——訪戴德梁行研究部北亞區主管陶汝鴻

　　-本報記者周雪松

　　香港回歸祖國十載，香港樓市也經歷了驚心動魄的一個輪回——從1997年的顛峰時刻到2003年跌入谷底，再從谷底反彈、復蘇。帶著諸多問題，中國經濟時報記者采訪了戴德梁行研究部北亞區主管陶汝鴻先生。

　　炒家向內地轉移

　　中國經濟時報：香港回歸十年，在房地產行業，有哪些人、哪些事或哪些項目給您留下過深刻印象？

　　陶汝鴻：許多事情印象都很深刻，但印象最深的是2003年，香港房地產市場有一個很大的改變。亞洲金融危機后，從1998年到2003年，可以說是香港房地產市場最低迷的時期，SARS的到來更是令市場雪上加霜。以香港太古城為例，1997年香港房地產市場紅火的時候，平均

房價是9萬港元／平方米，2003年這個價格降到了2.8萬港元／平方米。這種情況下還是沒有人買房。

　　但是2003年SARS過后，很明顯感覺到氣候有所不同，隨著中央政府很多政策出臺，特別是個人游市場對內地的開放和香港與內地更緊密經貿關系的確定，對香港經濟產生了很大的影響。從這個時候開始，傳統的成交量、樓價也開始恢復過來。現在太古城的房價比2003年多了一倍，達到了6萬港元／平方米。

　　中國經濟時報：作為香港業內資深人士，您認為香港回歸十年來，對內地房地產市場有哪些影響？

　　陶汝鴻：近年來內地房地產業的發展跟香港非常相似，很多方面幾乎一樣。比如土地出讓制度，內地現在對商業用地實行公開出讓，而前些年并非這樣，是所謂協議出讓；香港從上世紀70年代開始，所有土地都是公開拍賣，從這一點看，香港對內地房地產透明度的影響還是非常深遠的。

　　1997年，香港房地產發展已經很成熟，當年商品房成交達到22萬套，經歷亞洲金融危機后，這幾年香港房地產市場雖然好了很多，但和1997年相比，仍還有一段距離，當時，很大一部分購房者是炒家，現在這類炒家很多已轉移到內地深圳、上海等城市，眼下香港超過百分之七八十的購房者都是用家，購房主要是為了自用，投資少了很多。如今國內很多房地產代理商，也都來自香港，香港很多基金也流到內地。

　　此外，香港炒家現在除進入到深圳、上海、北京等一線城市外，西部的重慶、成都等都有他們的足跡。用家還在香港，但投資(炒家)到了國內。

　　兩地樓市緊密互動

　　中國經濟時報：您覺得香港與內地房地產市場之間有著怎樣的內在聯系？

　　陶汝鴻：概括地講，它們是一種緊密互動關系。國內房地產發展較慢，香港房地產發展比較成熟，內地是發展中市場，香港是成熟的自由市場。現在香港房地產發展商在考慮項目時，已經不單看香港，而是將香港和內地放在一起來看，在香港回歸的這些年中，他們放了很多基金到內地，這些基金不僅流向一線城市，二線城市也有。這兩個市場在同步前進。

　　中國經濟時報：有人認為香港是彈丸之地，房地產發展空間有限，但也有人持相反的觀點，怎么看待香港房地產業未來的發展空間？

　　陶汝鴻：香港地方小，但房地產空間很大，我不太同意香港房地產發展空間有限這種看法。我認為，最重要的一點，這種發展空間不能單單從城市面積來看，而是要從整個城市的經濟發展潛力來判斷。

　　香港雖然地方很小，但還是吸引了很多外來投資者，將大量資金放在這個地方，很多基金、外來投資者正是先將資金放在香港，香港成為了眾多投資者關注的一個焦點，很多大公司、海外公司也將他們的地區總部設在香港，而且很多公司、基金進入中國內地，也通常先經過香港。所有這些因素決定香港未來房地產的發展空間仍然很大。

　　中國經濟時報：香港地產大鱷近年來在內地頻頻出擊，加速戰略布點，這種現象背后的原因和動機是什么？

　　陶汝鴻：內地特別是一些二線城市房價很低，他們認為，內地房價還有很大的升值空間，搶抓機會也許是這種現象產生的原因。

　　當然，香港發展商在加速內地戰略布局的同時，并未放棄香港市場，而通常是將香港與內地放在一起來做。內地市場雖然機會比較多，但風險也比較大，香港市場相對比較成熟，比較穩健，風險相對比較小，所以他們傾向于將一部分資金放在香港，一部分放在內地，分散投資對于他們化解風險十分必要。

　　中國經濟時報：香港回歸這十年，同時也是香港房地產業從巔峰到谷底，再從谷底復蘇的十年，這種波動除了受金融危機的影響外，跟內地有著怎樣的聯系？

　　陶汝鴻：剛才實際上已經談到這種關系，我想說的是，香港房地產市場跟香港經濟發展有直接的關系，但跟內地并沒有直接關系。不過，從亞洲金融危機過后或者從香港回歸后香港經濟的發展來看，香港經濟跟內地政策確實有著很緊密的聯系。國內政策會影響香港經濟，香港經濟的發展狀況又會直接影響到香港的房價。

　　中國經濟時報：香港地產巨頭這十年有哪些變化？

　　陶汝鴻：明顯的變化是十年以前，大部分香港發展商在內地投資比例很小，隨著國內房改的啟動，特別是2003年以后，這種現象發生了很大的改變，他們把相當一部分資金投到了內地，把香港和內地兩個市場結合起來，從前十大發展商的財務狀況來看，近年來他們的利潤是很不錯的。

　　總體來說，從投資額度看，內地投資目前還不到香港地產商年度總投資額度的一半，但是從前十大發展商在內地的土地儲備面積和蓋房子的面積來看，已經遠遠超過了一半，他們大部分的土地儲備都在內地。

　　香港房地產市場是否畸形？

　　中國經濟時報：有業界人士對香港財富向少數地產商集中提出質疑，認為香港房地產市場是畸形的市場，對此您怎么看？

　　陶汝鴻：不能說香港模式一點也不畸形，但放在全世界來看，都是這樣的。如果經濟發展好，房價上漲快，房地產財富增加是很正常的。香港是自由市場，是一個國際化金融中心，機會比較多，經濟發展好的時候是這樣。2002年、2003年，香港經濟不是怎么好，房地產市場一派低迷，房價跌到很低照樣沒人買，能說這是畸形的嗎？

　　中國經濟時報：香港房價目前是一個什么水平？房價收入比如何？

　　陶汝鴻：香港不像內地那樣有城市平均房價一說，一般認為，香港房價在國際上的排名在3-4位左右。戴德梁行曾在一些大都會里找一些最貴的房子做過比較，結果是紐約房價最貴，香港僅次于紐約排在第二位，其次是東京，排在第四至第五位的分別是倫敦和悉尼。

　　現在，香港最貴的房子價格是45萬港幣／平方米，最便宜的也有賣到1萬多港幣／平方米，但是這樣的房子很舊，在很偏遠的地方。還以太古城為例，該項目目前的均價為6萬港幣／平方米，這在香港目前屬于中高檔的樓盤。

　　在香港，購買私人住宅和住公屋的家庭分別各占一半，另外在香港，通常是用負擔能力來對購房者收入狀況和房價進行對比，調查顯示，購房支出通常占到他們月收入的60%左右。

　　中國經濟時報：在您看來，高房價對香港普通市民以及香港經濟有何影響？

　　陶汝鴻：在香港，高端的

豪宅，只有很小的一部分人才能購買，我覺得高房價對香港普通市民的影響基本上是很小的。當然，每一個人都希望住大房子，房價越高，代表香港經濟好，反之，房價越低，則表明香港經濟不好。就像當年金融危機襲擊香港的情景一樣，經濟持續低迷，失業率高，很多人沒有工作。不能指望經濟很好，房價很低，這是一對矛盾。

　　目前，香港市民50%都住公屋，月租金1-3萬港幣，香港每個家庭月平均收入在17萬港幣左右，相對人們的收入來說，這還是很便宜的。