郝倩

　　受政府不再審批別墅用地政策的限制，真正的別墅用地已經非常少，而就總體感覺而言，每一年的別墅的供應量相對于前一年都是接近或略少。從政策的角度分析，這種情況仍將繼續存在，這也是別墅價格“逆市”上浮的背景所在

　　通常被區分為“別墅”和“高檔公寓”的中國豪宅市場似乎正面臨“冰火兩重天”的境地。如同“蹺蹺板效應”，在高檔公寓的銷售有些低迷的時候，別墅市場反而迎來了銷售的春天。

　　2007年市場特征體現在：與之前經濟型別墅大行其道不同，一些獨棟別墅由于“稀缺”，反而在市場上更為受到追捧；但是同期，高檔公寓的銷售并沒有明顯的起色，反而在很多城市出現了“滯銷”的情況。這也為外資收購提供了合適的機會。

　　別墅呈現“供不應求”

　　由于土地稀缺性已成定局，加上部分在股市獲利的購房者回流至樓市，獨棟別墅受到市場追捧的態勢已經十分明顯。

　　上海別墅市場自調控以來，已持續2年呈現供應緊缺狀態。接下來，這種供小于求的狀態非但沒有減弱，反而愈演愈烈。

　　2006年，上海獨棟別墅的全年成交量已從2005年的108萬平方米增至129萬平方米，增長了19.4%。而新增供應量更是從2005年的93萬平方米，增至114萬平方米，增長了22.6%。供需兩方面都出現了較大幅度的增長。今年1、2月份，上海新增獨棟別墅供應量則更少，兩個月合計的新增供應僅10.3萬平方米，實際成交高達14.8萬平方米，供求矛盾進一步擴大。

　　從未來供應來看，上述政策因素導致的別墅供應缺乏在2008年進一步顯現。目前為止，上海無新增別墅項目啟動建設，預計2008年上海市場的豪華別墅供應將為零。

　　供求矛盾很快導致價格的上浮。去年上海新增獨棟別墅的套均總價為554萬元/套，至今年2月已突破600萬元/套，達611萬元/套。總的趨勢是波動上行。

　　分析來看，2006年上海獨棟別墅全年合計的成交均價已由2005年同期的14381元/平方米，上漲至16728元/平方米，漲幅達16.3%。而新盤公寓全年合計的同期漲幅僅3.3%。即使同樣較熱的新盤聯排別墅，其全年合計的同期漲幅也僅4.6%。由此可見上海新盤獨棟別墅的價格拉升之快。其中，松江2006年全年合計的獨棟別墅成交均價已比上年大漲了20.5%。而與其相鄰的青浦、閔行則同期只分別上漲了11.7%和6.5%。

　　記者了解到：5月份，上海全市別墅成交套數為1228套，較4月份成交量增加了382套，增幅為31%。雖然從今年各個月的成交量來看，5月份的別墅市場成交增幅并不是最大，但總體市場成交量卻創下了今年以來新高紀錄。

　　與此同時，5月份上海別墅市場的成交面積持續上揚，304708.67平方米的成交面積同樣成為今年以來最高。隨著整體市場成交量的增長帶動，5月份的別墅市場成交均價達到14250.21元/平方米，可謂量價齊升。

　　同樣的情況在其他幾個一線城市同樣存在。

　　目前上海的別墅供應整體小于北京，在售的185個左右，出租的是14個項目，還有預計要推出的一共231個，按照3000萬一年的供應量上海別墅占5%到7%，應該是200萬平方米左右，今后的別墅由于土地收緊以后有兩個矛盾會出現，供不應求的態勢會發生。

　　隨著別墅土地供應的叫停，廣州市場上的獨棟別墅及聯排別墅供應越來越少，類別墅的出現已開始取代部分區域的別墅需求。但別墅并未全部退出廣州

房地產市場，花都、蘿崗、南沙、白云和番禺等區域尚有別墅在售或可供應，但廣州別墅的整體供應仍然日漸萎縮。受別墅項目容積率低的要求限制，寸土寸金的老城區和城中心區域基本沒有別墅供應。

　　受政府不再審批別墅用地政策的限制，真正的別墅用地已經非常少，而就總體感覺而言，每一年的別墅的供應量相對于前一年都是接近或略少。從政策的角度分析，這種情況仍將繼續存在，這也是別墅價格“逆市”上浮的背景所在。

　　“寵兒”還是“棄兒”

　　與日益火爆的別墅市場相比，全國高檔住宅市場的情況有些特殊。相比散戶來說，基金購買高檔住宅的熱情更為高漲。

　　仲量聯行數據顯示：去年上海第三季度銷售良好的豪華和高檔住宅項目在第四季度的銷量均急劇下跌。如翠湖天地御苑在第二季度和第三季度分別售出125套和70套房，而第四季度銷量僅為54套。惠靈頓花園在第四季度又推45套新房，但僅售出13套。

　　世邦魏理仕則分析北京的高檔住宅市場稱：2006年，高檔公寓租賃市場存量居高不下，并陸續有新竣工的高檔公寓項目進入租賃市場，市場競爭激烈。另一方面，限制外資購房、提高住房轉讓環節稅費等政策增加了高檔住宅銷售市場的壓力。

　　同期，北京2006年高檔公寓租賃市場共新增供應2000余套。大批高品質的高檔公寓項目進入市場，為客戶提供了更多的選擇空間，加劇了市場競爭。由于新增項目周邊環境優越，品質較高，因此租金報價高于市場平均水平。同時，一些老項目迫于市場壓力下調租金，帶動整體市場租金穩步下降。

　　撇開上述因素，在一線城市，各大分析機構對高檔住宅的租賃市場依然看好。這使高檔住宅依然面臨較好的市場機遇，成為吸引基金關注的原因所在。

　　世邦魏理仕則分析稱：盡管面臨宏觀調控的壓力，但受市區土地稀缺、市政基礎設施建設和奧運經濟等因素影響，市場上仍對高檔公寓的升值潛力有著良好的預期，自住和投資需求旺盛，銷售價格及成交量增長迅速。根據CBRE對北京市建委發布的商品住宅預售成交系統的監測，2006年1至11月份，售價16000元/平方米以上的高檔公寓累積成交3300余套，同比增加了將近一倍，成交均價為20675元/平方米，同比上漲10.4%。

　　根據仲量聯行的預計：豪華高檔住宅項目的限量預售將有助于減緩售價跌落而帶來的壓力。在

二手房市場，2007年將竣工大量新項目(新建成44000套新房)。2007年全年，由于政府對外資購房的限制措施，豪華高檔公寓樓仍將持續價高量縮的狀態。