盧求

　　從近兩年的市場情況來看，整幢收購和企業自建高檔寫字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國企和跨國企業扮演買方角色的機會較多。我們認為，這一現象并非對租賃模式的否定，而是從另一方面說明，寫字樓的投資價值已經凸顯

　　市場需求差異化明顯

　　不同區域和城市的寫字樓發展呈現分化態勢。一個區域和城市的寫字樓需求旺盛程度與當地的宏觀經濟發展狀況密切相關。從國內的經濟發展格局來看，以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海經濟圈為代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、廣州、深圳為代表的城市經濟發展速度趨于穩定性的增長，在這樣的背景下，一線城市寫字樓市場自上世紀90年代末期開始逐步走向成熟，而租售需求也相對旺盛。上海甲級寫字樓的租金水平自亞洲金融風暴之后就穩步上升；而北京市場對每年巨大新增供應量的消化能力也讓人對其前景保持樂觀。

　　與此同時，隨著中國經濟的逐步走強，中國概念成為國際資本青睞的對象。近兩年來，國際資本進入內地一線城市（主要是北京、上海兩地），收購成熟寫字樓物業的事件時有發生。我們認為，只要全球流動性過剩的格局沒有發生根本改變，人民幣穩步升值的態勢仍然保持下去，那么國際資本對一線城市成熟寫字樓的收購需求仍將存在。而且，亞洲REITs市場的建立，為這些國際資本的退出提供了一條便捷通道，從而解決了其后顧之憂。

　　相對而言，二、三線城市的寫字樓市場起步較晚，有待進一步的市場培育。畢竟，寫字樓是經濟發展的晴雨表。對二、三線城市的寫字樓市場考察，需要關注這些城市的區域經濟發展前景和產業結構。按照一般規律，在一個總部集中和高端服務業發達的地區和城市，寫字樓的需求更為強勁。比如天津的濱海新區，作為國家新批的金融改革試點區域，這一區域的寫字樓需求在未來幾年的上升趨勢應該會比較明顯。而在珠江三角洲地帶，核心城市周邊的二、三線城市，一般是沿著“三來一補”的模式發展起來的，對寫字樓的需求就相對較少。

　　寫字樓的商品化程度提高

　　從國內寫字樓的開發經營模式來看，寫字樓產品的投資特性將逐步顯現。在市場化程度不高的時期，國內企業建造寫字樓的開發模式以零散銷售為主，便于及時回收資金。這一方式在各城市中低檔次寫字樓的開發上仍然可以看到。這一方式的選擇很大程度上受制于開發商的資金約束。

　　隨著市場對寫字樓產品的理解加深，收取租金的經營模式開始受到市場的追捧，尤其是在頂級和甲級寫字樓的開發上表現突出。選擇這一模式的開發商通常具有一定的資金實力和長期的耐心，同時對所開發物業的價值升值潛力表現出很強的自信。同時，這一模式有利于開發商對寫字樓產品的整體運營，在較長期的運營過程中樹立企業品牌。

　　但這并不說明租賃模式優于銷售模式。從近兩年的市場情況來看，整幢收購和企業自建高檔寫字樓的情況逐漸增多。其中，外資基金、大型國企和跨國企業扮演買方角色的機會較多。我們認為，這一現象并非對租賃模式的否定，而是從另一方面說明，寫字樓的投資價值已經凸顯。未來幾年，主要一線城市中心的寫字樓土地供應稀缺，現有高檔寫字樓產品也相對較少，再加上人民幣的穩步升值，未來城市中心的高檔寫字樓價值上升的潛力明顯增加。在此背景下，搶占市場稀缺資源，一方面可以提升企業形象，另一方面可以坐擁物業升值，對于“財大氣粗”的購買方而言，是不二之選。

　　高端寫字樓配置升級    

　　高端寫字樓更加重視城市交通、硬件設施、物業服務等要求。未來幾年寫字樓產品品質的提高，集中反映在這三方面，這是市場競爭的重點和開發的重要環節。區位及交通因素更加重要。在企業選址的因素中，交通流線越來越擁有更重要的權重。高素質的外資企業是高檔寫字樓的主力客戶，約占42%。隨著中國外企的進駐，對高檔寫字樓需求加大，外企更多地考慮招聘本地員工。交通狀況成為影響入駐企業效率和發展速度的首要因素。具有較好成長空間的高端寫字樓通常都是位于黃金區位的交通核心區域，臨近兩條以上的主干道，有多種交通工具和地鐵直達。建筑硬件設施提高。在經歷激烈動蕩的高速發展時間之后，成熟的開發商已不看重華而不實的外裝內飾，而更加注重寫字樓高效的辦公商務環境和健康舒適的室內空間。例如，高端寫字樓更加注重電梯配置，一般3000平方米就應配備一部電梯。電梯數量同電梯的組合形式、控制方式、運行速度都有密切的關系。一些地理環境很好，外觀相當不錯的寫字樓在出租市場遭到冷落，就是由于電梯數量不足，高峰時期長時間擁擠等候，導致租戶流失。成功案例，如上海外灘中心，2200平方米的標準樓層面積，共50層，配備了21部電梯，候梯時間不超過30秒，很好解決了內部豎向交通。

　　小戶型寫字樓

　　將成為投資新寵    

　　中國經濟的快速增長促使中小型企業大量涌現。這些企業需要更多辦公空間，對寫字樓物業管理、配套等要求并不高。面積在100~400平方米的辦公空間即可滿足這部分企業的辦公需求。這類企業主要有三種類型：一類是以貿易為主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投資一線城市的房地產，占地面積不需太大；第三類是高科技企業的辦事處，他們看中的是升級潛力和智能化系統。

　　近年來投資者對商住樓的投資熱度開始急劇下降。個別投資者閑散的資金只有幾十萬，這部分資金不夠投資高端寫字樓，投資商鋪也買不了多大面積，這部分客戶就把投資目標轉向適合投資的小戶型寫字樓產品上，他們對小戶型寫字樓趨之若鶩的原因在于，租金持續走高及投資小戶型寫字樓首付比較低，未來升值潛力非常大。小戶型寫字樓市場走勢一直向好，市場中的一些小波動不會影響投資者對小戶型寫字樓的看好。

　　2006年6月19日，北京市工商局登記部門下發的《關于從嚴審查住所使用證明文件的通知》（北京市工商局[2006]第14號文件）正式實施。明確提出“暫停利用居民住宅從事經營活動的登記注冊”。此規定使一大批小公司、創業型公司失去低成本的辦公場所，如各種創意產業公司、網絡商貿公司等。而這部分公司由于受行業特點、資金實力等方面的限制，一般不需要大面積的辦公場所，很難支付寫字樓高額的租金和物業費，同時更需要與寫字樓相似的辦公環境和配套服務。

　　獨立性企業總部寫字樓

　　將進一步發展    

　　

全球500強中有300家左右在中國建立了地區總部，僅在北京具有跨國公司地區總部性質的投資公司已達100多家，均看好北京擁有國際化大都市的資源。依托總部型經濟的輻射效應，在中國一線城市獲取立足之地并樹立品牌形象已經成為企業的發展戰略。這種強調企業獨立性的總部寫字樓模式包括區域集群式總部和獨立總部兩種類型。它們能充分滿足企業建立公司品牌和展現公司張力的需要，同時也能通過獨立的運營來滿足企業文化的營造，以及企業管理的需要。這類寫字樓已成為企業自身形象的載體，所代表的不再是一個群體的形象，而成為某個單體的專屬形象。這無疑可以滿足那些希望彰顯企業自身魅力與形象的公司的辦公需求。2007年國際化辦公設施的需求將進一步導致市場競爭激烈。產品主題化、個性化發展趨勢突顯，人性化及網絡化受到更廣泛關注。

　　縱觀目前國內一線城市，不僅在城市郊區地帶出現了以突出企業自身形象、顯示自身特征和實力的寫字樓產品，在用地緊張的城市中心區繁華地段，也開始出現小規模的獨棟式企業總部組團，目前對獨立性企業總部寫字樓有強烈需求的主要有三類客戶：一是“中”字頭企業，以占據最顯要的區位和外在形象作為第一訴求；二是外地進駐一線城市的企業，主要是受一線城市總部資源的輻射而設立總部型機構的企業；三是各行業的龍頭企業，企業發展已經比較成熟，業務穩定，但急需行業品牌的提升。就專業來說這類寫字樓適合電子、通訊、IT等高科技及保密性要求較高的行業。

　　綠色和可持續將進一步發展    

　　高舒適度、低能耗的國際發展趨勢，世界范圍內的

能源危機和中國能源上的緊缺都使得建筑能耗問題受到越來越多的關注。2005年7月1日開始實施的公共建筑節能標準要求強制執行，對于新一代寫字樓產品來說，有了更為嚴格的限制。同時，建筑節能也已成為開發商和業主共同關注的問題，建筑能耗直接影響到后期的運營成本，國外資料顯示，一棟寫字樓產品使用壽命按30年計算，它的運營成本將是這個建筑投資的3倍。作為業主來講，特別是持有物業的業主，能耗是不得不關注的一個問題。節能無疑成為生態節能型寫字樓開發的核心目標。

　　目前開發商對于綠色建筑標識的興趣可能在于促進市場銷售，并不僅僅是環境意識促使開發商去建造綠色建筑。長遠來看，綠色建筑可節能30%到70%，維護和運營費用相應地減少，而且出租率也將得到提高，因為許多公司都更青睞健康的辦公室；對于業主和使用者來說，他們承擔運行費用，更多考慮的是室內環境品質、服務以及舒適性對他們商業活動的影響。國內寫字樓過去多半為并不節能的全封閉寫字樓，片面學習國外寫字樓外觀形象，沒有真正理解歐洲節能技術的要點，某些項目斷章取義使用一些具體的單項建筑技術，（如盲目采用封閉式雙層玻璃幕墻），或者盲目提高

裝修標準或堆砌高新技術。這些采用節能技術的方式并不適合中國氣候，不能達到生態節能的目的，反而帶來高能耗。（作者為五合國際副總經理） 本報攝影記者/王愷