記者 王曉欣

　　日前，商務部、國家外匯管理局下發了《關于進一步加強規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，要求各地認真執行國務院六部門聯合下發的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文件)。顯然，國家要嚴格控制外商投資高檔房地產，對外商投資高檔房地產再念“緊箍咒”。此舉的原因何在呢？

　　近年來，中央的系列調控措施收緊了房地產業的資金鏈，迫使開發商把目光轉向資本市場和海外市場。而直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金(公募、私募)、發債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等，為外資大舉進入房地產拓寬了渠道。中國土地學會副理事長、秘書長黃小虎曾做過統計，外資是房地產開發的重要資金來源之一。粗略估計,目前，包括直接投資和豪賭人民幣升值的熱錢已達數千億美元。海外基金的進入者，從早期的老面孔摩根士丹利、高盛擴大至印尼三林、基匯、Cargill等，投資資金來源的多樣性足以證明它們在加快進入中國市場的步伐。以前投資中國地產的主要是以摩根為主的追求高利潤的私募基金組成的，但現在還包括了歐洲、韓國甚至中東方面的外資。

　　171號文件是國務院六部門去年聯合下發的，用以規范房地產市場外資準入和管理，對外資投資中國地產的行為進行

宏觀調控。171號文件的出臺，對于整個房地產行業的影響是巨大的，很多正在進行中的涉外交易陷于停滯。今年以來，外資大舉進入中國房地產的趨勢仍在繼續。今年前5個月,我國實際使用外資金額居前三位的行業是制造業、房地產以及租賃和商務服務業。今年5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1.0個百分點；環比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個百分點，不論一線城市，還是二線新興城市，均出現外商活躍的身影。由于外商投資者尤其是外資房地產公司熱衷于內地高檔房地產市場的開發，動輒以數萬元／平方米的售價抬高了

房價，使國內一些城市的房地產市場“硝煙驟起”，同時也拉動了普通

商品房價格跟風飆漲。瑞銀集團的分析師安德森分析，正是外資的競相投資，令北京、上海、深圳等一線城市的豪華住宅和商用地產相互攀比式地涌現。號稱逾10萬元／平方米的“湯品一臣”就是其中的典型。

　　外資進入中國主要運用包括股權和并購等方式進入中國房地產投資領域。實際上，171號文件出臺之后，各個地方都出臺了相應政策，但是出于地方招商引資的利益訴求，實際執行打了很大折扣。為此，商務部和外匯局再度出手調控，強調境外投資者不得以變更境內房地產企業實際控制人的方式，規避外商投資房地產審批。外匯管理部門一經發現以采取蓄意規避、虛假陳述等手段違規設立的外商投資房地產企業，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責任。可以說，《通知》的發布，將進一步縮緊開發商的融資渠道，以此進一步遏制外資在中國內地的炒房行為。

　　業內人士認為，無論是新出臺的“限外令”，還是去年的171號文件，對于有實力的外資開發商來說，應該說影響不大或者沒什么影響，因為這些公司都是做長線投資的。而那些準備到國內做投機生意的外資，也就是常說的“撈一把就走”的外資，日子將越來越不好過。

　　限外政策另一個目的是為了規避變相的“高利貸”。《通知》中有“外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款”，就是為了杜絕此類行為。目前我國許多二三級城市缺乏投資資本，由于短期利益的訴求，常見的做法是用土地和回報的承諾以吸引外資，這種變相高利貸的方式蘊藏巨大風險。

　　今年3月，商務部發布的《關于2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見》要求，就是要嚴格限制外商投資房地產。日前，央行上海總部公布的《上海市信貸投向指引(2007年修訂)》提出，金融機構要控制對外商投資國內房地產的信貸支持，這是央行首次以文件形式發表這一觀點。可以說，《指引》是相關政策的配套措施。

　　《通知》的出臺意味著政府部門試圖更加全面和清楚地掌握外商對中國房地產投資的全貌，使國家對外資投資的調控將更為方便。而《通知》對外資投資中國房地產發出一個明確緊縮信號的目的，就是轉變吸收外商投資觀念，以提高利用外資質量和水平為核心，引導外資投向高技術產業、現代服務業、高端制造、研發環節，投向資源節約型、環境友好型產業。