六原因造成樓盤減少 供給不足決定北京房價上漲

　　去年全市土地供應總量雖未減少但新盤推出量少速度慢導致土地有效供應大幅降低———

　　2003年1-12月，北京出讓土地面積31042629.12平方米

　　2004年1-12月，北京出讓土地面積50661467.67平方米

　　2004年1-9月，北京房地產投資面積比上年同期遞減63.7%

　　2004年1-9月，北京房地產新開發面積比上年同期遞減4.8%

　　2004年1-9月，北京商品房銷售面積比上年同期增長25%

　　六大原因造成入市樓盤減少

　　記者在采訪中了解到，目前確實有不少因為土地制度的改革而拿不到地，甚至面臨“改行”的房地產公司在說“地荒”，北京的土地供應從去年到現在總量上也確實是沒有什么出入，但事實并不像某媒體說得那樣“房價的上漲和土地供應沒有關系”。實際上，去年至今，北京的土地供應總量雖無大變，但因為土地改革期間的手續調整、拆遷、金融政策調整而帶來的開發商戰略調整等6個方面的原因導致的階段性供給不足，對北京房價從去年開始顯現的上漲態勢起到了關鍵影響。

　　從總量上看，2003年1-12月，北京通過協議出讓的土地面積為30690145.73平方米；通過招標出讓的土地面積為134048.03平方米；通過掛牌出讓的土地面積為222948.862平方米。全年總計出讓土地面積為31042629.12平方米，規劃建筑面積58898254.39平方米。

　　2004年1-12月，北京通過協議出讓的土地面積為48405760.42平方米；通過招標出讓的土地面積為449528.93萬平方米；通過掛牌出讓的土地面積為1806178.32平方米。全年總計出讓的土地面積為50661467.67平方米，規劃建筑面積94904315.01平方米。

　　對比2003年和2004年北京市土地出讓的總量，不難看出，2004年北京市出讓的土地總量不僅沒有少，還比2003年多出了19518838.55平方米，從數字上看，確實是像北京市國土資源局一直在強調的那樣，2004年的土地供應總量沒有減少。但出讓總量沒有減少，并不等于入市的土地供應量沒有減少，陽光100投資置業集團副總經理范小沖等人認為，事實證明，六大原因造成了2004年能進入市場形成有效供應的土地量減少，從而造成了北京樓市階段性供給不足。這六大原因是：

　　第一，2004年北京市土地整理儲備中心全年拿出的交易地塊量不夠。

　　第二，拆遷難題使很多計劃在2004年開盤銷售的新樓盤和一些老樓盤的二期或三期處于“停滯”或“斷檔”狀態，不能開盤銷售。

　　第三，北京城市道路交通的改造以及新一輪規劃的調整使很多項目面臨規劃調整，推遲了正常的開工、開盤計劃。

　　第四，土地改革進行當中，北京市國土資源局曾數次停辦手續，加上2004年原北京市國土資源和房屋管理局機構的調整，這些入市環節的變動讓很多項目的“準生證明”往后拖延。

　　第五，2004年金融體系對房地產市場的調控使很多開發商即便是拿到了土地，由于自有資金缺乏，無力開發，只能尋找合作者，而這也是很多原本計劃在2004年開盤銷售的項目一直不能“浮出水面”的主要原因。

　　第六，土地政策和金融政策的調整使多數開發商調整了公司戰略，不追求速度，而是“精耕細作”，把一個項目當做兩個項目做，向“品質要效益”，而這些開發戰略的調整都直接影響了一批樓盤的入市進度。

　　以上六個方面的原因直接造成2004年北京樓市樓盤放量不足。2004年1-9月投資面積和新開工進度的數據也證實了這點：1-9月，全市房地產投資面積比2003年同期遞減了63.7%，而1-9月的新開發面積比2003年同期遞減了4.8%。

　　北京樓市需求持續旺盛

　　2004年，北京樓市因為各種原因，很多原本要推出的樓盤遲遲不能入市，北京樓市新盤減少，是眾所周知的事實，相反的是北京城市自身的發展和城市價值的提升帶來的購房需求卻并沒有因為土地政策和金融政策的調整而減少，而是持續旺盛，因而出現階段性“供不應求”的局面。

　　首先，北京市城市本身的發展，使購房需求快速發展。越來越多的“無房戶”要買房，越來越多的“有房人”開始為提高生活品質而“換房”。

　　其次，數量越來越多的“新北京人”成為購房主力軍，所謂“新北京人”就是高校畢業留京或外地來京創業的相對“土生土長的老北京”的人群。

　　第三，北京是中國的北京，也是全世界的北京，北京的首都位置和快速發展不僅吸引了全中國的人來這里投資置業，也吸引了全世界的人群來這里投資置業。

　　而另一方面，土地制度改革讓更多人認識到了土地的稀缺性，加息等金融政策的變動也在某種程度上刺激了一些人提前購房。

　　而所有這些需求持續旺盛的背后實際上都說明了一點，那就是北京的城市價值在被越來越多的人認識到。

　　去年1-9月的商品房銷售面積也證實了北京購房需求的旺盛：去年1-9月，北京市商品房銷售面積達1034.32萬平方米，比2003年同期增長了25%。

　　北京房價上升導火索還是“供不應求”

　　也正是如此，“陽光100”副總經理范小沖、華高萊斯國際地產投資顧問北京總經理李忠等業內人士認為，從本質上看，2004年至今，房價的上漲還是因“階段性的供不應求”造成的，而不是因簡單的“地價上漲”引起的。

　　李忠認為，從一般樓盤的房價構成看，土地成本約占30%至40%，建安成本占30%至40%，剩下的稅費和利潤等占20%至30%左右。雖然說從2001年到現在，北京的地價上漲了不少，尤其是2004年的“8·31大限”以后，北京市土地整理儲備中心通過招標、掛牌等方式出讓的部分地塊似乎地價上漲得很多，但事實上，熟悉樓市的人都知道，大多數開發商確定所開發的樓盤賣多少錢的時候，從不按成本定價，而是“隨行就市”，看供需關系敲定售價。

　　范小沖也認為，很多人認為土地的公開招標抬高了地價從而引起房價的上漲，其實這種說法本身就欠妥，嚴格上說，土地出讓方式由協議到公開招標只是交易方式發生了改變，而這種交易方式的改變應該不會引起地價的大幅度波動，決定去年至今北京房價提升的本質原因還是“供不應求”的市場狀況。

　　如何看待當前房價上漲

　　“從世界多個發達國家的城市發展歷程看，經濟快速增長的階段，城市會不斷升值，而房價就會表現出漲價的態勢�！币虼�，范小沖認為，在北京經濟快速發展、城市化建設迅速進展的今天，房價出現上漲的態勢符合經濟發展的一般規律。

　　而李忠認為，拋開經濟發展規律，從北京目前出現的階段性供需失衡的原因看，主要還是因為土地等改革的系統配套工作沒有做好。從政府這個層面看，讓供地信息更加透明，讓開發商和購房人都對北京土地市場現有的供應量和未來的供應信息有所了解，恐怕是調節好現在這種階段性供需失衡的良策。

　　新聞背景

　　九成購房人接受七千元以下房價

　　市建委近日發布的北京去年第四季度商品住宅購房對象購房需求抽樣調查結果顯示：大部分購房對象置業的目的以改善居住條件和解決基本居住需求為主，可承受商品房價格為7000元/平方米以下的購房人占92.4%。

　　該項調查結果顯示，2004年第四季度，購房對象可承受價位以7000元/平方米以下為主，比重為92.4%，其中可承受5000元/平方米以下價位的購房對象所占比重為56.7%。

　　從調查對象的家庭收入看，購房對象家庭年收入以10萬元以下為主，占調查人數的75.2%；從他們的還款能力看，購房對象可支付月還款額以2000元/月以下為主，占調查人數的75.2%。

　　作者：余美英