連續(xù)2年漲幅超過全國平均水平、4年內(nèi)復(fù)合增長率超過20%的北京房價(jià)，在2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦之后，將何去何從？這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題

　　文/本刊記者 王琦

　　2月10日，北京陽光燦爛，很像奧運(yùn)宣傳片里的中國首都，明朗、積極、一派生機(jī)。“鳥巢”、“水立方”工地，塵土不揚(yáng)，衣著整齊的維護(hù)工人很有節(jié)奏地檢查建筑的各個(gè)細(xì)節(jié)；80公頃的奧運(yùn)村，進(jìn)進(jìn)出出的施工車輛，加緊施工的工人們帶出一番喧騰忙碌的景象。

　　與鳥巢、奧運(yùn)村同樣熱火朝天還有北京的

商品房開發(fā)市場。2001年北京

申奧成功當(dāng)年，房價(jià)上漲40%，2001年至今復(fù)合增長率超過50%。2003年之后中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)普漲行情，2006年，北京房價(jià)創(chuàng)下連續(xù)七個(gè)月兩位數(shù)增長的紀(jì)錄，位居各大城市房價(jià)增長最前列。據(jù)北京市建委公示數(shù)據(jù)，去年12月，北京市新開盤項(xiàng)目整體開盤均價(jià)為10369元/平方米，與11月相比上漲了23.6%。除新房市場外，北京市

二手房房價(jià)同樣漲勢兇猛，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年北京市二手房價(jià)格達(dá)到了7155元/平方米，價(jià)格同比漲幅達(dá)到了18.6%，相比2005年的11.6%還要高出7個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京房價(jià)的不斷上揚(yáng)絕非僅僅因?yàn)閵W運(yùn)概念使然，但是，如果房價(jià)不斷上漲真的累積了泡沫，奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束無疑是泡沫破裂的一個(gè)天然由頭。

　　西班牙巴塞羅那、韓國漢城(今首爾)，雖然奧運(yùn)會(huì)都為他們帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)收益，但是這兩個(gè)舉辦城市的住宅市場卻有著截然不同的命運(yùn)。巴塞羅那的房價(jià)在1986-1993年之間上漲了250%-300%。但是從1993年開始，房價(jià)大幅下降，最大年度房價(jià)跌幅達(dá)到50%，直到1999年才逐漸出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。與巴塞羅那截然相反的是，漢城1988年舉辦奧運(yùn)會(huì)后，不但沒有出現(xiàn)房價(jià)的低谷效應(yīng)，房地產(chǎn)市場反而迅速升溫，熱潮持續(xù)到1995年。1993年悉尼申辦2000年奧運(yùn)會(huì)成功以后，引發(fā)每年房價(jià)10%以上的遞增，在隨后七八年的時(shí)間里，城市房價(jià)翻了一番。2008年即將舉辦奧運(yùn)會(huì)的北京，將會(huì)復(fù)制誰的命運(yùn)呢？

　　奧運(yùn)之后，北京的房價(jià)會(huì)掉頭向下嗎？隨著奧運(yùn)會(huì)的逐漸臨近，開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、市場，都開始擔(dān)心這個(gè)問題。

　　情理之中的唱高

　　“2008年會(huì)是個(gè)起點(diǎn)，而不是終點(diǎn)。”鵬潤地產(chǎn)發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰的觀點(diǎn)代表了絕大多數(shù)在京開發(fā)商，“2008年開完奧運(yùn)會(huì)之后，北京的市政設(shè)施全面改善，這個(gè)時(shí)候北京的房地產(chǎn)市場的價(jià)值會(huì)達(dá)到一個(gè)新的高度。”至少在表面上，開發(fā)商對于奧運(yùn)會(huì)之后北京房地產(chǎn)市場一致看好，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)又大膽放言，聲稱北京的房價(jià)還能再漲13年，到2020年都會(huì)維持現(xiàn)有供不應(yīng)求的局面。

　　“房價(jià)的增長是建立在GDP增長的基礎(chǔ)之上的。北京的GDP每年都是以12%左右的速度增長，不是開完奧運(yùn)會(huì)，北京經(jīng)濟(jì)就不行了。”陳云峰的邏輯很清楚。“北京的房地產(chǎn)價(jià)格上漲當(dāng)中確實(shí)有奧運(yùn)概念的因素，但不是主要的因素，真正拉動(dòng)北京房價(jià)上升的因素還是需求。”

　　北京作為首都的區(qū)位優(yōu)勢、外地人的不斷涌入、中國人對于擁有“自己的房子”近乎天性的要求、房子本身具有的“商品”和“投資產(chǎn)品”的雙重屬性、土地資源的稀缺性和不可復(fù)制性，都讓“需求”的力量在房地產(chǎn)市場上被放大再放大，沒有人確切地知道究竟北京的房地產(chǎn)市場有多大的“需求”，大家看到的，是一個(gè)買方永遠(yuǎn)處于弱勢的房地產(chǎn)市場。

　　雖然高調(diào)宣稱奧運(yùn)之后房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，也有很多開發(fā)商已經(jīng)承認(rèn)，他們不認(rèn)為房價(jià)會(huì)維持現(xiàn)在如此高的增長速度。“房價(jià)的增速會(huì)降下來。”中國世代投資集團(tuán)禹晉永這樣對記者說。

　　事實(shí)上，北京一直勢頭高昂的房地產(chǎn)價(jià)格在2006年年末已經(jīng)開始有所松動(dòng)。根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2006年11月份，北京新建商品住房銷售價(jià)格的漲幅，由10月份的10.7%降為11月份的10.3%，退居全國第二。

　　地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的意見也與開發(fā)商的觀點(diǎn)接近。“奧運(yùn)會(huì)將加劇國內(nèi)資源向北京的進(jìn)一步集中，也會(huì)進(jìn)一步吸引投資者和資金向北京集中。這些因素，會(huì)支撐北京的房價(jià)水平。北京房地產(chǎn)市場不會(huì)因奧運(yùn)會(huì)而有顯著改變。北京在奧運(yùn)會(huì)后的房價(jià)，不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)式的變化，在龐大的需求之下，還是會(huì)繼續(xù)上行。”安邦房地產(chǎn)分析師蘇晶說。

　　高盛高華證券公司在2007年1月發(fā)布的《2007年前景》報(bào)告，則從宏觀層面給出了對房地產(chǎn)市場樂觀的分析：“最近的行業(yè)調(diào)控降低了未來政策變動(dòng)的可能性，中國房地產(chǎn)政策的不確定性因素消退。由于增加居民可負(fù)擔(dān)住宅的供應(yīng)是中國政府的一個(gè)主要政策目標(biāo)，房地產(chǎn)商在2008-2010年將實(shí)現(xiàn)高速增長并取得更高的利潤率。預(yù)計(jì)政府將按照‘十一五計(jì)劃’控制土地供應(yīng)，這將支持2008-2010年房價(jià)更迅速上揚(yáng)。”

　　誰在唱衰奧運(yùn)后北京房價(jià)？

　　同樣，對北京房地產(chǎn)走勢的預(yù)測也有另一種聲音。

　　“早則從2008年開始，遲則到2009年，我們預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)。”國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院近期出臺(tái)的一份報(bào)告預(yù)測，受到樓市供求結(jié)構(gòu)悄然逆轉(zhuǎn)的影響，熱火朝天的樓市將在未來兩年遭遇重創(chuàng)。

　　報(bào)告顯示，全國銷售面積平均增長率在去年持續(xù)下降，目前已降至8年來的最低點(diǎn)；而銷售額增幅也在去年前九個(gè)月大幅回落15.8%。隨著供給的不斷釋放、高房價(jià)的繼續(xù)，需求增長將會(huì)受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長將進(jìn)一步回落，估計(jì)住宅銷售面積增長不到10%。

　　該報(bào)告的執(zhí)筆者國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢研究室主任王小廣，曾在去年拋出“房價(jià)漲幅被嚴(yán)重低估了一到兩倍”，現(xiàn)在，他堅(jiān)信：“不僅房價(jià)增幅將回落，不少城市絕對房價(jià)也會(huì)下降。”

　　“奧運(yùn)會(huì)后房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不會(huì)降？如果問這個(gè)問題，就先要問，現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格是否因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的概念而增長過？如果有，奧運(yùn)會(huì)后這部分增長當(dāng)然會(huì)被剔除，這部分增長的價(jià)格自然要降回。”王小廣如此分析奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)的走向，“與奧運(yùn)概念有關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目必然會(huì)在奧運(yùn)會(huì)后受到影響。”

　　幾乎與國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院報(bào)告同時(shí)出臺(tái)的《2007北京藍(lán)皮書》由北京市社科院發(fā)布。其中《2007北京行業(yè)分析報(bào)告》認(rèn)為，2008年北京奧運(yùn)會(huì)以后，北京房價(jià)將實(shí)現(xiàn)理性回歸，甚至有被拉低的可能。

　　截至去年4月，北京市待售房面積達(dá)到1830萬平方米，占全部可售房面積的60%，也就是說在樓市供不應(yīng)求的火爆面紗下，北京有“占待銷售房總面積六成的住宅尚未售出”。2007年北京住宅供應(yīng)量將達(dá)到35萬套，可居住100萬人，而預(yù)計(jì)無論如何今年北京不會(huì)有35萬個(gè)家庭購買房子。“所謂供不應(yīng)求，不過是一種假象。”

　　近年來房價(jià)持續(xù)高漲的同時(shí)，唱空樓市的聲音也此起彼伏，前摩根斯坦利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠去年就預(yù)測，受到經(jīng)濟(jì)周期的影響，中國房價(jià)下跌的拐點(diǎn)將出現(xiàn)在2008年以后。隨后，中國社科院金融研究所研究員易憲容也放言，上海房價(jià)將下降50%，北京至少將下降30%。

　　在促成北京房價(jià)上漲的所有因素中，奧運(yùn)因素究竟占有多少權(quán)重？不同人的回答各不相同。

　　“超過10%吧。”世邦魏理仕研究部主管覃小梅說。

　　“房地產(chǎn)過去幾年上漲了許多，奧運(yùn)會(huì)基建帶動(dòng)的增長確實(shí)是一個(gè)賣點(diǎn)。因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的概念，原來房地產(chǎn)市場只漲兩成的，現(xiàn)在變成三成、四成。”軟庫投行董事局顧問溫天納表示。

　　“一年、兩年市場會(huì)變化，奧運(yùn)會(huì)不能說沒有影響，但影響沒有這么關(guān)鍵。”建設(shè)部政策研究中心一位不愿透露姓名的研究人員說。

　　房地產(chǎn)投資的減速已經(jīng)非常明顯，謹(jǐn)慎心態(tài)正在悄然彌漫。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至到2006年12月，北京房地產(chǎn)投資額累計(jì)達(dá)1719.9億元，同比增長12.8%，增幅比年初的28.3%有大幅下降。其中，住宅投資增幅回落顯著，截至到11月底，北京共完成住宅投資額692.1億元，增幅從年初的86%下降到15.9%。

　　“歷史不會(huì)賦予所有事件以圓滿的結(jié)局。”格林斯潘在警告美國地產(chǎn)商時(shí)曾這樣說。中國的開發(fā)商并不是聽不到警告的聲音，只是并不是所有人都聽得進(jìn)去。

　　政府還有哪些缺失

　　“北京乃至全國的房價(jià)，都不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)閉幕而受到影響，最終能夠影響房價(jià)的，是政府的政策。”易憲容一向語出驚人。“但是關(guān)鍵不在于政策的內(nèi)容，而在于政策能否在地方上得以落實(shí)。”

　　將奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)問題焦點(diǎn)直接指向政府的不只易憲容一人，以中國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，政策對經(jīng)濟(jì)的影響始終是第一位的。

　　“房價(jià)在未來兩至三年內(nèi)必然下跌。”北京市社科院社會(huì)所副所長戴建中特意強(qiáng)調(diào)，“我說的是房價(jià)而不是漲幅。”

　　這一預(yù)測并不是從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)理論角度作出的，而是從政治和社會(huì)控制角度作出的。“住房問題是目前民眾迫切需要解決的問題。”戴建中認(rèn)為，目前房地產(chǎn)商、地方政府和消費(fèi)者之間已成博弈局面，在今年下半年之前，這場博弈會(huì)初見分曉。而北京，作為首都會(huì)最先作出反應(yīng)。

　　2006年，中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)，是“穩(wěn)定房價(jià)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”。但盡管從“宏觀領(lǐng)域”到“微觀層面”的加息、“國六條”、“90平方米/70%”、“限外”、“土地增值稅”等涉及金融、信貸、土地、稅收等多項(xiàng)政策的遞次出臺(tái)，雖然未能控制房價(jià)上漲態(tài)勢，卻已表明政府態(tài)度。從2006年的土地招標(biāo)降低土地成本，到2007年年初北京市委書記劉淇表示，政府要在3年內(nèi)，建立1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、1000萬平方米限價(jià)房，政府政策對房價(jià)的控制作用將逐步顯現(xiàn)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，2008年以后，國家將實(shí)施的開征物業(yè)稅、購房實(shí)名制、匯率調(diào)整、利率調(diào)整、控制住宅商用、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等政策可能會(huì)對北京當(dāng)前過熱的市場產(chǎn)生重要影響。另外，中央宏觀調(diào)控將進(jìn)一步關(guān)緊信貸閘門，也會(huì)使開發(fā)商的融資難度加大，開發(fā)商整合速度加快，部分房產(chǎn)開發(fā)商和中介公司將退出房地產(chǎn)市場，此時(shí)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售增長的“拐點(diǎn)”。

　　“現(xiàn)在有個(gè)概念的混淆。希望住90平方米的房子，這是需求；希望住150平方米的房子，這叫欲望，不是政府應(yīng)該照顧的需求。”銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾認(rèn)為，政府應(yīng)該對不同類型房屋采取不同的政策，以保證房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，“泡沫不是來自奧運(yùn)概念，泡沫來自對不同檔次住宅一視同仁的政策。如果給‘湯臣一品’(上海一處天價(jià)豪宅)和經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房同樣的貸款、預(yù)售政策，房地產(chǎn)的泡沫只會(huì)越來越大。”

　　大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)和投資企業(yè)都很清楚政府在奧運(yùn)后房地產(chǎn)市場中的重要地位，緊盯政策將會(huì)是他們很重要的工作。麥格理中國物業(yè)投資銀行CEO龔術(shù)告訴《中國企業(yè)家》：“我們很關(guān)注政府政策方面的變化和市場的一些變化，由此觀察，在房地產(chǎn)市場上，我們是否有機(jī)會(huì)。”