薛建雄

　　自上海市房屋土地資源管理局宣布徹查樓市交易違規之后，以內中環為主的優質房源開始逐步上市，給6月底的樓市帶來新一輪成交高峰。而房源供應充足房價相對優質的外郊環區域，也開始出現了漲價苗頭。這個區域公寓的成交均價已在6000元/平方米的水準上維持了兩周，此前這一區域的成交價格基本在6000元/平方米以下。

　　天天房展網(www.ttfz.net)研究中心根據“網上房地產”公告的預售統計顯示，本周上海樓市共有29個樓盤推出新房源，比上周多了7個項目，新增供應面積比上周多了10.32萬平方米，達到38.32萬平方米。其中，新推的住宅個數比上周多1個，新增供應面積比上周多4.53萬平方米。

　　在新房源上市量增加的帶動下，本周新房的成交量也再掀高潮。天天房展網研究中心根據“網上

房地產”7天的交易數據統計得出，本周上海共成交商品房(不記動遷、配套房，下同)74.51萬平方米，比上周大幅增加12.7%，平均成交價格從上周10507元/平方米的高位下滑到本周的10369元/平方米。

　　在多數樓盤抬高價格的情況下，本周樓市的平均成交價格卻出現了138元/平方米的下滑，分析原因有二。

　　其一，近期一直漲價的外環以內，少數捂房的質優價低樓盤，在政府調控下上市，帶來了外環以內新房成交量的大增；特別是內環內和中外環這兩個今年

房價普遍上漲的區域，成交量上升和平均成交價格下降都非常明顯。前兩個月維持在18000元/平方米以上的內環公寓價格，本周的價格只有17752元/平方米。中外環公寓的平均成交價格前兩個月一直在9500元/平方米左右，本周低至8763元/平方米。

　　其二，受房價上漲壓力，一大部分原先打算在市區買房的購房者，轉移到前期房價沒有上漲的外郊環區域，使得這一區域的成交量逐步上升。而外郊環遠低于全市水平的成交價格也拉低了近期的房價。這也是全市住宅價格從上周的10363元/平方米，下滑到本周的10037元/平方米的主要原因。

　　價格在6000元/平方米左右的外郊環房源受到購房者青睞之后，這一區域的房價也從原先少數

開發商提價，到了現在出現總體漲價的苗頭。數據顯示，5月以前的外郊環公寓，周平均成交價格基本在6000元/平方米以下，但是近兩周都維持在6000元/平方米以上，本周更是高達6244元/平方米。

　　目前，房價還相當有優勢的外環周邊15個板塊，所呈現的這種趨勢著實令人擔心。雖然，外環周邊新房供應充足，卻還是受到了市場房價上漲的波及。從上海房價的歷史走勢來看，也是如此。2005年湯臣一品的推出，標志著中心城區的新房供應已經達到頂點，房價在前3年的高速上漲后也達到頂點。之后，差不多以每半年一個環線的速度向外轉移；至今中外環的新增供應量已呈現下滑之勢，多數新盤價格在萬元水平，這標志著中外環經過今年春節的高漲之后也幾乎達到頂點。

　　按這個趨勢來判斷，外環周邊15個板塊雖然近期房源充足，價格相對漲價后的中外環也很有優勢。但因此吸引來的大批購房者，很可能會讓外環周邊步入房價高速上漲的軌道。

　　因此，將經濟功能點式分散到各個衛星城，才是解決房價超速上漲最有效的手段。如果，“十一五”規劃中“1966”的城市發展框架獲得快速進展，其中9個新城的建設能夠長足進步，就有希望平抑目前高速上漲的市區房價。同理，60個新市鎮和600個中心村，也能對上級行政區過快上漲的房價起到有效抑制作用。

　　雖然，這樣的城市發展規劃，并不能改變由經濟快速發展帶來的房價攀升之勢；但對抑制過快上漲的上海房價，還是值得期待。

　　(作者系天天房展網研究中心主任)