現在有不少的小區，在建設、銷售過程中出現不少問題。例如，房屋建筑質量有問題，有虛假廣告情形、配套設施設備不足或質量問題、面積有誤差、房款計算錯誤等等，這些問題往往等廣大的業主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發商已經將樓盤銷售完畢，怎么辦？很多業主便自發地以拒交物業管理費作為抗議和斗爭的方法，業主的這些行為是否合理、合法呢？

　　對于這個問題，其實無論是業主還是物業管理公司，現在大都很明白這么一點：物業管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業管理公司與開發商是兩個不同的企業法人，業主不應該因為開發商的問題而拒絕向物業管理公司給付物業管理費。

　　單純從法律關系看，物業管理確實與房屋買賣是兩個不同的法律關系。但在實踐中，這樣的界限有時非常模糊。很多開發商在建設與營銷的過程中，關于物業管理方面進行了不少運作與宣傳，給人感覺物業管理工作很像是這個樓盤的售后服務工作。

　　例如，很多開發商在廣告中，將物業管理也作為一個賣點，有些在促銷活動中，還將優惠、免收物業管理費作為一種促銷手段，甚至將物業管理費，物業管理服務的條件、標準、內容等寫入了房屋買賣合同。這就足以使廣大的業主認為，物業管理活動是房屋建設、銷售的一部分。既然這樣，業主往往認為，自己在入住后的抗爭當然就可以對著物業管理公司來。

　　實踐中，還有一個現象，由于目前物業管理行業發展的不完善，真正市場化競爭與運作、發展的格局遠沒有形成，很多物業管理公司往往極度依靠開發商，與開發商有千絲萬縷的關系。

　　有些開發商在蓋完房子后搖身一變，直接成立個物業管理公司管理自己的樓盤；有些樓盤的開發商，干脆連物業管理公司都不成立，就成立自己的物業管理部提供物業管理服務。這些機構的人員、啟動資金等大都是開發商提供的，有些開發商則是物業管理公司的股東。所以有些物業管理機構收取的物業管理費還要向開發商分流一部分。還有一些物業管理機構是通過開發商的關系才得到管理樓盤的業務，自然比較聽話。

　　因此，就有不少的物業管理機構與開發商聯系緊密。在業主，只能理解為開發商與物業管理機構是一回事、一套人馬兩塊牌子。在這一點上，所謂的“兩個獨立民事主體”就沒有說服力了。

　　很多物業管理公司在業主入住時，代替開發商為業主辦理入住手續。有的物業管理公司要求業主一次性預交一年的物業管理費，不交就不給鑰匙。這個時候，哪里還是什么“兩個獨立民事主體”？有些開發商，要求物業管理公司幫助其向某些業主施壓，甚至可能停水電，這個時候，恐怕也很難說是什么“兩個獨立民事主體”。但是，一旦損害到自己利益的時候，物業機構就要提出“兩個獨立民事主體”，把物業管理關系與房屋買賣關系截然分開，這顯然有些太牽強。

　　如果物業管理公司確實是開發商的一個部門或者有其他的資產紐帶關系，那么，業主應該可以拒交物業管理費，這實際上可以理解為一種債務的抵消。

　　在物業管理法律關系中，業主應該向物業管理公司給付物業管理費，業主是債務人，物業管理公司是債權人；而在房屋買賣關系中，由于前期的質量問題或其他問題，開發商應該向業主給付賠償或者補償等，業主是債權人，開發商是債務人。雖然兩者法律關系不同，但由于物業管理機構是開發商的一部分或者有其他資產紐帶關系，業主可以提出將債務抵消的要求。

　　但這是特定的，不能濫用。如果物業管理公司與開發商確實是單純的兩個民事主體，則他們之間是相對獨立的，互相之間不應為對方承擔民事責任，業主不能要求物業管理公司為開發商前期的建設質量等問題負責，因此不能提出以物業管理費抵消前述遺留問題產生的損失，應該按照合同約定向物業管理公司給付物業管理費。

　　至于前期出現的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。通過保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發商負責解決。開發商應該按照國家法律、法規、合同約定等，承擔相應的民事責任。（文／張劍）