葉國靖

　　地價是房價的隱形推手？

　　賀大川：我從昨天新江灣城那塊地開始說吧。當(dāng)時我預(yù)測這塊地的時候是達到每畝地價1000萬元，但是我絕對沒有想到能夠達到1400萬元。當(dāng)時我給一位朋友發(fā)了一個短信：“政府要控制房價，為什么不控制地價？”

　　樓板價是12000多元。這是現(xiàn)實擺在這里的問題，是四家開發(fā)商去搶。現(xiàn)在就是土地供應(yīng)不足，而實際需求非常旺盛。

　　既然需求都擺在這兒了，供應(yīng)量嚴(yán)重不足就導(dǎo)致房價一天天漲，地價漲開發(fā)商的房價肯定要漲，這是沒辦法的。我覺得現(xiàn)在政府的調(diào)控不應(yīng)該從市場上來調(diào)控，可以多供地，把它稀釋下來。但是我覺得現(xiàn)在有些做法反而是少供地、不供地、限制供地，大規(guī)模的地價上漲已經(jīng)有幾次了，這是最近的一次。

　　王謙：在國外，制定地價是非常系統(tǒng)性的科學(xué)，會考慮到各個因素，而不是一味拍賣，我不知道政府的起拍價是怎么來的。國外有一個很復(fù)雜的公式，地價的形成都是考慮到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、社會的各個方面，這樣不會導(dǎo)致地價過高過低。有些地方地價高了確實就不能去了，土地還有流拍，畢竟會導(dǎo)致供求關(guān)系的失衡，所以這才會導(dǎo)致房價一會兒這地方高了，一會兒那地方高了。

　　樓市怪象

　　全忠：我接觸了大批上市公司搞房產(chǎn)的，有一家南通上市公司，做機床的，不掙錢，這家公司已經(jīng)SST，南通市政府說我給你2.8億，它的廠房是老市區(qū)廠房，遷到郊區(qū)去，然后廠房這塊地還得走指揮中心的手續(xù)，當(dāng)然還是給你，你把這個開發(fā)了不就能賺錢了嗎？這個上市公司為了不摘牌，就把自己逼成一個房產(chǎn)公司了。這個地方的房價可以賣到六七千了，南通已經(jīng)是三線的城市了，但是房價可以賣到六七千，而且當(dāng)?shù)厝艘操I得起。這個廠房只適合干房地產(chǎn)，因為那塊地就是這樣的性質(zhì)。

　　為什么各個地方都往房地產(chǎn)擠呢？因為這是最好的財務(wù)解決方案。其實這家公司不是看到房地產(chǎn)熱就辦個房地產(chǎn)公司，它是為了解決上市公司出現(xiàn)的問題，想來想去做開發(fā)了。當(dāng)然這家公司好一點，做開發(fā)要找專業(yè)公司，整個公司從董事長到下面一個都沒干過房地產(chǎn)。

　　最近我們在蘇州工業(yè)園區(qū)還有個項目在做銷售代理。

　　很明顯，現(xiàn)在整個蘇州工業(yè)園區(qū)的狀態(tài)是，所有的業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主跟所有開發(fā)商說的就一個要求，千萬不要下次再讓我買不到房了，而且這些人絕對是置業(yè)，絕對是婚房，絕對不是投資的。他們說排了好幾夜，買不到，他們絕對沒有降價需求，他們說沒有打折要求，只要能夠買到就行，團購也是為了能夠買到房。蘇州工業(yè)園區(qū)每個人40%的

公積金，這個公積金不能花、不能帶走，只能在園區(qū)買房子，所以很多業(yè)主買房子不需要花自己的一分錢，他的公積金積累夠首付，他的工資夠還貸款，所以很多人買了好幾套房子，但是不是為了炒房子，而是為了消化公積金。現(xiàn)在各地房價紛紛上升的因素太多了，這絕對不是控制土地供應(yīng)量和加大營業(yè)稅就能解決的。

　　賀大川：5月份股市熱了，之后房市也熱了，大部分

二手房都是改善型的，二房到三房去，一房到兩房去，買二手房的一手房的都有，這是屬于改善型的，但是他們要承擔(dān)很多的稅費，接近10%。假如說我真的是第一套房，我有兩房，我的小孩大了我要換成三房，這種的稅費就應(yīng)該便宜，因為他就這一套房子，而不是說看到房子漲了，我住一套，買一套去炒，這樣才要限制他。

　　我覺得目前的管理很粗糙，投資型的可以去管理控制他第二套、第三套、第四套，千萬不要控制他第一套房子，第一套房子可以讓他很寬松地買賣、置換，讓他一天天生活好起來。但是現(xiàn)在即使為了買第一套房子也要花10%的成本，我認為這對于老百姓來說不是很得益。在國外，家里幾口人住多大的房子，都要看條件的。

　　在上海，有大量的動遷房，實際上這些動遷房是拆不動的。我們來研究這些動遷房，住在里面的除了老人就是外來的民工，但是一拆遷就是十幾個戶口。這個管理也是不到位的。2002年我們參與一個項目的動拆遷，拆了40多戶，現(xiàn)在420戶了，越拆越多。然后房子增加了30%的建筑面積，全是違章建筑。這種事情沒辦法。

　　王謙：我覺得宏觀調(diào)控一定要，計劃經(jīng)濟跟市場經(jīng)濟結(jié)合好的話，實際上可以少走很多純市場經(jīng)濟的彎路。但是政府在考慮政策制定的時候，除了宏觀經(jīng)濟以外，行業(yè)自身的規(guī)律可能考慮得不夠。初衷是好的，結(jié)果不好是因為手段方法這個層面，戰(zhàn)術(shù)方面的，沒有尊重行業(yè)規(guī)律。如果說把一些好的開發(fā)商請來，我相信政府會少走彎路，我們也希望是可持續(xù)性的，我相信很多開發(fā)商都不是希望暴利的，都是希望可持續(xù)性的，這方面應(yīng)該說大家是一致的。

　　我們從全程的服務(wù)一直到物業(yè)來賺取我們的開發(fā)服務(wù)回報，所以我們必須把產(chǎn)品做好，因為品牌不能斷，必須靠規(guī)模來把企業(yè)做下去，這種盈利模式?jīng)Q定了我們必須得有誠信

　　開發(fā)商如何“洗腳上田、華麗轉(zhuǎn)身”？

　　全忠：我個人是這么看的，領(lǐng)跑的企業(yè)，不管是領(lǐng)跑的開發(fā)商還是領(lǐng)跑的服務(wù)商，我覺得它跟國際化接軌，用一些國際化的經(jīng)驗來看待現(xiàn)在的市場，這就叫創(chuàng)新。這個創(chuàng)新我覺得是分幾個層面的，第一個層面是洋為中用，對于中國的企業(yè)，不管是開發(fā)商還是服務(wù)商，借鑒、學(xué)習(xí)和模仿也叫創(chuàng)新。

　　現(xiàn)在資金多了，有各種層次的公司進入房地產(chǎn)行業(yè)，很多人連基本的ABC還需要專業(yè)的公司合作來解決，但是他們占據(jù)了很多的資源。綜合性的咨詢公司最后可能變成四五家，但是像我們這樣的公司還會存在很多年。其實中國市場這么大，我覺得它給很多的中小型開發(fā)商包括中小型服務(wù)商提供了廣闊的成長空間和市場，我們有時候談問題站在一個相對學(xué)術(shù)層面和相對理想化的層面上，就容易忽略底層的事情。

　　從微觀角度來講，第一我覺得現(xiàn)在開發(fā)商絕大多數(shù)不專業(yè)，第二現(xiàn)在市場上的產(chǎn)品絕大多數(shù)是不可控制的，但是由于剛性需求很大，這些東西根本就是泥牛入海，只要一開盤馬上就沒了。從這個意義上來說，當(dāng)然房地產(chǎn)開發(fā)公司要專業(yè)，我們的服務(wù)機構(gòu)要專業(yè)，金融機構(gòu)也要專業(yè)，這在某種程度上實際上是幫開發(fā)商專業(yè)，也是提升服務(wù)商專業(yè)。所以很多甲方的提升專業(yè)是需要我們這種專業(yè)公司的乙方來提升的，像萬科這樣的企業(yè)畢竟在中國這些房產(chǎn)公司當(dāng)中是很少的，比例是微乎其微的。

　　王謙：在大環(huán)境下我們不可能改，只能適應(yīng)環(huán)境，適者生存，沒辦法。大環(huán)境的惡劣往往為新生事物提供了生長空間。在好環(huán)境的情況下大家都忙著賺錢，不會想什么創(chuàng)新，只有在被迫的情況下才會創(chuàng)新。

　　我剛剛在想金融渠道，現(xiàn)在很多開發(fā)商資金極為充足，綠城就是因為在香港上市獲得了這么多錢，如果沒上市的話可能要重新考慮這些問題。現(xiàn)在還有一個現(xiàn)象叫回歸，回到A股，因為A股市盈率高。

　　我們不是項目公司為主的，其實我想大的開發(fā)公司已經(jīng)這么做了，要可持續(xù)性發(fā)展，我們是依靠提供專業(yè)的開發(fā)服務(wù)來獲取利潤。

　　項目公司干一個億的項目，籌一班人馬，你讓他持續(xù)發(fā)展也不可能，這決定了它就是短期行為，之后去干一些制造業(yè)什么的。我們其實也不是什么創(chuàng)新，也是把國外行業(yè)的成功模式帶到中國來，我們就是專業(yè)的開發(fā)商，我們實際上是以開發(fā)服務(wù)來獲利的，而不是以投資為主要獲利模式。

　　我們的境外投資人、境內(nèi)投資人投錢，然后就不管了，賺它的投資回報。我們從全程的服務(wù)一直到物業(yè)來賺取我們的開發(fā)服務(wù)回報，所以我們必須把產(chǎn)品做好，因為品牌不能斷，必須靠規(guī)模來把企業(yè)做下去，這種盈利模式?jīng)Q定了我們必須得有誠信。

　　張國正：如果從創(chuàng)新這個角度，我覺得也應(yīng)該往開拓多元化的這個角度來。因為現(xiàn)在我們已經(jīng)看見部分的開發(fā)商，從純住宅或者房地產(chǎn)的開發(fā)延伸到做辦公、做商業(yè)，已經(jīng)開始有這個現(xiàn)象，這是我們非常贊同的創(chuàng)新思路。因為完全從開發(fā)到賣掉，這個流轉(zhuǎn)非常受大環(huán)境和市場周期的影響。

　　拿香港作為例子，所有的所謂藍籌開發(fā)商，他們都會一邊做開發(fā)，同時也會做經(jīng)營，也會長期持有。比如說香港置地或者是太古集團，置地跟太古兩個公司就基本上持有了80%中環(huán)的商業(yè)樓宇。我們看到內(nèi)地的開發(fā)商也有這個傾向，但是他們?nèi)匀皇怯瞄_發(fā)住宅的心態(tài)去處理辦公樓，要短平快，主要是把這些項目干好，然后基本上把它賣掉。辦公樓跟商業(yè)的打造方式是完全不一樣的，必須要把定位做好，如果在北京或者是上海，應(yīng)該從租房者的角度來打造我們的產(chǎn)品，比如說我們要保障我們的層高最起碼有2.6米，一層最起碼有2000平方米以上的，這個我們說才叫甲級寫字樓。如果沒有好的物業(yè)管理，甲級寫字樓一定不會成功，好的物業(yè)管理是決定因素。

　　現(xiàn)在戴德梁行整個機構(gòu)是以房地產(chǎn)金融來定位，從我們的估價業(yè)務(wù)、投融資業(yè)務(wù)，我們在香港成立一個企業(yè)融資部，專門做股權(quán)收購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)金融，甚至是一些房地產(chǎn)公司前期IPO時候的顧問。這也是因為近幾年跨境資金的熱情，跨境資金沖進房地產(chǎn)的趨勢。

　　經(jīng)濟適用房是樓市“減壓器”

　　王謙：中國要增加經(jīng)濟適用房，就是為了解決老百姓的住房問題，也要多劃一些地。我認為二三線城市是中國的大勢，上海、北京實在太個別了，在那里的做法是圈一塊地，這在美國是有教訓(xùn)的，在上世紀(jì)60年代的時候圈一片地蓋大板樓，這會有一個問題，就是某一塊地域中某一個收入階層在那里積聚，這就會導(dǎo)致社會問題，如在低收入人群聚集的地方犯罪率會升高。現(xiàn)在美國是這樣的，開發(fā)商拿到一塊地，政府規(guī)定一個百分比做經(jīng)濟適用房，中低收入人群也住在一樣品質(zhì)的社區(qū)有利于社會的和諧發(fā)展。

　　賀大川：經(jīng)濟適用房不能讓它交易，住經(jīng)濟適用房實際上就要受很多的限制。北京還有260平方米一套的經(jīng)濟適用房，什么人住這樣的經(jīng)濟適用房啊。我覺得這很可笑。

　　廉租房、經(jīng)濟適用房政府一定要監(jiān)控起來，不得轉(zhuǎn)租、不得買賣，要這樣去監(jiān)控它，然后把可以由市場調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)市場大膽放開。政府要把政府應(yīng)該做的事情，經(jīng)濟適用房、廉租房、動拆遷這些做好。

　　住著經(jīng)濟適用房就不能買豪華車開進去，因為經(jīng)濟適用房是享受國家給你的待遇，你既然有豪華車就要離開這個地方。

　　經(jīng)濟適用房現(xiàn)在是動遷也好、各種理由也好，把產(chǎn)證給他，他賭博輸?shù)袅耍�他有�?quán)賣掉，他把房子賣了，賣了以后把賭債還了，然后他到政府來鬧，說我是無屋戶。

　　經(jīng)濟適用房是絕對不能賣掉的，在國外這個房子就不能賣，只能你住，也不能給別人住。我們要把他們監(jiān)控起來。現(xiàn)在要給他產(chǎn)權(quán)，你能保證他不賭博、不賣嗎？

　　尹伯成：走到這一步，我認為有一個東西非常重要，我們上海目前的經(jīng)濟適用房跟廉租房的比例比較小，確實要分成兩大塊，一塊就是完全市場化的，價格主要是靠市場的供求決定的，當(dāng)然抑制投資性的需求也可以采取一些政策措施，但是廣大中低收入者住房保障問題要解決。因為住房問題特別是中低收入者的住房問題不解決，我們的商品房漲得太快的話，很多老百姓有意見。還有很多到上海來打工的，還有上海未來的中低收入者要改善住房條件。我認為住房是國計民生基本的需求，這些必須保障。

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　　建設(shè)部部長汪光燾：僅靠市場機制無法解決住房領(lǐng)域的社會公平問題

　　住房是人的一種基本權(quán)利，是一種基本的社會保障，要高度重視困難群體的住房問題。從十多年改革與探索的實踐看，僅靠市場機制無法解決住房領(lǐng)域的社會公平問題。構(gòu)建多層次住房保障體系是政府的責(zé)任。各地一定要按照中央要求，重視廉租住房制度建設(shè)，多渠道籌集資金建設(shè)廉租住房，逐步把覆蓋面擴大到低收入家庭，使符合條件家庭得到一定程度改善。要改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，使各項優(yōu)惠政策切實落實到低收入家庭。調(diào)控和監(jiān)管房地產(chǎn)市場促進其健康發(fā)展是政府的職能。目前住房制度已發(fā)展到多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房的階段，要按照國務(wù)院要求，落實住房狀況調(diào)查和住房建設(shè)規(guī)劃，對滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枰�的中低價位、中小套型普通商品住房項目，政府要按照《價格法》的有關(guān)要求，采用限套型面積(限套型)、限控制性價位(限房價)，競房價、競地價的辦法確定開發(fā)建設(shè)單位，增加政府指導(dǎo)價的住房供應(yīng)。市場秩序混亂也是推動部分地區(qū)房價過快上漲、供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾突出的重要因素，要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保護群眾住房消費的合法權(quán)益。