貧富分區：推手與救贖

　　在政績焦慮癥下，權力與資本在貧富分區的過程中特別容易結成“神圣同盟”，但這樣的一種結果對富人、窮人乃至整個社會都將帶來負面影響

　　★ 本刊記者/蘇琦 郇麗

　　“媒體誤會了我的意思。”任志強在談及此前被熱炒的“窮人區”“富人區”的話題

時說。

　　“我從來沒有提出過在新城市建設中要把窮人區、富人區分開的觀點，而是認為在經濟發展與城市建設的過程中必然出現不同收入階層的建筑與居住區域。窮人區與富人區的劃分并不是僅僅靠開發商的有意識的建筑而能人為形成的，而是政府意圖、城市規劃、社會保障能力、經濟發展條件、居民消費能力、資本實力等多方面因素組合而成的必然結果。”

　　貧民窟外遷：脫貧，造貧？

　　與城中心破敗淪為貧民區、富人外逃形成郊區化運動，這種貧富分區相對清晰的紐約等西方城市相比，《城記》的作者王軍覺得北京的貧富分區正呈現出一種復雜而模糊的圖景：一方面把所謂的貧民窟搬到郊區去了——大面積的拆遷和偏低的補償，導致很多人只能跑到遠郊區去住，因為經濟適用小區都在那里；另一方面，郊區也出現了富人區，但很多有錢人在中心區待著。

　　相比之下，如果說西方城市生態的分化更多是因為市場的作用，那么北京則更多體現出有形之手的調控作用。

　　“任何一個城市格局的形成，都是政府、房地產企業、市民三方互動的結果。這三方力量的強弱是不等的。政府在對某些資源的配置上是起著重要的或者叫做主導的作用，因為我們是從計劃經濟轉型過來，企業憑借資本，也有相當大的力量。恰恰是市民這一塊，缺少組織，是零散的行為，話語權是很小的。”中國城市規劃設計研究院總規劃師楊保軍說。在目前的體制下，政府有發展經濟的動力，也有政績考核的壓力，很容易跟資本聯手，而容易忽略一般市民的要求。

　　這一點，在舊城改造中，表現得尤為明顯。楊保軍介紹說：“北京的居住空間分異，首先就是在舊城里頭了。舊城過去是老北京住的地方，有一千多萬平方米，到了2000年左右，有幾百萬平方米拆掉了，遷出去十幾萬人，都遷到郊區去了。有些是由于城市功能的置換，比如商業的發展，還有一部分就是房地產開發，看中了這塊地，要通過開發把價值體現出來，所以要把它拆掉。這帶來什么？這些老北京人生存能力方面多屬于弱勢，就是依靠在城市中心區非正式的就業來維持低收入的生存。現在一下子把他遷到郊區去，他就面臨生存的危機，因為那些地方是邊緣地區，沒有那么多的非正式就業崗位。還有一些公共配套資源，如教育，醫療設施，都沒了。他的生活質量沒有改進，反而惡化。”

　　這顯然與任志強所描述的“理想狀況”——“政府責任與商業利益會逐步的將這些窮人區改造成公共區域和富人區的。而在改造過程中窮人也會因為改造的搬遷將原有的破舊的資產升值，而改變現有的居住條件，轉移到非窮人區的范圍之內”——大相徑庭。

　　據楊保軍統計，北京舊城改造近年來有200多個項目規劃被調整，經過專家論證，通過率是60%多，令可供開發的面積比原來規劃的多了一倍多，粗略算一下，增加面積帶來的收入是500多個億，(政府和房地產商)皆大歡喜。

　　被動的豪宅？

　　然而，在外界看來已經得到政府“眷顧”的房地產商們也在抱怨。

　　“談貧富的問題時，先要糾正政府。土地已經賣這么高了，我一定賣最好的房子，否則收不回來啊。”任志強說，現在土地費用已經越來越高了，占到房價40%～60%，而這錢并沒有返回給老百姓。

　　龐博國際地產綜合服務機構執行董事劉東長期做北京別墅銷售，在他看來，不少豪宅的形成純粹是因為高地價，像前不久拍賣的后沙峪地塊，作為一塊低密度住宅(別墅的巧妙代稱)用地，拍到了280萬元人民幣每畝，折合下來比周邊已經建成的別墅價格還要高，“面粉價格已經高出面包價格”。

　　任志強指出，對土地的壟斷性控制，一定會產生這樣一個結果，“目前采取土地拍賣制度的主要是香港，而香港是兩種土地制度，一種是私有土地，一種是公有土地，兩者之間會平衡——公有土地想抬高價格時，私有土地會平抑，私有土地價格過高時，公有土地可以平抑，兩者之間是較量的過程。而在內地，只要政府要不給地，房地產公司就沒飯吃，所以它會用越來越高的價格來形成這個資源。”

　　不動產稅：可能的出路

　　政績焦慮癥是政府在城市生態上“嫌貧愛富”的緣由。中國城市規劃學會副理事長朱嘉廣依然記得有一次聽到某官員說“有窮人待的地兒就弄不好”時自己吃驚的心情。

　　據有關資料顯示，近年來房地產投資已經占到北京市固定資產投資的50%以上，前年最高達58%，去年達56%。據楊保軍介紹，北京朝陽(區)和海淀(區)增長是最快的，因為他們是外面的，有的是地搞開發，而包在里頭的區，沒有地，就要拆了房子建高樓，否則找不到經濟增長的突破口。

　　在楊保軍看來，破解這一焦慮的一個可行辦法是考慮征收不動產稅。“我們國家的稅收更多在增量上做文章，我開發一塊兒，再開發一塊兒，不斷帶來錢，GDP和稅收就上去了。而對存量這一塊兒，實際上是沒有稅收的。”

　　而西方國家70%的財富凝聚在不動產上，不動產的取稅主要來自增值，就是不動產的增值稅。“你買下房子是你的了，通過評估以后值多少錢，然后你的房子升值還是貶值，取決于外部環境和配套設施。”政府要想收不動產稅的話，就要讓居民的房子升值，其途徑就是不斷完善環境，滿足公眾對公共設施的需求。在這個過程中，老百姓的不動產升值，一部分錢交給政府，一部分自己享用——這個升值是可以變現的，可以貸款，可以轉讓。

　　楊保軍說，因此政府主要精力就是放在提供公共服務，比如緩解交通擁堵，解決上學、就醫困難等，這些問題解決以后，不動產又會升值。“這就是政府職能轉變，政府不應該去搞什么開發，而是應該把生活變得舒適，做好了這個地方就升值了，然后我從這里面提成。”

　　據楊保軍和他的同事調查，八通線通車后，沿線二十多個站點附近的樓盤立刻每平米都漲了200多元錢，加起來總共漲了20多個億，但這個錢都是開發商拿掉了。政府投入了好多個億，沒有回收，無法形成循環，只好等再攢起來。

　　分享公共空間：貧富相處新路徑

　　至于城市的重建改造項目：那些中等和上等收入住宅項目占據了城市中諸多土地和很多以前曾是普通街區的地方，他們劃定了自己的地界和街道，就像廣告所說的那樣，用來為他們的“城中島嶼”和“城中城”服務。“這些被肢解的地區生發出快速增長的惡性腫瘤，價格標簽被貼在不同的人群身上，每一個按照價格被分離出來的人群生活在對周邊城市日益增長的懷疑和對峙中。人們能夠想象，這些地區如何難于與鄰近街區和睦相處。”多年以前，雅各布斯，《美國大城市的生與死》的作者，就以精到的筆觸刻畫了貧富分區所帶來的社會弊病。

　　當楊保軍幾年前初到巴西的里約熱內盧時，感到這是一座詭異之城。一些地區蕭條破敗，路燈是壞的，商店冷冷清清，街上晃蕩的都是些可疑人物。接著走過一片地方，圍墻很高，上面還有鐵絲網，軍隊巡邏。“我問他們這是什么軍事基地，他們說，這是我們的富人區。我說富人區怎么還要圍墻、鐵絲網，軍隊駐扎。他們說，你不知道，我們這個地方兩極分化太嚴重。”

　　兩極分化導致窮人區的情況越來越差，交的稅根本不足以讓政府維護這個地方，警察也沒有費用，結果就陷入惡性循環——情況這么差，更吸收不到投資。稅源更少，窮人就沒活路，只有打砸搶，把富人嚇壞了。富人區把圍墻給修起來，然后花錢請部隊來保護。但作為一個城市要運行，一個商人要做生意，你總要出來。

　　究竟有沒有辦法讓不同收入，不同階層的人，住到一塊，創造一個和諧的社區呢？楊保軍認為，在這方面，香港的經驗可以給人們一些啟示。

　　香港住宅分兩部分，一方面是有錢人的

　　接下來的問題是房子怎么蓋。如果穿插著來，那肯定賣不出去。香港政府經過研究規定，窮富可以不混居，但政府提供的公共設施必須是共有的。比如，富人區不能建一個富人學校，因為這會更加劇社會分化。香港政府希望借助公共空間的共有，來加強不同階層間的交流，互相了解，互相碰撞。

　　“雖然你們家的房子是在別墅，我們家的房子在公寓，但我們在同樣的餐館吃飯，你可以點鮑魚海參，我點差一點的菜，但我們能夠坐在一起。我們還在同樣的劇院看戲，子女在同樣的學校讀書，在同樣的

　　當楊再去巴西考察的時候，發現里約熱內盧市化解貧富對立的情緒也是從恢復城市的公共空間入手。政府投一部分資金來啟動，恢復公共設施，讓不同的人群從家里面走出來，到公共空間來。公共空間有了活力以后，投資者感覺到這個地方比以前安全，就愿意來投資。然后政府再通過一些優惠稅收政策，這樣就不斷有投資者來，政府也就有錢給那些窮人區提供一些服務，窮人就有了一些就業崗位，然后更多的人就會走出來，這個地方就復興了。

　　“所以，最重要的是城市的公共空間要達到共有的狀態，不論富人窮人都應該擁有。這是我們應該努力的方向。”楊保軍最后說。