早報記者 梁文匯 葉鶯

　　除了自住5年以上的家庭唯一住房，上海所有的二手房轉讓所得都將從嚴征收20%的個人所得稅。早報記者獲悉，這一政策昨已在盧灣區率先執行，或許很快就會覆蓋全市其他區縣。隨著審核的從嚴執行，“未提供房屋原值憑證按1%或2%核查征稅”的政策將成為歷史。昨天，到上海市盧灣區房地產交易中心辦理房地產轉讓手續的王女士吃了一驚。當她把發票和證明擺在房地產稅收辦理窗口的工作人員面前時，她以為工作人員只是循例問她：“房屋原值憑證有嗎？”她漫不經心地回答：“沒有。”

　　“沒有的話，先到對面資料庫拉原來的契稅條子吧。”工作人員的話，讓她一下子愣住了：“什么時候開始這么嚴格了？”

　　從去年8月1日開始執行的二手房個人所得稅政策(國家稅務總局156號文件)規定，個稅按“轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”的20%征收。根據上海發布的細則，對于未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的住房實行核定征稅，分別按照普通住房、非普通住房轉讓收入(交易總價)的1%、2%征稅。

　　“‘未提供房屋原值憑證’這一細則，讓這一政策的執行大打折扣。”漢宇地產總經理施宏睿在接受早報記者采訪時表示，在昨天以前，幾乎所有的區都是按照普通住房售價1%或非普通住房2%的標準，來交納二手房個人所得稅的。交易中心的工作人員只是例行公事地問你，“能否提供房屋原值？”

　　似乎是毫無預兆的，盧灣區交易中心率先開始對二手房個人所得稅征收審核收緊了口子。而幾乎所有聽到了風聲、在其他區交易的購房者，第一時間的反應都是：在政策全面執行前，趕緊把稅交了。

　　上海重申征收細節

　　昨天，早報記者在盧灣區房地產交易中心大廳，看到了一紙上海市地稅局發出的《關于個人轉讓房屋稅收征管問題的通知》(滬地稅所二(2007)16號”)。這則通知要求各區交易中心稅務局嚴格執行去年8月1日開始執行的《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅的通知》，并重新對有關問題做出解釋。

　　該通知中第三條明確指出：“未能提供完整的房屋原值憑證是指……契稅征管檔案中沒有上次交易價格等記錄。”

　　這一條款意味著，即使購房者無法提供房屋原值憑證，各區交易中心也必須通過查詢該套房屋上次交易的契稅征管檔案，查詢到房屋原值。

　　“其實所謂的無法提供房屋原值憑證，只是非常少數的時間太過久遠的房屋交易。只要是1996年登記條例出臺后的交易，在各個區房屋交易中心都有檔案，不可能查不出來。”上海協力律師事務所律師衛新表示，之前之所以都按1%、2%執行，其實是政策執行力度還不夠大。

　　盧灣昨天率先執行

　　截至昨天，盧灣區是唯一一個已經收到、并開始執行《關于個人轉讓房屋稅收征管問題的通知》區的。連盧灣區交易中心的工作人員，似乎都顯得有點手忙腳亂。

　　昨日，在盧灣區交易中心大廳“房地產政策咨詢”窗口，當記者向工作人員咨詢是否有新政策開始執行時，她有些無奈地說：“早上對來辦理政策的人還是原來的解釋，下午剛剛聽說就不對了。新通知今天剛剛發到手上，我現在也還在學習。具體的要去問稅收窗口的人。”

　　“今天開始嚴格執行。基本上所有人都20%。自己不能提供的，去對面資料室拉條子。”昨天，當記者以普通購房者的身份咨詢盧灣區交易中心“房地產稅收辦理”窗口的工作人員時，他在忙碌中這樣回答記者。

　　而在現場，則集聚著一批來辦理手續的購房者，他們都在埋怨，為什么毫無先兆地就改變了稅收政策。

　　徐匯黃浦緊趕末班車

　　在徐匯區交易中心大廳，趕來辦理業務的人似乎并沒有比以往多很多，但是，他們似乎比以往任何時候來辦理手續的人更為焦急。

　　趙先生星期二剛簽好購房合同，把他在2004年120萬元買的房子賣出去，出手的價格是300萬元。因為算半個業內人士，他的消息特別靈通。今天早上，當他聽說個人所得稅政策可能會有新變化的時候，他的心緊了一下。如果按2%的出售價征收個人所得稅，他只需要交6萬元的個人所得稅，但是，如果按差價的20%，就是40萬元，整整多出了34萬元。

　　在徐匯區房地產交易中心大廳，趙先生時不時催促工作人員快點幫他把手續趕緊辦完。當記者在一旁小心翼翼地采訪時，趙先生幾乎用呵斥的口氣對記者說：“不要在這里瞎說，誰說要嚴格按照20%收啦？”看來如果真的嚴格審核房屋原價，對他的心情影響真的不小。

　　而在黃浦區交易中心，記者同樣看到一些十分著急的購房者。黃浦區交易中心的工作人員告訴記者：“很多購房者都是聽到了風聲來辦手續的。雖然對政策的變化有所耳聞，但是，黃浦區目前還沒有收到明確的通知，他們也在等待。”

　　中介稱今天或全面執行

　　記者從中原地產獲得的最新的信息顯示，截至昨天下午五點，已經開始執行上海地稅局新通知的仍然只有盧灣區一個交易中心，而徐匯區與靜安區將于今日開始執行，長寧區在兩個月前就對購買2006年8月以后房產嚴格審核征收20%個所稅。

　　有中介公司預測，由于上海地稅局的通知是面向全市各區發布的，所以，各個區縣都很可能在不久后幾天陸續收到通知。

　　“房地產交易部門在實際操作中執行的二手房轉讓個稅法定征收和核定征收，兩者的稅率存在巨大差別，目前很多中介會幫助上家預算出那種征稅的方式更合算，然后采取其中一種交稅方法。但如果按照新通知執行，已經沒有合理避稅的空間了。”中介公司人士表示。

　　市場影響

　　二手房價很可能被抬高

　　4月份以來，二手房市場開始有所回暖。中介公司以及業界人士紛紛憂慮，在這個時候，出臺嚴格審核二手房個人所得稅征收的政策，將大大減少二手房交易的活躍程度。

　　上海市協力律師事務所律師衛新表示，根據“出售房產后，一年內重新買房的，可以先交納保證金，購房后退稅”的政策，自住性或者改善型買房的需求不會完全受到抑制，但是，活躍程度會大大降低。很多購房者可能都會考慮住滿五年后，再出售換房，避免繳納同樣高額的保證金(與稅費同額)。

　　他進一步分析，受這個政策影響比較大的是，近期剛剛有所萌芽的一些投資性需求，相當一部分房產投資客會因為炒房利潤變薄而退出房市，或者放棄對房地產的短期炒作。

　　漢宇地產孫文勤表示，政策從市中心盧灣、徐匯等區開始執行，或許是因為中心區域次新房較多，且曾經一度是投資客的首選之地，加上價格普遍超出普通商品房的定義范圍，因此投資客的利潤空間很大。

　　上海中原地產研究咨詢部經理馬冀表示，此次強征20%個稅，很可能的一個結果是賣家依然轉嫁成本，從而抬高二手房掛牌價格，繼而間接推動一手房市場的價格上揚。尤其是對于近期一手新增供應量放大的區域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性。

　　抑制“賣房炒股”？

　　對于新的二手房個人所得稅審核收緊政策，有專家猜測，或許是為了抑制目前大量出現的“賣房炒股”現象。

　　“國稅總局強化、落實既往的政策執行，應該說與股市走牛密切相關。股市獲利回吐樓市的個案成交，在目前中原買賣宗數的比例不斷上升。新政的急速出臺可以理解為，政府對于目前樓市的宏觀調控不甚滿意，也擔心股市獲利之后的資金流入樓市，從而影響房產市場的前期調控新成果。”他分析。

　　上海市協力律師事務所律師衛新同樣表示，現在一些有房族看好股市，將手上房產賣出，將資金投入股市的現象屢見不鮮。“如果嚴格按照20%征收個人所得稅，一方面很多有房者賣房的欲望會大大減少。退一步，即使他們仍然愿意繳納高額稅收去炒股，也可以減少一些入市的資金。”

　　新聞鏈接

　　上海市地稅局《關于個人轉讓房屋稅收征管問題的通知》(新通知)有關“房屋原值”的規定：

　　未提供完整、準確的房屋原值憑證，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或監造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或監造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或監造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅。

　　《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅的通知》(原通知)對“房屋原值”的規定：

　　對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

　　二手房交易計稅實例:

　　繳稅公式：應繳個稅=應納稅所得額×20%

　　應納稅所得額=轉讓房屋所得-房屋原值-合理費用(

　　例：王先生于2004年11月，貸款60萬元在上海購買一套80萬元二手房，建筑面積80平方米，首期付20萬，以20年等額本息購買。當年利率5.31%，由于2005年3月17日起，銀行調整利率升至6.12%，這樣，王先生從2004年11月到今年7月共付利息為34021元(利率為5.31%)+20602元(利率為6.12%)=54623元。另外2004年公證費200元，評估費600元，裝修費10萬元。現他決定將房屋以100萬元總價賣掉。

　　王先生需繳個人所得稅=(轉讓房屋所得-房屋原值-裝修、手續費、貸款利息、公證費等合理費用)×20%=(100萬元-80萬元-8萬元-54623元-200元-600元)×20%＝12915.4元

　　如果按照此前“無法提供房屋原值憑證”執行：80平方米的房屋，屬于普通住宅，收取1%個人所得稅。

　　王先生需要繳納的個人所得稅＝出讓房屋價格×1%=100萬×1%＝10000元

　　兩種繳稅方法的差額為：12915.4元-10000元＝2915.4元。

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