業內人士認為，由于購買經濟適用房的條件更嚴格，符合購買標準的群體將縮小。本報記者 胡雪柏 攝

　　6月7日，北京市建委出臺《北京市經濟適用房管理辦法(試行)》征求意見稿(以下簡稱“征求意見稿”)。業內人士認為，經濟適用房采取回購政策，將會擠出假性需求。不過，回購中的具體執行問題尚需完善。

　　購買群體將縮小

　　在此次“征求意見稿”中，對于申請購買經濟適用房的家庭有了更為嚴格的戶籍限制，必須是取得本市城鎮戶籍時間滿5年，而在原先并沒有取得戶籍時間的規定；另外，對于單身家庭也沒有嚴格的年齡限制。業內人士認為，由于購買經濟適用房的條件更嚴格，符合購買標準的群體將縮小。

　　我愛我家經紀公司副總經理胡景暉認為，這主要基于兩方面考慮。一方面，以往經濟適用房范圍覆蓋過大，導致需求過大，供需缺口嚴重，分配難度加大，實際上導致經濟適用房難以精確指向真正急需的低收入人群。另一方面，今后解決中低收入的居住問題，要靠梯級供給和梯級消費解決，而不是單純地依靠經濟適用房。比如，可申請廉租房、購買兩限房、

二手房、商品房等。

　　回購評估價成為難點

　　此次征求意見稿中，明確了經濟適用房只能自住，不得上市轉讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動，但可向申請人戶口所在區縣住房管理部門申請回購，回購價格按照屆時同地段新建經濟適用房住房重置價格結合成新確定，從而正式明確了經濟適用房的回購政策，并且也明確了回購的價格模式。

　　鏈家地產副總經理金育松認為，政府采取經濟適用房的回購，在一定程度上可以擠出其“假性”需求者，讓經濟適用房真正成為中低收入家庭的住房需求。同時，在此次政策中，還明確了在該辦法實施前已售出的經濟適用房再上市交易仍然按照原有規定執行，這就意味著對于現有的存量經濟適用房來說，在未來市場將變得更加稀缺，在當前價格持續上漲的情況下，從某種程度上也會讓部分業主增強惜售的心理。

　　回購細節尚待完善

　　盡管“征求意見稿”中對于購買資格及轉讓進行了更加嚴格的限定，但是，一些具體的問題還需細化。比如在征求意見稿中，對申請家庭的原住房，由戶籍所在區住保辦按市場評估價格回購，那么對于回購帶來的問題尚需謹慎并要完善。

　　中大恒基不動產營銷總經理趙晨明分析指出，回購牽涉很多具體的執行問題。現在的地價、

房價上漲太快，對評估不滿意者是否可請別的機構重新評估，而最現實的是評估價高了很可能超出家庭總資產上限而“出局”，價低與市場差價大時估計又很難接受，但不賣給政府買房資金沒著落。還有部分評估后如這次未能選購到經適房，只能拿號等待下次選購時，房價、地價都已經變化，是否意味著二次評估。其中對家里擁有的其他固定資產如車、家電、

股票紅利所得等家庭財產核算問題，都是很細微、復雜的，加上現在國內無更好的對收入監督的機制，也沒有像國外那樣很完善的納稅系統來對應收入實況，真實的年收入、獎金等造假容易，要評估出實情較難，因此執行中需要解決的問題還較多。

　　市場反應：二手房市場略有波動

　　據21世紀不動產北京區域市場部統計資料顯示，天通苑、回龍觀、芍藥居等經濟適用房比較集中的地區，政策公布至今數日，門店關于新政咨詢量明顯增多，漲幅達2倍以上，7成以上咨詢問題集中在現有經濟適用房是否可以上市，二手經濟適用房購買手續是否變化上。但是從總體來看，購房者對新政普遍持觀望態度。

　　對于目前二手經濟適用房交易現狀也產生了一定的變化，從買賣上看：登記出售房源基本上與政策出臺之前沒有太大的變化，但是5年以內大戶型(140平米以上)二手經濟適用房待售份額明顯增長，占待售總量的37%，而以往為20%左右，而據中大恒基門店最新數據顯示，最近幾天，登記出售房源比日前略有上漲，其中140平方米以上戶型待售份額增長，占待售總量的60%。

　　放量原因為房主擔心推遲出售將面臨更多出售成本及政策限制，放量原因主要是由于此次沒有明確的針對過去購買經濟適用房中出現的問題采取相應對策，不排除在未來一定時間內，國家會對整個住房保障體系做出統一的規范和調整，而很多5年以內的房主擔心推遲出售將面臨更多出售成本及政策限制。

　　此外，二手經濟適用房需求總量也有一定攀升，比政策之前上漲一成左右，這主要是由于新草案對經適房購買標準嚴格， 消費者急轉向二手經濟適用房。

　　本報記者 趙麗萍