，“目前，作為北京開發(fā)商，不太方便對(duì)政府觀點(diǎn)進(jìn)行分析”。這似乎也印證了在今年初國內(nèi)地產(chǎn)大亨潘石屹所說的一句話，“房價(jià)是這幾年越來越受社會(huì)關(guān)注的話題，進(jìn)入2007年更是如此，這個(gè)話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見這樣的話題都避而不談，我也是如此”。

　　昨天上午，徐紹史在介紹國家土地督察制度實(shí)施進(jìn)展等方面時(shí)表示，2007年國土資源系統(tǒng)將加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。根據(jù)記者了解，今年1-5月份統(tǒng)計(jì)，住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同比增長35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量比去年同比增加76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%。面對(duì)上述一組數(shù)據(jù)，徐紹史認(rèn)為，“土地從供應(yīng)最后轉(zhuǎn)化為住宅的提供上還有一個(gè)時(shí)間過程，相信這些措施實(shí)施之后，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)平穩(wěn)下來”。

　　然而，土地供需關(guān)系決定京城房價(jià)的觀點(diǎn)卻與京城各大房地產(chǎn)開發(fā)商的說法存在區(qū)別。

　　2007年7月6日，北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在其博客中暗示，城市房價(jià)爭創(chuàng)天價(jià)，與國有土地的招拍掛制度存在必然聯(lián)系。據(jù)資料顯示，北京2006年公開出讓的土地86宗，總成交額271億元，比標(biāo)的溢價(jià)了56億元，溢價(jià)了26%。這個(gè)土地價(jià)格的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了北京房價(jià)的增幅，平均土地價(jià)格約占房價(jià)的50%左右。即使按土地溢價(jià)增幅的50%計(jì)算，增幅也大于房價(jià)的增幅。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為：“土地是房價(jià)的先期信號(hào)，不管曾有多少土地是原有儲(chǔ)備或低成本土地，但只要有公開的信號(hào)能讓這些原有的存量土地有進(jìn)行重置或交易的機(jī)會(huì)，那么這些經(jīng)重估的土地都會(huì)瞄準(zhǔn)新的地價(jià)和預(yù)期房價(jià)而進(jìn)行調(diào)整。”

　　但昨天下午記者對(duì)京城各房地產(chǎn)開發(fā)商逐一采訪中，多數(shù)開發(fā)商表示，不方便對(duì)房價(jià)問題做出解答。

　　一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，以目前北京城市土地供應(yīng)現(xiàn)狀，政府選擇的土地供應(yīng)多屬于京郊地區(qū)，市內(nèi)土地供應(yīng)量有限。“大量的京郊土地供應(yīng)可以說是無效放量，因?yàn)樗�只能滿足當(dāng)?shù)刭彿空撸�而不能滿足想在城市里買房的購房者的消費(fèi)需求。”

　　同時(shí)，上述負(fù)責(zé)人向記者透露，促使北京市房價(jià)上漲的因素還包括京城一些具有實(shí)力的開發(fā)商有意暫停期房供應(yīng)，而是等到房屋工程結(jié)束后，再根據(jù)市場預(yù)期提高房屋價(jià)格。“比如一套期房可以賣到1.3萬元/平方米，等幾個(gè)月后的現(xiàn)房價(jià)格就可以提高2000元/平方米。”

　　相關(guān)新聞

　　80%違法用地的主體是政府

　　國土資源部部長徐紹史指出，我國土地違法尚未得到有效遏制。截至目前，各地共自辦案件22395件，涉及土地32872.84萬平方米。其中80%違法用地面積的違法主體是政府。

　　在分析政府部門工作人員違法情況時(shí)，徐紹史指出，在實(shí)際工作過程當(dāng)中，以罰代處，處理不到位的現(xiàn)象存在，土地監(jiān)察部門也正在采取措施來加以解決。現(xiàn)在大量的土地違法違規(guī)案件是農(nóng)村違規(guī)建設(shè)住宅，這一類案件大概占到整個(gè)案件總數(shù)的80%。我們要做出行政處理，要做出刑事處理，徐紹史表示。

　　而在治理商業(yè)賄賂方面，資料顯示，2005年8月至2007年5月，共查結(jié)國土資源領(lǐng)域商業(yè)賄賂案件98件，涉案金額4330.61萬元，涉案單位84個(gè)，涉案人員81人，受刑事處理66人，紀(jì)律處分37人，行政處罰17人。

　　據(jù)了解，原國土資源部部長田鳳山即是因?yàn)槠淅�用職�?quán)、地位形成的便利條件，為請(qǐng)托人謀取不正當(dāng)利益，非法收受他人賄賂，被判處無期徒刑。

　　土地違法典型案件

　　1、北京市順義區(qū)木林鎮(zhèn)政府將其下屬的唐指山村上千畝土地出租用于圈建跑馬場，此事件曝光后，國家土地督察北京局向北京市人民政府下達(dá)整改意見書，要求抓緊查處木林鎮(zhèn)的違法行為，同時(shí)在全市范圍內(nèi)進(jìn)行一次“以租代征”情況的全面自查和清理。目前，對(duì)案件情況已經(jīng)查實(shí)，停止了項(xiàng)目建設(shè)，拆除了圍墻和鐵絲網(wǎng)，撤銷了批地文件。

　　2、今年初，河南省政府擅自發(fā)文同意調(diào)整基本農(nóng)田、為焦作市引進(jìn)河南風(fēng)神輪胎公司項(xiàng)目進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的問題，國家土地督察濟(jì)南局向河南省人民政府下達(dá)整改意見書，要求盡快糾正并嚴(yán)肅查處未報(bào)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的行為，在全省范圍內(nèi)開展專項(xiàng)整治。

　　3、今年3月，國家土地督察沈陽局從調(diào)研中了解到，2005年以來在大連市的實(shí)際建設(shè)用地中存在部分未經(jīng)批準(zhǔn)、非法占用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的情況。

　　4、云南省曲靖市發(fā)生的違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，且地方政府不制止、不查處，國家土地督察成都局向云南省人民政府下達(dá)整改意見書，要求云南省政府嚴(yán)肅查處，目前，涉及違法占用的65.38畝耕地已全部恢復(fù)耕種。