經濟觀察：中國樓市存在六大金融風險

　　(記者 韓喬 顧錢江)

　　中國人民銀行15日警告說，去年以來持續至今的房地產熱已經為中國樓市帶來六大金融風險，包括房屋貶值、開發商資金鏈斷裂、“假按揭”難以收回等因素造成的風險。

　　央行15日公布的《2004中國房地產金融報告》指出，2004年中國出現了“地區性的房

地產熱”，如上海內環線以內區域新建商品住宅銷售價格增長達27.5%，房價的快速上漲容易造成房地產泡沫，而一旦泡沫破滅，必然帶來房價下跌、房屋貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。

　　由人民銀行房地產金融分析小組撰寫的這份報告同時顯示，目前中國房地產商獲得的銀行資金占其資產比例70%以上，其高負債經營的財務風險已經出現。隨著房地產市場監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產企業資金鏈條將日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。

　　這份長達31頁的報告提出，到2004年末，中國的房地產貸款已達2.6萬億元，占到全部人民幣貸款的約15%。央行分析小組指出，“假按揭”難以收回是銀行面臨的另一大風險。

　　據分析，今年3月前，由于中國的個人住房貸款利率低于房地產開發貸款利率，一些開發商以本單位職工冒充客戶，通過虛假購買的方式，勾結銀行工作人員，套取銀行貸款。這些開發商有的在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，有的因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。

　　據工商銀行消費信貸部門估計，假按揭造成該行個人住房貸款中的80%的不良資產。目前中國四大商業銀行總的不良貸款率低于5%，相對于個人購房貸款，房地產開發商貸款的不良率較高。

　　報告指出，商業銀行發放給各地土地儲備中心、用于購地的土地開發貸款也存在風險。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅使而懸空逃廢銀行債務。

　　報告說，中國的土地儲備貸款2004年底余額已達828.4億元，但銀行對土地出讓金的使用很難監管。

　　此外，基層銀行存在發放房地產貸款審查不嚴格，管理混亂帶來的操作風險。根據新近出臺的一項法規，如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，央行指出，這為房貸帶來了一定的法律風險。

　　不過，央行報告也指出，各地商業銀行已出臺一些措施，化解上述風險。上海等地一些商業銀行將購房首付比例提高到50%，以防止房屋貶值的風險。

　　央行提出，今后各銀行要嚴格遵守對房地產開發企業的貸款程序，規避房貸操作風險，防范“假按揭”風險，完善懲戒機制，加強利率風險管理，完善住房置業擔保制度，并進一步研究房貸保險制度。(完)