上海失樂園 熱錢拔高房價將普通市民推向遠郊區

　　上海在中國近、現代經濟中有著特殊的重要地位。它經常開全國經濟之先風、執產業之牛耳，同時又是中國與世界交流的窗口。從浦東開發到金融中心建設，代表著一個時代的來臨，從新天地到外灘三號，代表著一種時尚的產生。

　　然而，近兩年上海經濟似乎走了偏鋒。房地產一枝獨秀，在海內外熱錢的簇擁下，房價日新月異般上升，將普通上海市民推向郊區甚至遠郊區。2004年，房地產雖在上海六大支 柱產業中排第四，但它對GDP的貢獻與第一支柱產業信息業之間相差不足3個百分點。如果加上對鋼鐵、家電、材料、中介等行業1.36的帶動系數，房地產及相關行業共產生了19.5%的GDP，堪稱上海經濟增長的第一大引擎，其經濟房地產化的傾向相當明顯。

　　熱錢流入、產業流出，是上海經濟近年發展趨勢的一個寫照。我們估計，去年進入中國的熱錢中，有10%即80億美元投入了上海房地產市場。熱錢流入速度和上海房地產價格明顯正相關。中國在制止海外熱錢流入上的一籌莫展，上海對熱錢的欲拒還迎，已經使上海房地產變成海外投機資金的樂園。

　　與此同時，上海經濟發展主要動力之一的外商投資，合同投資額的年增長率從2002年的43%大幅下滑到2004年的12.6%。自2003年起，上海引資數額已落在蘇州之后。上海的幾大傳統工業在全國仍具有一定優勢，但無一例外地在今后幾年面臨產能過剩的考驗。更令人擔心的是，高企的土地、勞動力價格，推高了上海的商務成本，使得大量企業選擇外遷。除了幾大重化工企業外，上海制造企業流失嚴重，中小企業競爭力不足、斷層明顯，產業空洞化已然浮現。

　　現代化服務業是上海追求的新目標，為此，上世紀90年代初，上海專門制定了“三二一”戰略，將第三產業列為優先發展行業，希望把第三產業占GDP的比重像很多國際大都市那樣提高到70%以上。不過，國內金融業近兩年的低迷不振，使其第三產業的表現乏善可陳。2004年，上海第三產業增加值占GDP的比重已連續第二年下降。對于上海，無論是金融中心還是物流中心，都是雷聲大而雨點小。看到更多的是水泥和玻璃，是酒吧和世界名牌專賣店。

　　如今的上海，浮華多了，新潮多了，“國際接軌”多了。當F1、磁懸浮眼花繚亂地呈現出來時，上海的外資引進、產業競爭能力卻輸給了鄰近省市。也許上海正在向現代化服務業轉型。上面的現象究竟是經濟新騰飛的征兆，還是高不成低不就的尷尬？

　　上海經濟房地產化

　　在金融不景氣、汽車不好銷、信息制造業外流的背景下，

　　房地產越來越肩負著拉動上海經濟增長的重任，越來越顯得一枝獨大。

　　沒有了房地產，上海GDP怎么達到雙位數的增長？

　　沒有了房地產，上海拿什么搞市政建設？

　　沒有了房地產，上海人的收入怎么提高？

　　房地產業趨于獨大

　　2004年4月底開始的宏觀調控似乎對上海的房地產只有極短暫的影響。幾個月后，各路資本又像著了魔一樣把錢投進上海的樓市，最近更發展至不問價錢、不作比較便將整棟樓買下的程度。這種瘋狂的行為也為來上海的農民工找到了更為輕松的職業—替人排隊買樓，據說每晚的收入達100-200元。

　　上海的市中心樓價就是在這樣的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前還只在萬元徘徊。在2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估計40%的住宅成交價格超過8000元/平方米，而新開樓盤成交價超過8000元/平方米的更多過50%。房價上漲之迅猛，在全世界也是罕見的。上海的房子已經不是一般上海市民買得起的了。

　　同時，房地產越來越肩負著拉動上海經濟增長的重任，越來越顯得一枝獨大。也許有人反駁，上海的房地產業增加值去年只占GDP的8.4%，信息產業、金融業、商貿流通業不僅都比它的貢獻要大，也在全國領先，信息和金融業更是上海市最為看重的行業。不錯，如果只橫向比較的話，2004年仍在上海六大支柱產業中居第四位的房地產業，確實還不到那么風頭無兩的地步。但是如果歷史地看，房地產的增長速度就不能不叫人另眼相看了。

　　1999年，上海市中心的房價大約是現在的1/5-1/4，房地產業增加值占GDP的比重也在所有行業中排名第四，對GDP增長的貢獻率只有5.2%。其時，由于上海大舉進行金融業硬件建設，加上當年中國股市大幅上漲，金融成了上海的第一支柱產業，對GDP增長的貢獻率超過14%，遠遠高于房地產對經濟的貢獻。

　　但隨著2000年福利購房政策取消，上海市政府開始通過退稅的方式來鼓勵市民購房，當地房地產價格開始了新一輪飆升。從2000年至2004年，上海住宅銷售均價從3326元上漲到6385元，幾近翻番。房地產業增加值也隨之水漲船高，2004年首度超過600億元。房地產業與金融業對經濟增長的貢獻，從5年前的8.8個百分點縮小到約1.5個百分點。當然，中國金融業自身的躑躅不前與股市低迷促成了這種差距的縮小，但是，房地產業的繁榮興旺無疑是更重要的原因。與上海第一支柱產業信息產業對GDP的貢獻相比，房地產業與其之間的差距也縮小到不足3個百分點。

　　短短5年間，房地產業迅速拉近了與上海第一支柱產業之間的距離，充分反映了房地產發展的強勁動力。按照對GDP增長的貢獻率來排序，2003年房地產業的貢獻率為10.7%，排在汽車業、信息產業之后，居于第三位。

　　但從發展的趨勢來看，房地產業正成為拉動上海GDP增長的最大引擎。汽車產業經過2003年非理性的瘋狂增長、2004年的價格戰與高庫存之后，已經風光不再。去年房地產業拉動GDP增長了13個百分點，其貢獻已經超越了汽車產業。信息產業在2004年仍坐上海經濟第一支柱產業的交椅。上海的信息產業多屬信息制造業，由于高地價推高了商務成本，使得大量制造企業遷出，其發展速度的放緩只是一個時間問題。

　　值得注意的是，房地產涉及許多關聯產業，如鋼鐵、家電、家具、建材、中介、金融、室內裝修等，其乘數效應(或帶動系數)居各行業之首。如果以1.36的帶動系數計算，2004年房地產及其相關行業總共拉動上海GDP增長了19.5%，堪稱名副其實的上海第一產業。

　　金融不景氣、汽車不好銷、信息制造業外流，是房地產一枝獨大的背景。如此情況決定了上海市對房地產價格急升那種既恨又愛、欲拒還迎的心態。今天沒有了房地產,上海GDP怎么達到雙位數的增長？沒有了房地產，上海拿什么搞市政建設？沒有了房地產，上海人的收入怎么提高？聯想到近來上海市出臺的一系列打壓房價的舉措，著實令人捏一把汗。

　　房價高企誰失誰得

　　房價的急升使得目前房地產業在上海正趨于一枝獨大。但高企的房價對于經濟的可持續發展并無益處。

　　以上海目前的房價，本地居民已成了旁觀者。上海市房地局最近一次對于浦東兩年內新建成商品房的摸底調查顯示，熱錢購買的比例接近50%。內環以內的新樓盤，熱錢購房的比例更普遍在80%以上。與上海市民必須居住在上海不同，熱錢的需求是建立在逐利而不是居住基礎上的。因此，一旦對于上海房地產的價格預期出現變化，熱錢可能在一夜之間消失，最后的接盤者依然是上海的本地居民，房價的調整幅度最終取決于本地居民的購買能力及購買欲望。

　　房價飆升對擁有房產的上海市民來講，當然不是壞事—資產價格升值了，但是也未必是多么大的好事。不將住房賣出套現，升值的利潤不過是賬面上的。對于僅僅擁有一套住宅、必須住在上海的市民來說，財富還不是自己的，至少還沒有真正進到自己的錢包里。未見其利，卻先受其害。房價上漲帶動租金(尤其是商戶租金)的上漲，由此拉動服務業價格的上漲。這給上海市民帶來兩個困擾：一是房價上揚幅度遠超過工資增長幅度，帶來實際收入下降；二是租金、工資成本上升過快導致部分就業機會(尤其是低端的就業機會)流失。對于上海的經濟長遠發展，過高的房價則會使制造業過早移出，對此后文會進一步闡述。

　　經濟房地產化同時為上海的金融機構帶來極高的風險。中國人民銀行上海分行最新公布的數據顯示，截至2004年底，上海市中資金融機構累計增加個人住房貸款728億元，占全部新增貸款的54%，而且在新增的個人住房貸款中，中長期貸款增量的比例也高達48%。這里還不包括借給發展商的貸款。可以想像一旦房價下跌，可能帶來巨大的金融風險。

　　其實，現在高房價的受益者只能是開發商和政府。以2003年拍賣成功的黃浦區144號街坊西塊土地為例，其土地價格為37509元，容積率為6 ，則地面價格達到6251元，再加上建安成本、配套成本、貸款利息、各種稅費等，估計其建成后成本約在11000元/平方米左右。而當時，這個區域的平均房價還停留在10000元/平方米左右。這種狀況下，開發商想要賺錢，惟一的希望就寄托于日后上海房價保持每年20%以上的增長了。現在看來，他們的愿望可以實現了，因為市中心的新盤均價已經在16000元/平方米之上。

　　更何況房地產是財務杠桿比率最高的行業，項目投資中的絕大部分來自銀行貸款。雖然按2004年3月銀監會發布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定，開發商的自有資金比例不應低于項目總投資的35%。但是據業內權威人士透露，實際上開發商能拿出4%的自有資金來作開發已算不錯，一分資金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有資金計算，每個項目有20%的利潤率，對開發商而言即意味著500%的資本回報率。房地產業之吸引力，可見一斑。

　　對于政府而言，短期來看，由于房價高企，開發商為追逐暴利而趨之若鶩，無疑會增加政府的賣地收入，令其有充裕的資金加大城市基礎設施建設力度，從而提升城市形象。上海2003年的地價收入為約216億元，如果全部用于市政建設，就可以解決超過1/3的資金。但長遠來看，房價畸高不僅會提升當地第二產業與現代服務業的經營成本，造成擠出效應，由房地產業拉動的經濟增長，也會在房地產泡沫退卻后受到拖累。東京、香港在這方面都有前車之鑒。

　　陶冬＊　嚴侃　劉凌云/文

　　*陶冬為瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師

小調查

您認為目前買房的經濟壓力： 很大 一般 什么地方是您買房的首選： 市區 郊區 您認為房價高漲的主要原因： 收入水平提高 熱錢來滬投機 其他相關原因 您認為是否應出臺更多抑制房價上漲政策： 是 否 您認為房地產業對推動上海經濟貢獻： 明顯 一般 不好判斷

　　附文：

　　萬科丁長峰：上海地產界進入劣幣驅逐良幣階段

　　城市建設 日益沉重的負擔

　　熱錢流入 產業流出

　　上海房地產八大謊言

　　急漲的商務成本

　　中國產業遷移路線圖