周劍初　　

　　近年來的中國房地產市場如同一個太極高手，總能將宏觀調控政策化于無形，每每調控風頭剛過，房價就又恢復其強勁的上漲勢頭。遍觀各地房市，種種亂象依然如故，甚至還有變本加厲之勢，令人對房價未來的走勢十分憂慮。

　　亂象之一：房價一再“勇”創新高。在全國，5月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅增速成為2005年11月份以來的最高值。在首善之區北京，6月份普通住宅的開盤均價已經突破萬元大關，達到10280元/平米，環比漲幅高達20.4%，這種速度在京城歷史上恐怕也是罕見的。更讓人郁悶的是，不少開發商都認為“北京現在的樓價和上海深圳比差遠了，自然還有很大的上升空間”。在改革開放的橋頭堡深圳，關內平均房價已經躍上20000元大關。在房價一度顯露下降曙光的上海，百姓排隊購房現象重又抬頭，該市甚至出現了均價達12萬元的“天價樓”。而在曾經是爛尾樓成堆的城市廣西北海，其房價2007年以來一路過關斬將，3至5月份的新房價格漲幅分別達到13.7%、23.6%和15.1%，連續三個月位居全國首位，成為今年以來全國房價上漲的“明星”城市。面對中央有關部門和全國媒體的拷問，北海市主要領導居然認為這種“跨越式”上漲是正常的，實在是匪夷所思。

　　亂象之二：外資淘金中國房地產花樣翻新。為限制外資炒房，從去年7月以來，我國在短短一年之內集中出臺了4個相關文件。然而，這4個文件仍然擋不住來勢洶涌的外資。據國家統計局統計，前五個月我國房地產開發企業共利用外資222億元，同比增長竟然近90%，足見外資對國內房市之看好非同一般。兩年前，在國內市場活躍的少量外資地產基金只是活躍在上海、北京等一線城市，而今，幾乎每天都會有新的外資地產基金公司出現。一些全球知名的金融企業，居然也在中國大玩兒房地產開發，如摩根斯丹利、高盛集團都在最近宣布要大幅增加對中國的房地產開發投資。本土金融巨頭中國人壽日前也與一家美國對沖基金管理公司達成協議，欲在國內房地產市場展開合作。究其原因，在于“限外令”雖然限制外資投資成品項目，但在開發領域只是取消了外資優惠而并無其他限制，因而外資將目標轉向了直接開發。而當年亞洲金融危機爆發前一個重要現象就是國際游資對東南亞國家房地產進行瘋狂炒作，其在獲取豐厚利潤后的退出成為金融危機爆發的又一誘因。當年的教訓想必中國不會不記取，對外資炒房還應加大打擊力度。

　　亂象之三：房市交易價量背離嚴重，全民炒房苗頭重又顯現。與

房價飛漲相伴隨，上半年來全國多數城市房市的成交量卻在急劇下滑，一定程度上體現出有價無市的特征。如在房價漲幅始終名列全國前茅的北京，其今年前四個月的商品房成交量同比下降高達五成，而5月份該市商品房成交量又環比下降一成多。在上海，在重慶，在廣州，在全國大多數城市，情況也都差不多。按照股市的規律，這種價量背離的上漲將難以持續，很可能是一輪下跌行情的前奏。不過，最近隨著國內股市轉入震蕩行情，一些獲利資金和對風險較為敏感的資金選擇從股市“轉戰”房市，從而使得國內房市炒作之風有再次蔓延之勢。如在今年房價上漲的“領頭羊”城市深圳，多數市民都在參與炒房，多數房子都被轉手倒賣過三四次。深圳的這股炒風，如不能得到很好的抑制，相信很快會在全國其他大中城市得到“復制”，以期在股市風險加劇的下半年能在房市獲得更為穩健的收入，這種財富的轉移效應將使下半年的房價面臨著更大的壓力。

　　亂象之四：房市話語權的爭奪日趨激烈。面對百姓們對房價飛漲的不斷抱怨，面對良知媒體對房價黑幕的不斷口誅筆伐，房地產富豪們一度顯得很低調、很“老實”。但是，習慣于暴利的他們并不甘心于“偷著數鈔票”，他們還想要為他們的暴利“正名”，并企圖使這種暴利能夠“可持續”。這不，京城一著名的地產大腕最近又發表高論，說什么房地產市場的問題并不在于房價是否上漲，而在于收入是否上漲，在于社會保障是否可以解決人們的后顧之憂以加大居民收入中的住房支出比重。表面上看，這一說似乎確實有點道理，但細一分析，這其實是一偷梁換柱之論，它本質上是借人們對收入增長的關注，來轉移人們對房地產商暴利的注意力。試問，難道人們收入增長和社會保障的完善就意味著房地產暴利的合理嗎？事實上，居民收入的增幅畢竟是有限度的，怎追得上房價暴漲的速度？又怎經得起房地產暴利的掠奪？社會保障再完善，它也只是一種補充性的制度，只能是對人們最低生活水平的保障。在住房保障方面，能夠受惠的只是少部分低收入人群，而廣大的中等收入階層還是要依賴商品房市場來圓其康居夢想。如果我們仍然對控制房價漲幅束手無策，那么，大多數無房群眾收入的增長都只能落入房地產商和其他利益相關者的腰包中。

　　亂象之五：小產權房“搶奪”市場暴露出當前房市的本質。在第17個全國土地日當天，北京市表示已經部署在全市范圍內對小產權房進行查處，違規開發建設的要停工停售，非法介入的

開發商要受制裁，相關村集體也將受處理。所謂小產權房，就是只有居住權而產權屬于鄉村集體的房子。房子無產權的風險是顯而易見的，但市民們之所以無視這種風險，根子就在于小產權房的低價。據報道，北京的小產權房最低價每平方米1400元，最高也才4000元，與商品房相比較其價格優勢十分明顯。北京市查處小產權房盡管有其一定的道理，如保護耕地就是最大最“動聽”的一條，但是，小產權房價格之低，不正好從反面暴露出商品房的真實成本和暴利之高嗎？除了查處，我們有沒有別的更好的辦法來對待小產權房呢？比如說在保護好耕地的前提下對小產權房進行規范管理，更好地保護購房人的權益等等。在房價高企的當今，畢竟小產權房在滿足人們居住需求方面有著十分重要的獨特意義。

　　另外，在房地產市場交易秩序方面，開發商以虛擬交易、炒賣樓花、囤積居奇、人為制造樓荒等手法炒作房價仍在不斷上演。不久前被查處的上海“天價樓”湯臣一品，其成本據分析僅為每平方米3萬元，只占其售價的四分之一，足見開發商炒作“水平”之高。凡此亂象種種，除了要繼續整頓市場秩序之外，更對有關部門的調控水平提出了更高的要求。特別是在全國流動性過剩的背景下，房控的關鍵是要如何抑制各路炒作資金炒房的“欲望”，這方面尤其需要

宏觀調控作出更有效的對策。