訪談

　　訪中國國際金融有限公司董事總經(jīng)理哈繼銘

　　《中國經(jīng)營報》：如何看待目前不少地方財政收入依賴土地出讓，投資倚重房地產(chǎn)而出現(xiàn)的經(jīng)濟房地產(chǎn)化現(xiàn)象？

　　哈繼銘：經(jīng)濟房地產(chǎn)化的說法沒錯。出現(xiàn)這種狀況的原因是1994年稅改后，中央財政收入大幅增長而地方財政收入大幅減少，加上中央財政轉(zhuǎn)移支付制度不是很健全，導致地方政府的事權和稅權不匹配。地方政府要提供好的公共服務，在財力不足的情況下會采取其他辦法獲得預算外的收入，比如出讓土地。

　　《中國經(jīng)營報》：該如何解決這一矛盾？

　　哈繼銘：不理順中央和地方垂直財政關系，地方政府不僅出讓土地的意愿強烈，而且對房地產(chǎn)有扭曲的需求。中央財政收入近幾年以20％的速度增長，大量都花在社會保障中，但中央政府還有一個很大的財力沒有用上，就是國有企業(yè)利潤。2006年，國企利潤占GDP的3.5％左右（7.2萬億元）。如果國家要求國企分紅，國家可將這些分紅所得轉(zhuǎn)移支付給地方財政，不是按稅收能力，而是按照地方支出需求轉(zhuǎn)移支付，從而“燙平”各地對公共服務的需求。

　　《中國經(jīng)營報》：現(xiàn)在房地產(chǎn)有過熱傾向，對經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生怎樣的影響？

　　哈繼銘：房地產(chǎn)熱的原因之一是資金成本過低，如果提高利率，房地產(chǎn)投資不會上漲這么快。還有一個最根本的動力來自人口結構的變化。上世紀五十年代初到七十年代末，我國人口出生率較高，現(xiàn)在這些人處于35歲～55歲的年齡段，占社會總?cè)丝诘?0％。這個年齡段的人收入較高，既要為孩子教育儲蓄，也要為自己養(yǎng)老儲蓄，儲蓄率很高。高儲蓄率使人們需要通過追逐各種資產(chǎn)來保值，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了推動作用。

　　這種情形在日本也曾發(fā)生過。二戰(zhàn)結束后，日本的出生率非常高，1945年～1955年嬰兒潮持續(xù)了10年。這些人上世紀七八十年代成家立業(yè)，社會儲蓄率高，資金價格、利率水平低，股票價格漲了29倍，房地產(chǎn)價格漲了三倍。1990年，日本人口結構出現(xiàn)拐點，人口老齡化，經(jīng)濟放緩，資產(chǎn)價格過高且供大于求，房價、股價也隨著下降。

　　《中國經(jīng)營報》：我們會不會經(jīng)歷日本發(fā)生過的情形？

　　哈繼銘：上世紀八十年代我國開始實行計劃生育政策，現(xiàn)在35歲～55歲占人口的比重高，我們正享受人口紅利，但總有一天會變成人口負債。我們測算人口結構拐點會在2010年～2015年之間出現(xiàn)。到時候，工作年齡段人口占總?cè)丝诘谋戎貢�逐漸下降，將來是兩個家庭的4個老人把資產(chǎn)傳給2個年輕人，未來會出現(xiàn)房地產(chǎn)供大于求。

　　《中國經(jīng)營報》：日本的經(jīng)驗教訓對我們有何啟示？

　　哈繼銘：當年日本的利率水平很低，大家盲目追求資產(chǎn)保值，推高了資產(chǎn)價格。現(xiàn)在我們的利率水平和企業(yè)投資回報率相比過低，沒有真實地反映出資產(chǎn)的回報。我們要防止人為推高資產(chǎn)價格透支人口紅利，要盡量降低資產(chǎn)價格大起大落的風險，在未來人口紅利消失的時候，才不會像當年的日本那樣承受巨大的資產(chǎn)價格下降壓力。

　　背景

　　日本的教訓

　　1985年，日元大幅升值，房地產(chǎn)市場也隨之急劇升溫。在此后6年內(nèi)，日本6大城市的商業(yè)地價狂漲3倍多，需求旺盛投機盛行，房價也不可遏制地持續(xù)走高。

　　當時，人們只相信土地價格只升不降的神話，爭相購置房產(chǎn)地契，以至于土地價格高出美國3倍有余。日本總理府1987年的調(diào)查顯示，超過半數(shù)以上的受訪者認為：“只有土地是安心并且有利的。”與此相應，人們相信利率不變，企業(yè)從銀行貸款非常容易。當時的情況是，借款方不考慮一旦利率升高還不起本息怎么辦，貸款方也忘記了升息的風險，只是一味地貸款給房地產(chǎn)公司，并且天真地認為，如果這些企業(yè)暫時資金困難只需將手中的房子出售就可以解決問題。

　　這種情況沒有引起日本政府足夠的警惕，反而采取了不恰當?shù)慕鹑诤拓斦�政策，推動了房地產(chǎn)市場的瘋狂。在情況最為嚴重的1987年，日本政府并沒有采取任何宏觀調(diào)控措施來緩解過熱的市場，還錯誤地認為日本經(jīng)濟形勢一片大好，任憑國家和民眾全部卷入到泡沫中去。然而，1989年，日本股市大幅下挫，接著房地產(chǎn)泡沫破裂，帶來了災難性的后果。

　　此后10年，日本長期處于蕭條期，經(jīng)濟增長始終徘徊于衰退與復蘇之間，被經(jīng)濟學界稱為“失去的10年”。直到2005年年末，日本經(jīng)濟才從可怕的低谷中走出來。

　　鏈接

　　土地出讓金來龍去脈

　　1987年，我國開始征收“土地使用費”，主要用于地方城鎮(zhèn)建設和維護。

　　1988年11月，《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》實施，“土地使用費”更名為“土地使用稅”，中央財政和地方財政按5∶5分成。

　　1989年5月，因為許多地方出現(xiàn)瞞報土地出讓收入，國務院下發(fā)《關于加強國有土地使用權有償出讓收入管理的通知》，中央財政和地方財政分成比例調(diào)為4∶6。

　　1989年9月，財政部公布《國有土地使用權有償出讓收入管理暫行實施辦法》，規(guī)定土地使用權出讓收入先由取得收入的城市財政部門留下20％作為城市土地開發(fā)建設費用，其余部分中央財政和地方財政4∶6分成。但地方政府隱瞞土地出讓收入的現(xiàn)象依然嚴重。

　　1992年9月，財政部出臺《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》，“土地使用稅”改稱為“土地出讓金”，中央財政和地方財政0.5∶9.5分成。

　　1994年，實行分稅制，作為主體稅種的