新華社北京6月26日電(記者 張未民) 中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人今天就發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》回答了記者提問。
問:人民銀行此次發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》是出于什么目的?
答:1998年以來,為進(jìn)一步支持、深化住房制度改革,把擴(kuò)大住房建設(shè)作為重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),支持住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展,人民銀行相繼頒布一系列政策和規(guī)定,修訂《個人住房貸款管理辦法》,調(diào)整個人住房貸款利率和期限,有力地推動了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。與此同時,我國金融體制改革也取得了較大的進(jìn)展。隨著人民銀行以資產(chǎn)負(fù)債比例管理替代原來的貸款限額管理,商業(yè)銀行為調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),尋找業(yè)務(wù)和利潤的新增長點(diǎn),逐步將發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)確立為重要發(fā)展戰(zhàn)略。
近幾年,我國住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅速,對拉動國內(nèi)需求,推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。截至2001年4月末,商業(yè)銀行個人住房貸款余額已達(dá)4073億元,占全部貸款余額的5.54%;與1997年末的190億元相比,個人住房貸款余額增加了3883億元,每年的增長速度都在150%左右;2000年,商業(yè)銀行個人住房貸款增加額占到全部貸款增加額的19%,2001年1—4月,這個比例達(dá)到了22.6%。
但是,作為一項(xiàng)新興的金融業(yè)務(wù),住房金融仍處于探索和積累經(jīng)驗(yàn)階段。個人信用體系、住房交易市場等住房金融發(fā)展的基礎(chǔ)條件還不健全;部分商業(yè)銀行還不能正確認(rèn)識和把握個人住房貸款的風(fēng)險,住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題,有的銀行對不具備開發(fā)資質(zhì)的公司或“四證”不全的項(xiàng)目發(fā)放貸款;有的銀行放松信貸條件擅自推出個人住房貸款業(yè)務(wù)品種,有的銀行內(nèi)部管理薄弱,對貸款項(xiàng)目審查不嚴(yán),甚至出現(xiàn)對同一項(xiàng)目重復(fù)貸款的現(xiàn)象,影響了正當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)競爭秩序,既不利于防范信貸風(fēng)險,也不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。針對這些問題,人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》就是要重申和明確商業(yè)銀行開展住房金融業(yè)務(wù)應(yīng)共同遵循的有關(guān)規(guī)定,維護(hù)公平競爭的經(jīng)營環(huán)境,促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)快速、健康發(fā)展。
問:“嚴(yán)禁零首付個人住房貸款”的規(guī)定是出于什么考慮?
答:人民銀行1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定,借款人應(yīng)以不低于所購住房全部價款的20%作為購房的首期付款。首期付款對于防范信貸風(fēng)險能夠起到兩方面的作用:一是首期付款一定程度上可以證明借款人的支付能力,減輕借款人財務(wù)負(fù)擔(dān);二是首期付款能夠約束借款人的交易行為,使其慎重作出購房決策并履行還款義務(wù)。
隨著住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的發(fā)展,市場競爭日趨激烈,一些住房開發(fā)企業(yè)和銀行競相打出“零首付”的旗號吸引客戶。據(jù)我們了解,市場上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況:一種是購房者支付住房開發(fā)企業(yè)的全部購房價款都從銀行貸款取得,個別開發(fā)企業(yè)甚至虛增房價,使得虛假房價款按規(guī)定貸款比例計(jì)算的貸款額與實(shí)際應(yīng)付房價款相等,以欺詐的手段造成銀行事實(shí)上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開發(fā)企業(yè)銷售住房時只收取購房者80%價款,這部分價款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得,剩余部分價款由購房者在一定期限內(nèi)一次或分期付清,借款購房者不需要支付首期付款,也造成事實(shí)上的“零首付”貸款。此外,部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務(wù)品種,借款人以擁有完全產(chǎn)權(quán)的舊房抵押或有價證券質(zhì)押從銀行貸款,以這筆貸款作為購買新房的首期付款,個別銀行將這種新業(yè)務(wù)也稱之為“零首付”貸款。
以上種種形式,或者是直接違反人民銀行規(guī)定,或者是規(guī)避銀行貸款管理,或者是誤導(dǎo)消費(fèi)者,對關(guān)于首期付款比例的規(guī)定造成沖擊,不利于穩(wěn)定市場和防范風(fēng)險。人民銀行之所以專門針對“零首付”重申關(guān)于貸款比例的規(guī)定,就是要規(guī)范市場行為,維護(hù)公平競爭環(huán)境。
應(yīng)該說,商業(yè)銀行開辦的以舊房抵押付新房首期的業(yè)務(wù)是兩種業(yè)務(wù)的組合,只要能夠分別遵循兩種業(yè)務(wù)的規(guī)定;當(dāng)然也可以理解為一筆業(yè)務(wù),用作抵押的舊房可以起到證明支付能力、約束還款行為的“首期付款”作用。但是,如果商業(yè)銀行繼續(xù)以“零首付”為名辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù),則是要嚴(yán)格禁止的,因?yàn)檫@將誤導(dǎo)市場,助長違規(guī)行為。
人民銀行支持商業(yè)銀行通過開展業(yè)務(wù)創(chuàng)新,活躍住房金融市場,滿足特定市場需求,但業(yè)務(wù)創(chuàng)新應(yīng)遵守人民銀行的有關(guān)規(guī)定,適應(yīng)商業(yè)銀行風(fēng)險管理的要求。
問:為什么對個人商業(yè)用房貸款作出了特別規(guī)定?
答:這是因?yàn)閭人商業(yè)用房貸款與個人住房貸款不同,其風(fēng)險相對較高。首先,個人商業(yè)用房的價格較高,與所在區(qū)域、地段的市場繁榮程度密切相關(guān),而這些決定商業(yè)用房價格的因素具有較大的不確定性。其次,借款人的財務(wù)狀況和支付能力具有較大的不確定性,銀行難以準(zhǔn)確把握。各商業(yè)銀行實(shí)際辦理個人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)時,在貸款比例、條件、期限等方面都是嚴(yán)格控制的,人民銀行只是將這些規(guī)則統(tǒng)一確定下來,以促進(jìn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)范發(fā)展。
問:作為住房金融市場的監(jiān)管者,人民銀行對下一步工作有何設(shè)想?
答:過去幾年里,人民銀行在研究制定住房金融政策,建立基本市場規(guī)則,以及協(xié)調(diào)有關(guān)部門完善住房市場建設(shè)方面作了大量的工作,今后還將繼續(xù)致力于這方面的工作。同時,市場監(jiān)管也將成為人民銀行的工作重點(diǎn),這主要包括兩個方面的內(nèi)容:一是組織經(jīng)常性的檢查工作,監(jiān)督商業(yè)銀行遵守住房貸款業(yè)務(wù)的利率政策和信貸原則,嚴(yán)厲查處有關(guān)違規(guī)行為;二是加強(qiáng)信息溝通,維護(hù)公平競爭環(huán)境,例如,對商業(yè)銀行反映的有嚴(yán)重違規(guī)行為的住房開發(fā)企業(yè),人民銀行將及時通報所有商業(yè)銀行,要求他們采取措施,切實(shí)防范風(fēng)險。