中國房價將向合理區(qū)間回歸

　　秋實

　　樓市宏觀調(diào)控在2006年下半年漸入佳境。在先期啟動市場化手段，例如加息調(diào)整房價未果之后，行政手段的升級開始令各地房價的主導者們感到一絲涼意。其后，懲貪治貪終于成為滌蕩房地產(chǎn)市場空氣的首要方式。我們欣喜地發(fā)現(xiàn)，各區(qū)域房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)微妙的變化。

　　現(xiàn)實已經(jīng)表明，這場始于2003年4月的宏觀調(diào)控正朝著一條良性健康的路徑發(fā)展。2006年以來，市場已普遍得到一個清晰的訊號——中央政府將重新取得對于房地產(chǎn)一級市場的主控權(quán)。土地督察制度的建立將為各區(qū)域市場提供一條有效管理的垂直通道。可以想見，在掌控市場源頭的話語權(quán)之后，2007年的調(diào)控實踐將更加得心應手。

　　與此同時，閑置土地問題也正在加快解決。這既是甩開歷史包袱的舉措，同時也是加大市場供應的前奏。在余糧不多的前提下，“饑餓供地”只能是政府被迫采取的方式。更為糟糕的是，這會成為部分

開發(fā)商倒逼政府的口實。只有將那些拋荒多年的土地重新納入供應軌道，才能逐漸緩解市場的饑渴程度，并對現(xiàn)有土地的開發(fā)商提出警示。如此，持續(xù)有效的

房地產(chǎn)供應鏈才不致因為“囤地惜售”而被中斷。

　　此前，外界渲染的緊縮焦慮在一定程度上助長了

房價上漲的預期。但可以預見，未來土地供應并非趨緊，而是從嚴。盡管2006年的土地購置面積已小于同期商品房竣工面積，但隨著土地調(diào)控力度的加大，眾多存量土地將被逼回吐入市場，并形成有效的供應支撐。不僅如此，正在形成中的新土地供給制度也將在其后的時間里重塑供應結(jié)構(gòu)。愈來愈多的小戶型限價房會隨著這一變化，在今后的日子里逐步上市。可以預見，未來的一兩年中，低總價房會漸漸成為市場主流。

　　值得注意的是，中國未來呈現(xiàn)主力的會是適度的居住需求，而非奢侈性需求。因而伴隨后者的極有可能是更多的限制性政策，例如：在持有性稅收政策中施行累進稅制；在流通環(huán)節(jié)征收更多的資本利得稅；在消費領(lǐng)域加征奢侈性稅收。與之相對應的是，適度需求將被鼓勵并被大力支持。在廉租房快速啟動仍存一定困難、經(jīng)濟適用房制度頻遭詬病的今天，政府將更傾向于采取市場化方式，加大供應符合這一需求的住房。

　　2007年的中國樓市會步入一個豪強盡掃的時代，連續(xù)兩年高密集度的行政調(diào)控方式可能會漸漸退居幕后。中國人依舊需要住房，也必定會有房住。房價只是這一切的表征，從今年開始，它會逐步回到一個合理的區(qū)間內(nèi)。

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