浙江大學炸樓賣地得以還清欠債，由此引發了不少爭議。

　　浙江大學一位不愿透露姓名的教授認為，將眾多高校遷往郊區圈在一個地方辦學，是中國的一大“惡習”。商業開發將高校在老城區積淀下來的人文、歷史痕跡全部抹去，今后城區里恐怕只有地產，沒有文化。

　　據杭州當地媒體報道，在杭州未來20年的規劃中，浙江大學西溪校區（原杭州大學）、華家池校區（原浙江農業大學）都將被開發利用，市中心只保留玉泉校區（原浙江大學）。而早在2002年的杭州大專院校土地置換潮中，包括中國計量學院、杭州電子工業學院、浙江工程學院、浙江財經學院等院校已被遷往濱江、下沙高教園區，這些高校的土地都被出讓進行商業開發。

　　趙杭生尖銳地將之稱為“政府和高校的合謀”。趙認為，高校搬遷純粹是受經濟利益驅動。地方政府開發新城區，把高校遷移過去不僅能提升人氣，還可以將高校在老城區的土地出讓獲取土地收益。

　　“老城區內幾乎沒有土地可以征用了，高校土地出讓是目前政府大量儲備老城區優質土地的唯一渠道�！焙贾菽车禺a商說，“杭州實行的是'非飽和供應，有計劃出讓，持續保持賣方市場'的土地拍賣供應政策，湖濱校區地塊賣出了天價，其示范效應將對杭州平均地價持續性上漲起到驅動作用。”

　　杭州是繼上海之后建立土地儲備中心的城市。設立土地儲備中心的本意是收購破產或效益不高的國有企業的劃撥土地，盤活閑置、低效利用的土地。然而在實際運作中，土地儲備中心卻成為政府“低進高出”，實現利益最大化的工具。資料顯示，1999年～2000年，杭州土地儲備中心收購土地的平均成本為69萬元/畝，市場出讓平均價格為147萬元/畝；2002年，土地收購平均成本增加到約100萬元/畝，而推向市場的土地價格高達600萬元/畝。此后，杭州土地拍賣屢創紀錄，湖濱校區地塊拍出了2460萬元/畝的天價。

　　在賣地聚財思路的驅動下，杭州房地產投資也逐年遞增，房地產已經成為支柱產業。2003年～2005年，杭州市的房地產投資占全社會固定資產投資的比例保持在30％左右，占同期GDP的比重也連年超過12％。

　　政府壟斷土地——土地升值——加大房地產投資——房價上漲——土地升值，在房地產的支撐下，地方經濟進入一種政府調控的“良性”循環中。據統計，2002年，杭州市土地出讓凈收入占同期地方財政收入的25.3％；2003年，這個比重達到了58.6％；此后，這個比重一直保持在35％以上。

　　對地方政府過分依賴房地產的經濟發展模式，有關專家敲響了警鐘。國家發改委經濟研究所經濟形勢研究室主任王小廣警告說：“房地產是一種快速致富的模式，將經濟增長建立在財富增長而非競爭力增長的模式，是十分危險的�！�

　　透視

　　“房地產業的暴利已使地方政府、銀行和房地產開發商組成利益共同體。”浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生說——

　　地方政府成為最大的房地產開發商

　　“房地產市場已浮現泡沫�！敝袊�社會科學院不久前發布的《2007年中國服務行業發展報告·房地產篇》指出，一些城市GDP增長主要依靠房地產帶動，財政收入主要依靠土地經營收入，銀行收益和資產質量依靠房地產抵押貸款，一旦房地產出現問題，將影響經濟和社會發展。

　　統計數據顯示，1998年，全國土地出讓金僅占當年地方財政收入的0.8％；2004年，該比例高達47.0％，加上當年征收入庫的房地產稅、城鎮土地使用稅等，房地產業對地方財政的貢獻率為51％!

　　在土地財政魔咒的蠱惑下，地方經濟已不可避免地走向了房地產化。

　　房地產投資遠遠高于國際公認的合理水平

　　統計數據顯示，2006年，全國房地產開發投資為1.94萬億元，占當年全社會固定資產投資的17.6％，占當年GDP的9.26％，遠遠高于國際公認的房地產開發投資占GDP比重5％的合理水平。

　　“過度發展房地產引起的投資過熱，將導致社會資源配置失衡，積聚風險�！敝袊�社會科學院研究員、城市經濟專家劉維新認為。

　　按照上述觀點，國內主要區域經濟中心城市的房地產投資數據反映出，其房地產投資占固定資產總投資的比例遠遠高于全國平均水平，靠房地產投資拉動經濟增長的模式存在明顯的經濟隱患。

　　2003年～2005年，北京市的房地產開發投資占固定資產投資比重連續3年都超過53％，位列全國第一；緊隨其后的深圳、上海、廣州，該比例也都連續保持在33％以上。

　　不單是領漲中國經濟的龍頭城市，杭州、南京、武漢、沈陽等這些具有代表性的區域經濟中心城市，也無一例外地把房地產業作為經濟引擎的加速“按鈕”。統計數據顯示，這些城市的房地產開發投資占其固定資產投資總額的比例連年都保持在30％左右，也就是說其經濟活動總量的近1/3是圍繞著房地產業進行的。

　　由于房地產投資的強力拉動，新一輪投資過熱相應凸現。國家發改委經濟研究所經濟形勢研究室主任王小廣認為，房地產投資過熱是近幾年投資出現反復性過熱的根本原因，房地產投資過度不僅直接使投資過熱，而且使下游的鋼鐵、建材及其他相關產業投資過熱�！胺康禺a過度發展還加劇了社會分配的不公及潛伏著巨大的金融風險�！蓖跣�廣說。

　　土地出讓收入地方政府“第二財政”

　　中國社會科學院的上述報告指出，目前的商品房價格已遠高于社會實際購買能力，按照國際經驗標準，合理的城鎮房價與家庭年收入比在2.6比1左右，而現在城鎮房價與家庭年收入比平均高達7.6比1，有的地方甚至超過10比1。

　　如果以1998年開始住房分配貨幣化為起點，畫出我國商品房價格變化曲線圖的話，它將呈現出一條先平緩上升然后突然陡峭向上的斜線：1999年，全國商品房平均售價為每平方米2053元，一直到2003年都以每年同比上漲約3％的速度緩慢提升；2004年，商品房平均售價突然飆升到每平方米2714元，同比上漲15.1％。

　　2004年，國內多個城市的商品房平均售價遠遠高于全國水平，上海、杭州、溫州、北京、深圳、廣州、廈門等區域經濟中心城市的房價漲勢兇猛，是全國平均售價的2～4倍。2005年，上述城市的房價繼續盤升，不少城市中心的商品房價格每平方米超過萬元，上海甚至出現了均價11萬元/平方米的天價樓盤。

　　將近幾年商品房平均售價變化曲線與房地產開發投資變化曲線對比，二者相當吻合。這表明，規模龐大的房地產開發投資，為近兩三年來國內房地產價格的瘋狂上漲提供了支撐。

　　王小廣認為，地方政府為追求政績和短期財政收入最大化，選擇了“房地產開發、城市基礎設施建設及招商引資”的發展路徑，“核心是圍繞土地經營和房地產開發做文章”。

　　目前，全國幾乎所有的城市都設立了經營土地的專門機構，其始作俑者是上海市。1996年，上海成立了全國第一個土地儲備機構——上海市土地發展中心。該中心隸屬于原上海市房屋土地管理局，是自收自支的事業單位，上海市政府在土地的收購、儲備和出讓方面并沒有賦予其太多的權力，其運作輕強制性而偏市場化。而上海作為一個直轄市實行“兩級政府，兩級管理”體制，區級政府掌握著土地控制權，這也為土地中心收購儲備土地增加了難度。截至2002年底，土地發展中心僅收購土地100余公頃。2002年11月，上海市把主要的國有一級土地開發企業和房地產公司組合成上海地產（集團）有限公司，土地發展中心更名為土地儲備中心，實行“兩塊牌子，一套班子”的運作方式。

　　自此，上海的土地儲備供應機制由市場主導型轉變為政府主導型，儲備土地效果立竿見影。2003年，上海公開招投標出讓的土地達到1200多公頃，土地出讓價格也呈逐年上升趨勢。2002年上海土地出讓均價為47萬元/畝，2003年上升為105.4萬元/畝，中心城區盧灣區的一塊地創下了1527萬元/畝的天價。2003年，上海市房地產業增加值占當年地方財政收入的33.9％，2004年上升為55.6％。

　　上海市的做法使許多地方政府洞悉了“芝麻開門”的秘密，紛紛設立土地儲備機構代表政府收購、儲備土地，實現對土地市場的高度壟斷和控制，通過出讓土地，鼓勵開發房地產擴大地方財政收入。

　　土地出讓收入成為地方政府名副其實的“第二財政”，地方經濟因其逐利的本性被人為推入房地產化軌道。

　　房地產“擠出效應”已現

　　“如果你們在上海沒有房產項目，可以聽我一句勸告，投資房地產絕對是高回報的。”2003年9月，上海某高層官員在《福布斯》論壇上這樣鼓動投資者。當年上海商品房均價為5881元/平方米，位列全國第一。

　　而早在該官員放言的三個月前，中央政府已經發出了預防房地產過熱信號——2003年6月5日，中國人民銀行下發121號文，提出“加強房地產信貸業務管理，控制個人住房貸款首付款比例”。

　　地方官員看起來多少有點不太合乎時宜的言論，折射出了地方政府對房地產業寄予的厚望或者說是依賴。在拉動GDP，刺激經濟增長方面，房地產展現出了無與倫比的優勢。

　　在房地產最狂熱的上海，2004年房地產業對GDP的直接拉動超過18％，加上對鋼鐵、金融、建材、家電等相關行業的間接拉動，貢獻率超過20％。而在其他大中城市，房地產同樣被賦予支柱產業的角色，成為經濟增長的“大功率發動機”。

　　“地方政府依靠房地產業拉動地方經濟，短期內可以看到GDP增值、財政收入增加的效果，但從長遠看不利于經濟的可持續發展�！蓖瑵�大學城市規劃系主任趙民說。

　　而地方政府對房地產業的狂熱，卻是在中央政府的“鼓勵”下形成的，其源頭可追溯到1998年。1997年亞洲金融危機后，我國經濟受困于增幅回落、國內有效需求不足，中央政府決定將發展房地產業作為提振經濟的重要手段之一，中國人民銀行先后出臺了“加大住房信貸投入”、“開展個人消費信貸”的配套政策措施，扶持房地產業的發展。

　　地方政府很快從上一輪宏觀調控（引子是1993年�？谑�、北海市的房地產泡沫）的束縛中掙脫出來，紛紛加大房地產開發投資。1998年，全國房地產開發投資為3580億元，此后全國房地產開發投資一直以兩位數的速度增長，2006年達到了1.94萬億元，是1998年的5.4倍。

　　中國人民銀行在2003年發出“控制個人房貸”信號，表明在房地產持續上漲了5年后，中央政府的態度已經由支持發展轉為警惕過熱。而地方政府洞悉了土地財富的秘密，掌握了GDP快速增長的訣竅后，一場與地方銀行聯動的房地產投資熱已無法避免。2003年～2006年，銀行房地產貸款余額連續以兩位數增長，2006年達到3.68萬億元，比2003年增長73％。

　　“房地產業的暴利已使地方政府、銀行和房地產開發商組成利益共同體。”浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生說，“地方政府已經偏離了其本身的定位，成為最大的房地產開發商�！�

　　房地產業在國民經濟中的作用越來越強大，目前的體制性因素使地方官員本能地趨利避害，靠房地產賺快錢是以任期內政績為出發點作出的必然選擇。但是，地方政府將過多的資金、資源配置給房地產業，將對其他產業產生“擠出效應”——比如制造業會因缺乏資金、技術支持而產業升級動力不足。同時，由于高房價與居民收入嚴重背離，居民將絕大部分收入用于商品房消費，其他消費被抑制。

　　“比較理想的狀態是，地方政府通過房地產業獲得資金，然后用這些資金扶持當地有競爭力的產業發展�！敝袊�社科院經濟研究所研究員左大培說，“由于房地產業回報太過輕松，地方官員出于短期政績的考慮缺乏選擇其他產業的動機�！�