《物權法》的突破和缺憾(3)

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　　在利益沖突中尋求公正

　　制定《物權法》同時也是考驗國家法律政策對個人財富進取心的態度。

　　盡管存在爭議，此次《物權法(草案)》提交審議，在全社會還是產生了積極的影響，各界人士紛紛對其給予高度評價，認為這是中國完善私人財產權利保護，由憲法原則向制度構建邁出的重要一步。

　　事實上，這部長達55頁，總共5編297條的法律草案，很多地方都顯示出立法者尊重市場規律、保障私人財產、鼓勵人們創造財富的態度。但由于《物權法》直接涉及“利益”，它又不可避免地回避了諸多熱點難點問題。

　　例如，不動產登記制度是《物權法》的基本制度，也是物權公示的基礎。但在中國，現在的問題是登記機關不統一，多頭登記。不但給當事人登記造成困難，給市場秩序建立制造障礙，同時，由于不動產登記機關本身是行政管理機關，他們利用手中握有的權力牟利，極大地增加了市場交易成本。在很多地方，登記機關都是按照標的物價值的一定比例收取登記費，有些登記機關甚至規定一個有效期，有效期滿后再登記再收費。這使得登記程序成了登記機關利用行政權力的生財之道。

　　有鑒于此，《物權法(草案)》明確規定，“不動產登記按件收取費用，最高不得超過200元。”同時進一步規定，登記機構在登記過程中不得要求對不動產進行評估，不得以年檢等名義進行重復登記，不得有其他超出登記職責范圍的行為等等。另外，登記機構不得拒絕權利人以及利害關系人查閱、復制不動產登記簿記載的有關事項，但復制可以適當收取工本費。

　　“這樣的規定可以極大降低市場交易成本，其意義不可估量。”一位民法學者指出，過去由于登記費用昂貴，很多不動產的當事人往往私下進行交易，一旦發生糾紛很難處理。物權法草案通過規范登記制度，實際上也規范了市場交易秩序。

　　不過，顯然由于各方利益難以協調，此次草案在統一登記機構的問題上最終采取了回避的態度。草案規定，“不動產登記，依照法律規定由不動產所在地的縣級登記機構辦理。”多頭登記的問題最終還是沒有解決。

　　又如，在此次提交審議的《物權法(草案)》中，第六章“建筑物區分所有權”是得到廣泛贊譽的一章。草案針對時下糾紛頻發的房屋業主維權卻無法可依的問題，作出了相當明確的規定。

　　草案規定，“建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業住宅用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利，對該建筑物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。”“建筑區劃內的物業管理用房的所有權屬于建筑物區分所有權人共有。”

　　另外，草案還規定，“建筑物區分所有權人會議由全體建筑物區分所有權人組成，是該建筑物及其附屬設施的管理機構。”“建筑物區分所有權人會議有權取得有關該建筑物及其附屬設施的土地使用權證、竣工總平面圖；配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施的安裝、使用和維護保養等技術資料。”

　　同時，針對目前不少小區里業主對物業公司不盡責、不作為現象無能為力，兩者之間經常發生沖突的情況，草案規定，“建筑物區分所有權人會議可以制定有關該建筑物及其附屬設施的管理規定，自行管理該建筑物及其附屬設施，也可以委托物業管理機構或者其他管理人管理。對建筑單位聘請的物業管理機構，建筑物區分所有權人會議認為不合適的，有權更換。”這意味著，小區業主及其業主會議享有充分的居住區維護管理權利。如果物業不盡責，小區業主完全有權更換物業公司。

　　“從這些規定中可以看出立法者對房屋業主財產權利的保護可謂用心良苦。”有學者指出，關鍵的問題是這些規定在實踐中能不能真正得到落實。

　　這位學者告訴《財經》，《物權法(草案)》規定，“會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。”這個規定本是好意，是從維護業主權益角度出發，因為現在很多小區的糾紛經常就是因為會所、車庫、綠地等被開發商隨意更改引起的。

　　但問題是，法律如果這樣規定，從實踐的角度可能恰恰走向立法目的的反面。因為在購房過程中，開發商處于強勢，其提供的售房合同的很多條款在法律上對業主都不公平，法律強調“有約定依照約定”，正符合了開發商的利益。

　　“《物權法(草案)》很多條文還有待認真研討。不然，稍有不慎，立法的公正就可能在實踐中走向正義的反面。”這位學者說。

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《財經》雜志2004年11月01日刊目錄 www.caijing.com.cn
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