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9月24日消息，廣州市國(guó)土房管局今晚在官方微博透露，對(duì)市區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目采取限售。廣州市由此再次收緊樓市調(diào)控，開(kāi)創(chuàng)商品房“限售”的先河。

實(shí)際上，各地采取“限售”，即限制部分樓盤(pán)預(yù)收規(guī)模的措施，并不算第一次，但廣州的這個(gè)先河，主要體現(xiàn)在官方正式的態(tài)度上，直接限制部分符合預(yù)售條件的高價(jià)樓盤(pán)。

聽(tīng)到這一消息，我的第一反應(yīng)是感覺(jué)很費(fèi)解。今年樓市的上漲，除了需求積累之外，也跟調(diào)控以來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎導(dǎo)致供給不足有關(guān)系，如果限賣(mài)的話，豈不加劇了供需矛盾？網(wǎng)上有人評(píng)價(jià)“掩耳盜鈴”，也有人說(shuō)是“鋸箭療傷”。當(dāng)然，限售的邏輯出發(fā)點(diǎn)或許也存在，綜合支持方的討論，主要包括以下幾點(diǎn)：

第一：名義上避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，因?yàn)榈胤秸�府受到的考核是房�(jī)r(jià)控制在某個(gè)范圍內(nèi)，如果高價(jià)樓盤(pán)集中成交，那么推升均價(jià)，看起來(lái)會(huì)很難看。

第二：所謂高價(jià)住宅項(xiàng)目誤導(dǎo)市場(chǎng)，要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，避免買(mǎi)房人因?yàn)榭吹骄鶅r(jià)迅速上升，而喪失理智沖進(jìn)房市。

第三：逼迫部分開(kāi)發(fā)商低價(jià)賣(mài)樓，起到降低房?jī)r(jià)或者減緩房?jī)r(jià)漲幅的客觀效果。

對(duì)于第二點(diǎn)，如果僅僅因?yàn)闃潜P(pán)成交的結(jié)構(gòu)性變化，高價(jià)房集中成交導(dǎo)致均價(jià)看起來(lái)上漲，會(huì)不會(huì)誤導(dǎo)市場(chǎng)，刺激需求集中爆發(fā)？我覺(jué)得買(mǎi)房人不會(huì)那么蠢，因?yàn)榇蠹屹I(mǎi)房，實(shí)際關(guān)注的是一個(gè)個(gè)具體的樓盤(pán)價(jià)格變化，而不是均價(jià)變化，這個(gè)問(wèn)題官方解釋清楚即可。

至于第三點(diǎn)，通過(guò)限售逼迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)，降價(jià)的可以優(yōu)先賣(mài)，這一招也未必會(huì)靈。經(jīng)過(guò)了今年的樓市小爆發(fā)，至少一線城市的開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力有了很大緩解，同時(shí)因?yàn)閷?shí)際利率走低，融資渠道拓寬，開(kāi)發(fā)商的資金壓力也得到了一定緩解。在市場(chǎng)走好，土地仍然偏貴的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由降價(jià)銷(xiāo)售手里較熱門(mén)的項(xiàng)目。甚至部分開(kāi)發(fā)商自己就有部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)“捂盤(pán)惜售”的沖動(dòng)，政府限售，反而給捂盤(pán)惜售提供了較好的借口。

因此，限售的出發(fā)點(diǎn)，可能只剩下剛才提到的第一點(diǎn)，地方政府平抑“名義房?jī)r(jià)”，不讓均價(jià)太難看，不至于被問(wèn)責(zé)。

筆者注意到，廣州限售出臺(tái)還有一個(gè)背景，就是樓市一季度相對(duì)低迷，二季度開(kāi)始活躍之后主要也以所謂“剛需”的中低檔樓盤(pán)為主，然而到了三季度，改善性需求等也開(kāi)始爆發(fā)，成交開(kāi)始往中高端方向蔓延。這個(gè)時(shí)候，有部分媒體簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)均價(jià)，得出房?jī)r(jià)大幅上漲的結(jié)論，同時(shí)質(zhì)疑政府公布的房?jī)r(jià)漲幅。

對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，調(diào)控成果是被上面問(wèn)責(zé)的，均價(jià)太難看也要被媒體質(zhì)疑，但打壓房?jī)r(jià)暫時(shí)沒(méi)有新招，內(nèi)心也不太情愿徹底摧毀樓市導(dǎo)致土地財(cái)政被閹割，因此采取了直接針對(duì)“名義均價(jià)”的調(diào)控，倒也不是完全不可理喻。【我來(lái)評(píng)論】

我們發(fā)現(xiàn)，限售的高價(jià)樓盤(pán)，主要是一些熱點(diǎn)核心地段的高端住宅，這部分如果集中成交，對(duì)于“名義均價(jià)”的影響相當(dāng)不利，因此成了限售的主要對(duì)象。但如果限制這部分供給，相應(yīng)的需求并不會(huì)被消滅，這部分需求將往何處去？我覺(jué)得有以下幾個(gè)方向：

第一：地段稍微偏遠(yuǎn)的高端住宅，至少價(jià)格上不會(huì)敏感，集中成交也不會(huì)顯著推升均價(jià)，地方政府不會(huì)阻止，反而會(huì)高興，因?yàn)榈囟卧狡�，可賣(mài)的地也越多。

第二：核心地段普通住宅的中大戶型，這部分價(jià)格上也不會(huì)敏感，集中成交對(duì)于均價(jià)的推升有限，地方政府沒(méi)有理由阻止普通住宅的供給。

第三：核心地段的二手高端住宅，這部分在投資客的手中，政府沒(méi)有辦法限制這部分交易。

第四：私下預(yù)訂被限售的核心地段高端住宅，政府限制預(yù)售，但無(wú)法限制預(yù)售之前的私下預(yù)訂。事實(shí)上這一現(xiàn)象很普遍，在北京，部分樓盤(pán)需求旺盛供給不足，筆者的朋友就經(jīng)歷過(guò)被售樓小姐“索賄”的情況。

因此，得出如下結(jié)論，限售思路下，地段偏遠(yuǎn)的豪宅開(kāi)放商將獲益，普通住宅的開(kāi)發(fā)商將獲益，炒房客將獲益，高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的部分工作人員將獲得尋租空間。

那么誰(shuí)的利益會(huì)受損呢？

第一：高端豪宅的購(gòu)買(mǎi)者，供給下降，即使名義價(jià)格不變，可能遭到各種尋租，以賄賂開(kāi)放商工作人員的方式能夠搶到被限售的樓盤(pán)中剩余有限的供給。

第二：普通住宅的購(gòu)買(mǎi)者，高端豪宅的需求可能被擠到普通住宅，導(dǎo)致普通住宅供給變相減少，可能面臨價(jià)格上漲或者遭遇開(kāi)發(fā)商工作人員尋租。豪宅買(mǎi)家被迫跑來(lái)和普通老百姓搶房，你高不高興？

第三：部分地產(chǎn)公司及其股民，一些撞到槍口上的公司只能自認(rèn)倒霉，如果主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目被集中限售，最終影響到業(yè)績(jī)，由公司和股民承擔(dān)損失。

除了廣州之外，北京近期也采取了限制土地入市的做法，暫停近百億元左右的土地出讓，避免土地市場(chǎng)在“金九銀十”過(guò)于火爆。然而土地市場(chǎng)同樣面臨供給不足的問(wèn)題，限售土地本身，反而會(huì)加劇供給不足，激發(fā)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)沖動(dòng)等。

地方政府明知這些政策并不會(huì)有實(shí)際效果，甚至?xí)�加劇樓市的結(jié)構(gòu)性矛盾，但仍然不斷采用，或許是因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)下行、地方財(cái)政壓力巨大的背景下，樓市熄火的危害很大，但樓市短期繼續(xù)暴漲也說(shuō)不過(guò)去，于是現(xiàn)階段只能維護(hù)穩(wěn)定。

時(shí)至今日，樓市調(diào)控還能有什么新招嗎？

筆者雖然一直不認(rèn)同房地產(chǎn)調(diào)控，但也相信一點(diǎn)，對(duì)打壓房?jī)r(jià)真正有效的政策，就是全面的、強(qiáng)制的、和社保醫(yī)療上學(xué)高考掛鉤的房產(chǎn)稅。這一政策既能打壓房?jī)r(jià)，也能給地方政府開(kāi)辟重要的財(cái)政收入來(lái)源，只要想收還是有辦法收上來(lái)的。當(dāng)然，這一的政策在法理上說(shuō)不過(guò)去，同時(shí)可能激發(fā)民間較大的反對(duì)聲音，潛在的后果或許是對(duì)經(jīng)濟(jì)體系產(chǎn)生巨大沖擊。

此外，樓市調(diào)控倒也沒(méi)有必要再出多少新招了。

在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，企業(yè)盈利下滑、股市暴跌，企業(yè)家、投資者的財(cái)富不斷縮水；而以溫州、山西兩大炒房團(tuán)代表的中國(guó)樓市“投資投機(jī)性”群體，各自遭遇大麻煩，溫州的危機(jī)來(lái)自金融出口，山西的危機(jī)因?yàn)槊禾績(jī)r(jià)格下跌，需求下降，他們?cè)谥袊?guó)經(jīng)濟(jì)下行中風(fēng)險(xiǎn)暴露的最明顯；而普通家庭層面上，如果失業(yè)潮、裁員潮出現(xiàn)，在工作機(jī)會(huì)出現(xiàn)危險(xiǎn)的時(shí)候，所謂“剛需”也會(huì)不斷謹(jǐn)慎。

還有不少人擔(dān)心政府新的刺激政策，“四萬(wàn)億”給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了立竿見(jiàn)影的效果，也催生了樓市暴漲，但再來(lái)一個(gè)四萬(wàn)億，無(wú)論是地方政府還是銀行體系都不再支持。至于貨幣寬松，在銀行壞賬上升和熱錢(qián)外流的背景下，貨幣創(chuàng)造能力已經(jīng)很有限，至少不可能再像前幾年那么高速增長(zhǎng)了。

筆者近期一直相對(duì)看空樓市，或許等不到新的調(diào)控措施出臺(tái)，坐等經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，樓市的低迷就可能重現(xiàn)。甚至如果經(jīng)濟(jì)下行到較為危險(xiǎn)的地步，調(diào)控政策可能轉(zhuǎn)向。當(dāng)然，即使是新的刺激政策來(lái)臨，可能未必如09年那般值得樂(lè)觀。

撰稿：楊宇