2000年北京各銀行共向市民提供購房按揭貸款268億元，今年一季度又比去年同期增長3.1倍，這成為進一步“撬動”購房消費和房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力杠桿。但是，近來人們感到銀行在貸款時比以前更加謹慎了———

　　近年來，商業(yè)銀行個人購房貸款業(yè)務(wù)不斷升溫，2000年北京市個人購房商業(yè)貸款額就比上年增長3倍多，創(chuàng)下歷史最高紀錄。應(yīng)該說，各銀行不斷加大力度向市民提供購房按揭貸款業(yè)務(wù)，已成為“撬動”京城房產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的有力杠桿。

　　然而今年以來，一些業(yè)內(nèi)人士卻明顯感到銀行的態(tài)度似乎有所轉(zhuǎn)變，在對待開發(fā)商及個人購房貸款申請方面，變得更加謹慎了。一些開發(fā)商和居民也認為，銀行的錢沒以前好貸了。有人甚至懷疑是不是房地產(chǎn)貸款要實施緊縮政策？

　　對此，記者日前采訪有關(guān)部門得出的結(jié)論是：不緊縮，而是要進一步規(guī)范。目前，各大商業(yè)銀行風險意識不斷提高，加強規(guī)范，穩(wěn)健經(jīng)營，從根本上保證了房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。但從國際的實踐及我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開展的情況看———

　　風險控制仍然重要

　　個人住房消費信貸，由于風險分散，可以說是目前貸款品種中的一個優(yōu)質(zhì)品種，但就風險而言，有關(guān)人士認為它依然存在：

　　管理風險：1998年以來，房地產(chǎn)信貸競爭日趨激烈，銀行面對成千上萬的客戶，如何進行科學有效的貸后管理是目前各商業(yè)銀行面臨的一個重要新課題。

　　流動性風險：隨著個人住房消費貸款規(guī)模的不斷擴大，銀行越來越需要一個穩(wěn)定的長期資金來源，隨著個貸業(yè)務(wù)的擴大，銀行資金運用長期化與資金來源短期化的矛盾將顯現(xiàn)出來。

　　違約風險：眼下個人住房貸款主要是分期償還，定期的償付款將是影響貸款人履約的重要因素，如貸款人不按期償還貸款，則違約風險將加大。

　　變現(xiàn)風險：目前，抵押房產(chǎn)的拍賣價格遠低于同等房產(chǎn)的市場售價，銀行在將抵押房產(chǎn)變現(xiàn)時遭受損失的可能性極大。如何化解變現(xiàn)風險，是銀行資產(chǎn)管理中亟待解決的問題。

　　此外，在開發(fā)商項目貸款問題上，由于一些開發(fā)商很難提供良好的資信證明，特別是有些項目公司幾乎沒有土地儲備、開發(fā)經(jīng)驗，有的甚至采取“空手套白狼”的方法，欺騙金融機構(gòu)，信用機制很難建立。因此，對個人住房貸款及開發(fā)商項目貸款如何進行綜合的、科學的、全面的管理，也是現(xiàn)實中擺在銀行面前的一道重要課題———

　　今年重點加強審核

　　為了更好地完善房地產(chǎn)貸款市場，今年京城的許多商業(yè)銀行不約而同地加大了監(jiān)管審核力度。如建行對開發(fā)商項目貸款；外地人來京購房個人貸款年限、金額；各支行個人住房貸款審批權(quán)限等加強了規(guī)范審核。

　　工商行對該行全市個人住房貸款申請人實行資料聯(lián)網(wǎng)上機，加強審核監(jiān)管，有效抵制風險。

　　而農(nóng)行西城支行在開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)伊始就站在較高的起點，據(jù)該行房地產(chǎn)信貸部負責人董惠中介紹，為規(guī)避風險，他們借鑒國內(nèi)外同行經(jīng)驗，自行創(chuàng)造出一套開發(fā)商認可、老百姓歡迎的貸款模式。在開發(fā)商項目貸款中，他們不但審核各種證件，而更重要的是審核項目，對項目位置、環(huán)境、交通、物業(yè)等方面進行嚴格考察。同時對開發(fā)商的資歷、資質(zhì)、實力進行審核，注重開發(fā)商的資金實力、人才實力、以往業(yè)績等。在個人住房貸款項目上，該行則加強事實審查、親自見面、現(xiàn)場核實三個環(huán)節(jié)。由于他們實施了嚴格的監(jiān)管，在開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)以來，項目風險率及客戶投訴率目前一直為零。

　　針對銀行對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)越來越嚴格的監(jiān)管措施———

　　獲得房貸條件更加嚴格

　　近年來，房地產(chǎn)業(yè)對拉動國民經(jīng)濟增長的作用是有目共睹的。從宏觀政策看，國家目前實施的還是刺激消費的政策。因此，以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)前景廣闊。對此，有關(guān)人士認為，銀行對房地產(chǎn)貸款圍繞支持住房建設(shè)，重點支持業(yè)績良好，實力雄厚的大型和特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及具有良好社區(qū)環(huán)境及銷售前景的大型商品住宅小區(qū)和經(jīng)濟適用住房的政策不會改變。但是，為了有效的規(guī)避風險，隨著房地產(chǎn)金融業(yè)各項制度的不斷科學完善，開發(fā)商及個人要想獲取銀行商業(yè)貸款所具備的條件也應(yīng)該相應(yīng)提高。部分金融界的資深人士認為，目前開發(fā)商要想獲取項目貸款應(yīng)該具備以下幾個條件。首先，開發(fā)商自身資本金的投入必須占開發(fā)項目總造價的30%以上。其次，開發(fā)商要想順利獲取貸款應(yīng)向銀行積極展示自身的形象工程。如以往業(yè)績、資金實力或展示目前正在建設(shè)的項目進展情況等。第三，開發(fā)企業(yè)獲取貸款應(yīng)具有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證，即“五證俱全”。此外，開發(fā)商還應(yīng)符合貸款管理條例中要求的條件等。

　　而個人住房貸款所具備的條件除了以前規(guī)定的內(nèi)容，還特別強調(diào)要具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力，具有合法購買住房的合同或有關(guān)證明文件等。本報記者李霄峰