國海富蘭克林基金2006年三季度行業研究(3)

　　五、地產行業

　　政策沖擊帶來長線投資機會

　　◎ “國六條”等政策將對市場需求產生短期壓制。“國六條”及九部門《意見》的調控思路驗證了我們前期“地產政策調控預計將繼續注重結構調整，防止區域市場過熱”的觀

點。政策出臺后短期內對房地產市場的影響將直接表現為對購房者的心理預期的影響，不但將擠出投資需求“泡沫”，而且對自住需求、改善性需求等都將產生一定的壓制。但是，我們仍然堅持認為，對于中國的地產行業而言，需求只會因為政策沖擊受到短期的影響，但是城市化，社會結構的分化和對生活品質提升的不斷追求將會長期支撐樓市的需求。

　　◎ 預計下半年市場將保持平穩。預計下半年房地產市場將會維持“成交量萎縮，

　　◎ 行業“多極化”演變下重點關注區域優勢型公司及持有商業物業型公司。地產上市公司的投資視角應向“多極化”方向演變，目前可以關注規模優勢型、區域優勢型、持有物業型三類公司。規模優勢型公司的主要優勢在于項目儲備的規�；�異地擴張以及低成本的融資能力，區域優勢型公司的主要優勢在于項目開發進度以及借助較低的營業成本，而所處區域未來走勢穩健的區域優勢型公司相比規模優勢型公司更能抵御政策調控帶來的行業風險。持有物業型公司具有主營業務盈利水平較高、盈利穩定、管理成本較低的經營優勢，且具有資產重估增值的利好，但總體資產盈利能力一般，成長性較差，我們建議關注盈利能力較強的持有商業物業公司。

　　◎ 優質地產股股價已明顯低估。我們認為，目前優質地產上市公司股價已明顯低估，投資風險較低，已具備長線投資價值。

　　六、旅游行業

　　◎ 十一五期間將是旅游行業的黃金發展期

　　旅游行業在調整產業結構，節約資源，創造就業機會，縮小區域發展差距，縮小城鄉發展差距等方面具有明顯的優勢。十一五期間的政策導向將為旅游業的發展創造寬松的政策環境，從而使旅游業成為新時期的優勢產業。

　　具體來說，“十一五”時期旅游行業規劃發展目標為：實現入境旅游人數和入境過夜旅游人數年均增長8%，國際旅游收入年均增長12%；國內旅游人數年均增長8%，國內旅游收入年均增長10%；旅游總收入實現年均增長10%。

　　◎ 2008年北京奧運和2010年上海世博會的長期效應

　　北京奧運和上海世博會無疑會在2008年和2010年為我國吸引大量的旅游客源，從而使這兩年的旅游收入快速增長。但這只是短期的經濟效益。更為重要的是，奧運和世博會的召開將大大提高中國在國際舞臺的曝光率，從而進一步提升中國的國際形象。再加上大規模的基礎設施的改善，中國的旅游業在“后奧運/后世博”時期將會持續增長。

　　◎ 旅游行業在中國尚處于起步階段，其收入和GDP相關性較強

　　國際經驗表明，人均GDP超過1000美元時，旅游消費將進入啟動階段。中國人均GDP在2003年首次超過1000美元大關，旅游消費啟動的跡象非常明顯。同時，統計表明，我國旅游行業和GDP的相關性較強。1994–2005年，二者的相關系數為0.92。由此我們可以斷定，經濟的發展是旅游行業發展的直接動力。隨著經濟的發展，消費升級成為必然，旅游消費作為一種非生活必需消費將成為消費升級的首選。

　　◎ 景點子行業盈利

　　最強旅游消費的發展升級規律是：觀光游à休閑游à度假游。在旅游消費的啟動期，觀光游將成為廣大消費者的首選。隨著人均收入水平的提高，休閑游和度假游也將被一部分先富起來的消費者所接受。但是在目前我國旅游行業剛剛進入啟動階段的情況下，相當一段時期內觀光游仍將是旅游消費的主體。

　　從景區供給看，盡管我國地域遼闊，但國家級風景名勝區僅占國土面積的1%，能提供給游客觀賞的風景資源是有限的。但從需求來看，根據國際旅游組織的問卷調查，有74%的游客首選的旅游消費品是景點觀光。

　　我國旅游消費的現狀以及景區的供求不平衡使得我們認為，景點類上市公司，特別是有門票收費權的上市公司在現階段收益會最大。

　　◎ 投資建議

　　從旅游行業四個子行業(景區，酒店，旅行社和餐飲)的盈利情況來看，未來我們將關注兩類公司：一是具有資源壟斷性的景點子行業；二是酒店子行業中的龍頭企業。