編者按 日前有消息稱，商務部與外匯管理局聯合發布通知，要求今后所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。業界普遍認為，此舉是去年限制外資投資國內房地產的“171文件”精神的延續，針對的并非是內地進行中長線發展的地產商，而是那些挾巨額游資搜購國內現成物業，并伺機轉手獲利的外資私募基金。

　　而觸覺敏銳的海外投資機構，看來早已摸準中國政府“限外政策”的脈搏，急忙在不同場合以各種方式與“投機”二字劃清界限，以確保有關政策的解釋和實施對其中國業務拓展最為有利。

　　俗話說，聽其言觀其行，真實情況如何，讀者不妨從中自行觀察和揣摩。

　　Skylan：“在中國我們只做開發商!”

　　不久前在上海舉辦的Cityscape China 中國上海國際地產投資與開發博覽會，云集眾多國際一流投資機構的頭面人物，跨國商業投資及經營管理公司Skylan Properties(中譯名天瀾地產)的首席執行官Peter Walichnowski便是其中之一。他畢業于美國哈佛商學院，曾在歐洲和中東實力雄厚的商業地產企業任職超過30年，擁有豐富的項目發展及管理經驗。會展期間，他接受了《中國經營報》的獨家專訪。

　　《中國經營報》：中國國內業界對Skylan這家公司可能還感到比較陌生，能否簡要介紹一下？

　　PeterWalichnowski(以下簡稱Peter)：Skylan是一家多元化經營的國際商業地產投資開發和管理公司，旗下擁有兩處世界上名列前茅的商業地產項目。一處是倫敦的藍水購物中心(Blue Water Shopping Mall)，其規模是英國乃至歐洲最大的，建筑面積60萬平方米，總價值25億英鎊。另一處是阿聯酋首都迪拜的Mall of the Emirates，也是中東最大商業項目，凈商業面積達20萬平方米，包括兩座五星級酒店和中東唯一的一個室內滑雪場等，總價值15億美元。在韓國首爾，我們正投入20億美元開發一個大型商業綜合體，其中包括該國第一高樓。在上述項目中，Skylan都是主要投資方。

　　《中國經營報》：據說你們對投資中國很感興趣，但市場上始終未見具體行動，為什么？

　　Peter：公司最新的投資戰略，是把重點放在東亞地區的韓國、中國和馬來西亞之類增長型經濟體。Skylan涉足中國快兩年了，考察過很多項目，目前基本鎖定至少三個候選目標，有兩個在北京和上海，還有一個在二線城市。我們不會把眼光局限在一線城市，因為整個中國都在發展，都有的是機會，正如美國和英國的投資機會不僅限于紐約、倫敦一樣。對項目的挑選我們很慎重，希望是大型商業地產綜合體，也是地標性建筑，當然會按照政府要求，開發資源節約和環境友好型項目。我預計在中國的三處投資計劃的詳情，可能還需要一年左右才能對外公布。

　　《中國經營報》：在中國你們主要的投資模式是收購成熟項目還是自己開發？是尋找本地合作伙伴還是獨資操作？為什么？

　　Peter：Skylan的專長是大型綜合商業地產的開發和持續管理，以做商場、酒店為主，也包括寫字樓，一般不收購成熟的物業，因為我們相信規模巨大的項目雖然開發周期長、投資額大，但利潤也會更豐厚。目前中國市場上正在商談的三個項目中，兩個是與當地政府直接談判，我們打算直接拿地開發，另一個是本土開發商主動找過來，希望得到商業運營管理方面的專業支持。至于合資與否，要按具體情況而定，畢竟有了本地合作伙伴，對于搞好政府關系及準確把握政策都有好處。

　　《中國經營報》：前幾年有些外資機構在中國收購物業再轉手獲利甚豐，比如去年澳大利亞麥格理銀行在上海的一宗交易收益率就超過150%。你們期望的投資回報收益是多少？

　　Peter：正常情況下，商業地產開發商期望的投資回報是每年20%，但也視不同階段而定，前期商鋪出售回報高一些，可以達20%左右，開發完畢持有經營時，租金回報就會相對低一些，大約10%~15%左右。其實每個市場都有一段物業投資高收益率期，美國就曾達到100%，后來逐漸降到50%。

　　《中國經營報》：作為一家正在謀求拓展中國市場的大型跨國地產投資集團，Skylan如何看待政府持續出臺的限制外資進入國內房地產市場的政策？

　　Peter：我們相信中國政府限外政策的目的，是為了控制投資增長速度，保持樓價乃至金融體系的穩定，新近出臺的一些相關措施，應該是對去年“171文件”的補充，只是對新進入者有一定限制，像Skylan這樣已在中國境內注冊成立公司的外資企業，不會受到太大影響。我們倒是覺得，現在中國市場上還是缺乏足夠數量的優質地產項目，需要在設計和開發方面有更多創新，這一點上，成熟和負責任的國外投資者能夠扮演適當的角色。

　　花旗：“我們不搞投機行為！”

　　雷厲風行的限外政策，似乎未能真正阻擋外資進入中國房地產市場的腳步，卻讓他們變得更為低調。去年年底，花旗集團以約7億元人民幣買下北京新地標西環廣場其中兩棟寫字樓，今年4月又引進聯想旗下融科置地經營團隊負責物業招租與管理，但外界對此次收購案細節至今所知甚少。

　　不久前，主持上述收購業務的花旗集團環球特殊資產投資部副總裁陳怡仲來京，首次向本報獨家披露個中詳情，并回應了花旗在中國的物業投資策略等問題。

　　《中國經營報》：近年來北京物業市場火爆，備受海外金融和投資機構青睞，各路投資者都有自己的打算，請問你們收購西環廣場是考慮短線運作還是長期投資？

　　陳怡仲：近幾年中國地產市場走勢確實對全球地產投資者都很有吸引力，不過，多數金融機構的收購資金為外部貸款或其他方式募集而來，其中不少實際上是短線投資�；ㄆ熨徺I西環廣場寫字樓的手段和目標與前者都有很大區別：第一，我們是動用自有資金收購；第二，我們對每一筆投資都十分慎重，一直傾向于長期而穩健的做法，此次收購屬于公司在北京市場物業投資中長期戰略的一部分，所以我們請來專業經營管理團隊負責運營。

　　《中國經營報》：北京市場上商用物業數量很多，選擇余地甚大，你們為什么看中不太占地利的西環廣場？

　　陳怡仲：收購之前我們確實考慮了很長時間，主要決定性的因素有兩個，一是西環廣場位于多條地鐵線路交匯處的交通樞紐地段，極具投資升值潛力，而且隨著政府不斷改造周邊環境，這個項目將迅速崛起成為西直門商圈新地標，并帶動整個地區的經濟成長，就像東方廣場、賽特廣場和佳程廣場在北京市內不同區域所起到作用那樣；二是花旗本身為深厚金融背景的機構，西環廣場則是金融街周邊為數不多的優質辦公物業，有利于我們更順利融入金融街的業務氛圍中去。

　　《中國經營報》：上述收購實施期間，正值中國政府大力推行限外政策之時，是否受到政策的不利影響？

　　陳怡仲：我們很理解也十分支持中國政府對外資投資國內房地產項目的限制政策，相信這些政策是為了防止外資炒樓對國民經濟造成不良影響，是維護地產市場乃至社會經濟穩定的保障性措施，而不是限制外來資金的正常和良性投入。我們很高興地看到，在收購西環廣場寫字樓過程中，爭取到了政府部門的支持。我想主要原因是隨著花旗入主該項目，將吸引更多高水平海內外企業陸續進駐，有利于拉動周邊經濟發展，催生新的商圈。至少未來3~5年內，我們將完善這個項目的運營管理，把它做好做強，力爭帶來更佳的經濟效應和社會效應。

　　《中國經營報》：近期內你們還有投資北京及國內其他城市物業的具體計劃嗎？將采取何種投資策略？

　　陳怡仲：我們一直在若干城市物色新的機會，特別關注地理位置優越、品質好、有增長潛力的項目，當然我們選擇投資對象時非常謹慎。同時我們始終堅持長期、穩健的投資策略，不搞投機行為。

　　《房地產投資信托試點管理辦法》年底或出臺

　　內地REITs將為房企融資開新路

　　內地金融監管機構對于REITs(房地產投資信托基金)長期緊閉的政策大門，終于打開了一條有限的“縫隙”，一種名為“房地產投資信托”的產品，有望最終被賦予為REITs在內地“探路”的使命。

　　有可靠消息稱，5月中旬，銀監會有關管理部門首次召集專家組，小范圍征求對《房地產投資信托試點管理辦法(建議稿)》(以下簡稱“建議稿”)的意見，而近日收集的修改意見已反饋至銀監會。

　　來自銀監會非銀司(全稱是什么)人士的說法是，《房地產投資信托試點管理辦法》的正式文件最快將在今年年底下發，屆時，全面向REITs靠攏的房地產投資信托產品，將開始實際操作，有跡象表明，

福建聯華信托將成為首個試點單位。

　　上述“建議稿”中明確指出，“房地產投資信托是以信托方式組建成主要投資于產生穩定租金收入的成熟房項目的集合投資計劃，以成熟物業為主要運用標的”，發行規�！安坏眯∮�10億元人民幣”，同時也不再設定普通信托產品200份的上限。

　　中國人民大學信托與基金研究所執行所長邢成介紹說，此前國內通行的房地產信托產品，大多數均是債權型信托，股權型或權益型信托都十分少見，“建議稿”中設計的房地產投資信托與以往信托產品差異甚大。

　　此外，“建議稿”還按照REITs要求搭建了管理框架：整個房地產投資信托產品由發起人、受托人、托管人、

物業管理人、物業評估人構成，并規定，“發起人和物業管理人可以由同一機構擔任”。這無疑為內地那些擁有大量不動產資源的地產商發行此類信托產品留出了足夠的空間。

　　盡管探路已經開始，但監管層態度依然十分謹慎。不久前舉行的一次內部座談會上，聯華信托相關負責人在介紹試點具體方案時表示，房地產投資信托產品將面對機構投資者，以信托方式發行。

　　按照“建議稿”的要求，房地產投資信托受益權憑證將代表受益權的相應份額，憑證只能在全國銀行間債券市場上發行和交易。

　　這顯然與境外主流的REITs產品相去甚遠。6月11日到14日，德意志銀行旗下的RREEF chinacommercial trust(中國商業信托)投資基金以早些時候收購了90%股權的北京佳程廣場(Gateway Plaza)，組成睿富中國商業房地產投資信托基金(RReef REITs)，正式在香港公開招股準備上市。它是繼2005年底成功登陸港交所的越秀REITS(0405.HK)之后，第二只內地物業打包境外上市融資的REITs產品。通過

資本市場公開募集資金，已成為境外REITs的標準模式。

　　“對于監管層而言，REITs還是一個陌生的金融產品，其運作方式、風險集中點都不甚明了，因此限定在機構投資者的范圍內，一是可控性較強，二是即便出現了風險，也不會波及面太廣�！币晃唤咏�銀監會的市場人士解釋說。該人士曾為此次試點工作向監管機構提供過咨詢。

　　但在中融國際信托投資有限公司投資銀行部負責人張鶴看來，流動性是REITs的本質，純機構集資式的REITs很可能是一潭死水。

　　除此之外，REITs最重要的主體，即投資管理人，也成為5月中旬銀監會征詢意見時的焦點。投資管理人的主要職責是按照受托人指示及信托文件的約定，對信托財產進行管理、制定并執行投資策略，一般由專業的基金管理人團隊擔綱，而“建議稿”中則將此職能合并進物業管理人，顯然無法體現各自專業管理的產品特性。

　　“銀監會可能是從減少REITs所涉主體過多的角度考慮，主體過多會增加協調難度和成本，影響REITs的發展。”一位業內人士將此舉歸因于銀監會的謹慎態度。

　　不過他也強調，目前國內很少有既懂基金運作又懂房地產物業管理的綜合人才，“建議稿”在這一點上的缺失，正好反映了培養專業投資管理人，對國內REITs推行的成敗有舉足輕重的意義。中國經營報記者：王其明,謝紅玲,李樂,齊薇薇