各界人士探討房價上漲 北京地價僅占房成本22%

　　北京青年報： 余美英

　　朝陽區某樓盤商鋪綜合成本每平方米1.2萬元，售價卻高達3.8萬元———

　　3月30日，本報刊發的《有效供給不足決定北京房價上漲》一文引起了很大的社會反響。雖然去年本市土地供應總量不但沒有減少，反而出現“井噴”，但因為6個方面的原因， 致使從“土地”變成“樓盤”的有效供應驟減，而在需求保持旺盛的情況下，階段性“供不應求”致使北京各個區域的房價都出現了不同程度的上漲。

　　包括政府有關負責人、開發商、房地產業內人士、金融界人士、普通老百姓等在內的社會各界紛紛通過各種渠道與本報記者取得聯系，發表自己的觀點。

　　█北京土地價格僅占商品房成本22.98%

　　地價的上漲是商品房價格上升的罪魁禍首，招牌掛政策是讓土地平均價格暴漲的根源幾乎是多數開發商對房價走高的解釋。而近日市國土房管局新聞發言人、副局長張維卻稱：

　　“從國土資源部去年對全國32個城市地價的調查中可以看出，本市土地價格在商品房成本中占22.98%，低于全國平均的26%。”在張維看來，地價上漲導致房價上漲的說法站不住腳。

　　“上海房價遠高于北京，但上海土地價格在房價中所占比例只有16.15%；而在廣州，地價在房價中所占比例僅為11.4%。而且，從全國平均地價走勢看，地價穩中有升，但地價上漲幅度明顯小于房價上漲幅度。”

　　█“第二套住宅”虛增地產需求旺盛假象

　　一位不愿意透露姓名的銀行界人士同時還提出，盡管北京市有關部門的統計顯示，本市購房主流為“自住”，但根據他多年從事房貸業務的經驗來看，目前，很多貸款購房的需求是屬于“虛假”需求，很多人本身的能力、資源、對社會所作出的貢獻等各方面都遠遠沒有達到能夠“購買第二套住宅”的程度。他舉了幾個例子，在很多單位，很多剛大學畢業一兩年的大學生不僅買了自住的房子，同時還貸款買了“投資的房產”，以房養房，“而這些剛畢業的大學生，他們對社會作出的貢獻、他們的能力和社會資源還遠遠不能匹配這樣的待遇，這就等于搶占了別人應該享受的資源，進行提前消費。很多貸款買房人都屬于這種類型。因此，目前出現的持續旺盛的‘需求’在某種程度上看，有虛假的成分，需要去偽存真。”

　　█新增樓盤可能下半年集中上市

　　北京中原房地產經紀公司總經理李文杰認為：2002年北京市全年的土地供應總量為4559公頃，2003年大幅增加，達到了6438公頃，而2004年，因為“8·31土地大限”的緣故，很多本來應該在今年辦理手續的項目出于對政策的擔心而提前辦理了用地手續，加上首都機場擴建一下子征地1000多公頃，因此，2004年全年的土地供應達到了9498公頃。從北京市的房地產運作正常周期看，從土地投入到房子上市銷售需要2年左右的時間，因此，在正常情況下，這些已經出讓的土地形成“樓盤供應”至少需要一兩年。再加上去年土地政策、金融政策、拆遷政策的調整，很多資金實力不強的開發商在過去的“以小搏大”、“空手套白狼”的游戲規則失效后，無力開發，忙著談“轉讓”，使得現階段北京樓市出現“階段性有效供給不足”，但這種情況在今年下半年或明年上半年會出現變化。目前很多2003年、2004年“協議”出讓的地塊都準備在今年下半年或明年上半年推出，又可能會出現“集中上市”的局面。而這種“集中上市”供應加大，競爭隨之加劇的現象將給房價的走勢帶來變數。

　　█地產業明后年面臨供大于求壓力

　　也正是出于上述判斷，李文杰認為，當前，有效調控市場的手段應該是增加有效供應。“廣州省從4月1日起，出讓的土地閑置一年，政府將無償收回。北京在2002年就出臺了土地閑置兩年，政府將無償收回的規定，有關方面應該在出讓土地的清查方面多下功夫，對那些已經閑置兩年、無能力開發的土地盡快收回，通過招牌掛，讓那些有實力、能夠在最短的時間內把土地變成有效供應的開發商去開發。”另一方面，通過“憑稅收證明購房”來甄別“需求”。

　　而華高萊斯國際地產顧問北京總經理李忠也認為，2003年和2004年出讓的大量土地相繼會在明后年形成供應，如果按目前政府提升按揭利率，征收物業稅、遺產稅、交易稅等思路，通過控制需求“平抑”房價的話，有可能到了明后年，房地產行業會面臨“供大于求”等新問題。

　　對此，某位商業銀行支行行長則認為，在目前這個特殊的經濟發展階段，要控制房價，而又不傷及行業的發展、金融體系、老百姓，最有效、最穩妥的辦法就是政府通過成本透明管理等辦法，合理控制開發商的“暴利”，將開發商的利潤空間控制在合理范圍內。