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上海嚴控國企土地入市 計劃外土地供應醞釀新政http://www.sina.com.cn 2007年06月05日 10:43 21世紀經濟報道
上海報道 本報記者 田新杰 5月31日，備受關注的新江灣城D1地塊開始提交書面申請，萬科、香港麗豐控股等多家大牌開發商均交了保證金。6月7日，該地塊將進入掛牌期。 新江灣城D1地塊的激烈爭奪已在所難免。它也是新江灣城土地經上海城投一級開發后，通過政府公開招拍掛途徑向市場推出的第三幅寶地。 “國企手中的土地通過公開招拍掛途徑流入市場，這是趨勢。”知情人士透露，但在此前，城投也嘗試過通過轉讓項目公司股權的方式推出新江灣城土地，不過這種方式將被嚴格限制。 與此同時，“一份擬禁止上海國有企業通過股權轉讓方式出讓土地的意見稿，正在政府部門的討論之中”的消息不脛而走。 新江灣城土地入市路徑演變 新江灣城位于上海中心城區東北部，規劃總占地面積為9.45平方公里，被稱為上海最后一塊“巨無霸”寶地。 上海城投即上海市城市建設投資開發總公司，成立于1992年，由市國資委出資，從事城市建設資金籌措、使用和管理。1997年，上海城投開始啟動新江灣城土地一級開發。 公開資料顯示，到目前為止，新江灣城出讓有這樣幾幅：2005年1月，合生珠江以15.89億元獲得近18萬平方米的C1地塊；2006年11月，華潤置地出價15.4億元拿下總面積14.4萬平方米的C2地塊；以及上述將在今年6月21日確定歸屬的近6萬平方米的D1地塊。 上述三幅土地均是采用招拍掛公開出讓的形式進入市場，但值得注意的是，這期間，新江灣城還有一幅土地卻是通過項目公司股權轉讓的形式流入市場，并且總面積為四幅土地之最。 2006年10月，美國地產巨頭漢斯集團以資本金超過投資額50%的代價，通過收購“上海城投悅城置業有限公司”項目公司70%股權的方式，以17.1億元獲得占地面積25.18萬平方米的新江灣城C5地塊開發權。 “城投方面此前還有計劃繼續以項目公司股權轉讓的方式推出土地，但最終還是回到了公開招拍掛的模式上。”一位接近上海城投的知情人士透露，“從公開招拍掛到項目公司股權轉讓，再回到公開招拍掛，這種變化很可能跟政府方面在討論國企土地出讓政策有關。” 對此，上海市房地局內部人士表示，與公開招拍掛途徑相對較長的周期相比，項目公司股權轉讓在時間、費用和主動性等方面，都具有優勢。 “城投一級開發的資金，很大部分來自銀行貸款，如果不能及時通過土地出讓回收資金，其借貸成本會很高，在主管部門允許的情況下，項目公司股權轉讓會是首選。” 嚴控國企土地入市？ 美國漢斯從城投手中獲得新江灣城地塊開發權的價格，一度受到業內的質疑。 C5地塊轉讓單價折合約為603萬元/畝，而當時在一個多月之后，華潤通過掛牌方式經過激烈爭奪而獲得的C2地塊，每畝單價則為713萬元/畝。兩幅不同途徑入市的土地價格相差明顯。 日前，有媒體援引知情人士的話稱，上海市有關政府部門正在討論“擬禁止上海國有企業通過股權轉讓方式出讓土地”的意見稿，內容包括“今后國企出讓手中地塊，將一律采用招拍掛公開出讓的形式。” “和其他一些國企轉讓土地的情況相比，新江灣城土地出讓公開程度其實已很不錯了。”一位房地局內部人士坦言，在規范國企出讓土地方面，政策的方向一直是嚴格控制，“相關的意見稿我還沒有看到，但我相信類似意見稿的存在。” 這位房地局的中層表示，相關的政策需要多個政府部門討論，應該還在高層中流傳。 據了解，這批在上海政府土地供應計劃外，但一直在陸續流入市場的土地，主要集中在三類國企中：張江高科、陸家嘴、外高橋、浦東金橋、閔行等各類開發區體系的國企；上海城投、上海地產集團等以土地一級開發為主的國有房企；以及各區縣下屬的各類國資背景企業。 不過，近日，本報記者向張江高科、陸家嘴、上海城開等公司高層詢問有關上述政策時，對方均表示尚未接到有關部門的通知。 其中一位國企負責人表示，這類土地肯定要朝公開招拍掛的方向走，其實主管部門一直給我們這樣的信息：不管什么性質的土地，最終都會走這條路。 上述房地局內部人士還表示，“相關政策的目的，首先肯定是要杜絕低價轉讓國有土地的行為，在取消協議轉讓空間的同時，消除這一腐敗土壤。這部分土地的量相當巨大，但目前很難得到詳細的數據。” 而這些在國企手上的大量土地，形成了上海正常土地供應外的“額外”供應，是土地市場不容忽視的一股力量。 “而且，國企手上的很多土地處于城市優勢地段，正是開發商所青睞的。”一位開發商表示。 政策阻力 “國企土地的流轉問題，有關部門多年來一直在努力解決。”上海資深土地專家印堃華指出。 上海一直在推動國企土地的流轉。常見的方法是，通過“空轉”讓國企獲得土地使用權，有了入市流轉資格。“空轉”即：按照政府核定的相關地價，企業向財政部門借款，而后者開出支票給企業，支票被作為土地出讓金交納到國土資源部門，國土資源部門再將這一支票交納回財政。 從1996年4月至2000年9月底，上海共有24個企業集團先后同市房地局簽訂了＜上海市國有土地使用權出讓合同＞，進入“空轉”試點，土地出讓金額達到340多億元。 然而，獲得上市流通資格的土地，大多并沒有采取公開招拍掛的方式入市，很多土地以項目公司股權轉讓的途徑流入市場。 “股權轉讓是在產權交易中心運作的，并不屬于房地系統，所以‘空轉’后的土地在某種程度上脫離了房地部門的管理。”上述房地局人士表示，要解決國企土地流轉的問題，并非房地局一個部門能勝任，需要包括國資委、發改委、建委等多個政府部門共同協調。 在這樣一個“誰說了都不算”的情形下，已經在業內流傳很久的關于國企土地招拍掛的相關政策，遲遲未能出臺。 “聽說過有關的政策，但至今沒有任何文件下發到我們這里。”上海某區經委主任近日接受記者電話采訪時透露。 相關報道：
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