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劉先生看中了上海市區總價為34萬元的一套期房。作為一名工薪族，當然沒有那么多的積蓄一次付清房款。于是，他到銀行申請辦理7成20年期的按揭。但是，銀行要求他在一家指定的保險公司購買抵押住房保險后才給貸款，雖然有種種的不解，劉先生求貸心切，還是從這家保險公司買了一份20年期的抵押住房保險，按0.5%費率計算，20年保費達3400元，并按規定一次性付清。
劉先生的貸款買房的遭遇在許多人眼里是順理成章的事，因為他們在按揭買房時也得經過這道“關”。但是，一些有心人卻從中發現了問題，認為其中存在不少“貓膩”。
期房能不能保險
一個還不存在的，或者投保人還未享有所有權的財產需要保險，對這樣的事你一定會說荒唐。但是，依據大多數銀行和保險公司有關抵押住房貸款保險的規定，這種荒唐事每天都在發生。
有關抵押住房貸款保險的期限是這樣規定的：“保險期限必須與貸款期限一致。”有人據此推論：無論是購買期房，還是現房，無論是拿到產權證，還是未拿到產權證的住房，都要從貸款之日起投保。可是，期房還在建筑過程之中，保險的標的物——房屋還不存在，而且在期房建造期間，購房者是拿不到產權證的，也就是說投保人對投保的財產還沒有真正的所有權，這期間的保險費保的是什么呢？
有人可能會說，期房在建造過程中也可能發生因災害造成的損害，需要對其保險。但據房地產界人士稱，從開始建造房屋到竣工驗收合格的這一過程中，可能發生的任何風險都在建筑工程險的承保范圍內，而且這個險種是法律強制開發商保的。可以說，在這個期限內，就物質方面，銀行沒有絲毫風險，真正的風險在開發商那里。
滬上知名律師宋一欣在接受記者采訪時也認為，在期房到現房這段時間里，物業毀損風險和保險責任是由開發商承擔的。而且在借款人未拿到產權證之前，借款人都不享有該房屋的物權。因此銀行和保險公司要求借款人在這段時間保險，明顯存在著重復保險的問題。而按照保險的有關法規，固定資產是不能重復投保的。在這一點上，銀行和保險公司是否存在著侵犯消費者權益的行為，是需要認真對待的問題。
按房價保險該不該
按照商業合同的一般原則，簽定合同的雙方權利和義務應該均等。但抵押商品房保險的條款中有關保險金額的規定，卻使保險公司和投保人雙方的權利和義務成了向保險公司一邊倒的“翹翹板”。
抵押住房保險合同中的保險金額一般就是貸款人所購房產的價格。但是，如果房子發生了損壞，保險最多可以賠多少呢？按照保險公司的規定，抵押住房保險保的只是房屋遭到火災、風暴、地震等災害時受到的損害，而且賠償的錢是用來修復或重建房屋。也就是說，保險公司賠得再多也就是幫你重造這間房子的錢。
那么，一套商品房的價格是不是僅僅包括造房子的建筑成本呢？當然不是，它還包括土地轉讓價、配套費、發展商的利潤，甚至朝向費、層次費等等，其中光土地轉讓價就占了樓價的四分之一以上。
通過這樣的算帳，我們可以得知，實際上購房者按總房價繳付的保險費中至少有四分之一近似在為“空氣”投保。有人因此建議，應該用建筑工程的合同金額平均分攤到每一住戶后作為保險金額，這要比將總房價作為保險金額更為合理。
一次付清合不合理
以上兩個方面可以算是保險費里的大頭，如果減去了期房至現房期間的保險費以及房屋的土地轉讓費，購房者可以省下至少四分之一的保險費。但是另外一些“小手腕”涉及金額雖小，對保險公司來說積少存多，也有不少賺頭。
比如有關保險的繳付。根據保險的一般常識，一般保險期在一年以上的，保險費是按年，有時甚至按月支付的。但是保險公司的抵押住房貸款保險合同中卻要求投保人一次性付清保費。
自相矛盾的是，不少保險公司的保險條款中規定，“被保險人應按規定每年按時交付保險費……”，這說明抵押住房保險是按年支付的，而且目前該險種的費率也是按逐年交付的方式制定的。但是，在保險公司與抵押住房保險的保戶簽定的格式合同中，卻沒有給予投保人選擇逐年繳納保費的權利。有的甚至在保險條款中就規定必須一次性付清所有保險費。
一些投保人稱，本來人們買房子申請貸款，目的就是為了減輕即期付款的壓力，而且為了這個目的，甚至還愿意承擔利息，而保險公司卻強制性地要求投保人一次性支付幾年甚至幾十年的保險費，顯然不合理。有關人士指出，根據《合同法》有關條款，格式合同的提供方必須對非提供方的權利在合同中予以明示。保險公司的這一行為，似乎有違合同法的規定。
有些保險公司可能會說每年幾百元的保險費，一年一付太麻煩，一次付清對雙方都便利，但即使如此，一次性支付這么多年的保險費該不該有些折扣呢？略知現代財務管理知識的人都懂得“貨幣的時間價值”概念。如果投保人提前支付以后年度的保費，按道理應該將這些保費折算成現值。但據一些按揭買房人反映，他們按規定年率一次性付全部保費時，有些保險公司并沒有給他們打任何折扣。除非有人懂得“門道”，進行交涉，保險公司才會在保單的空白欄中填寫90%至80%的折扣。這種作法實質上是將投保人應該享有的權益，當成了保險公司的某種優惠。
非買保險不可嗎
抵押住房保險中的問題還有不少，比如費率過高、限制借款人自由選擇保險公司的權利等等。有些專家甚至提出：“為什么貸款買房一定要保險呢？”
按照銀行的解釋，要求借款人進行財產保險的目的是防范金融風險。但是有專家指出，銀行在辦理按揭時，已要求房屋作為抵押，再要求購房者買保險，這樣做似乎太過分。而且，目前房屋的建筑質量越來越高，因意外事件導致損失的金額與貸款銀行從住房貸款中獲得的收益相比，簡直是微乎其微。
事實上，在商業銀行和保險公司業內對這個險種也有不同看法。據報道，去年5月1日，根據北京市住房資金管理中心的有關文件，“房屋保險可以由借款人自愿購買”。只要住房抵押的同時，“找一家符合要求的單位為其貸款提供連帶責任擔保。”另有報道，去年年末人民銀行某專業司局在一份給某商業銀行的函件中也指出，房屋保險理賠范圍小、費率高等問題在一定程度上挫傷了借款人貸款買房的積極性，也影響了個人住房貸款業務的發展，人行有關部門正就此事和保監會協商，并研究對《個人住房貸款管理辦法》有關條款的修改辦法。而一些地區的商業銀行分支機構，如浙江嘉興的工行和建行則先行一步，已經將抵押住房貸款中有關保險一項規定去除。
老百姓對貸款購房要買保險當然更有意見。在北京、上海兩地工商管理部門最近針對壟斷行業在經營活動中出現的不正當競爭、限制競爭等非法行為進行專項整頓活動中。保險第一次被列為壟斷行業，并首先在整頓中被拿來“開刀”。而兩市市民中反映最大的是銀行強行要求貸款購房者購買保險。
有人認為，按照我國的保險法規定，任何單位或個人不得進行強制性的保險。銀行強制借款人進行抵押住房保險，是保險企業借助他人的優勢地位來獲取利潤。也有律師認為，銀行的這種行為，可以被認定是在銷售一種商品時強行兜售另一種商品，就是我們通常所稱的“搭售”行為，違反了《中華人民共和國反不正當競爭法》中有關“經營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件”的規定，屬于明顯的侵權行為。
銀保企業豈肯輕言放棄
但是，要解決抵押住房保險中的這些問題似乎并不容易。因為雖然銀行要求貸款人投保的初衷是為了確保資金安全。但是抵押住房保險的豐厚利潤是銀行與保險公司不會輕易放棄此項貸款要求的重要原因。據有關人士透露，從1992到1998年，上海抵押住房保險費的總額高達2.4億元，去年更是高達9億元。而從1992至1998年，賠償僅出現過一例，金額僅為8萬元。而在深圳，去年一家大型保險公司此類的賠付金額僅為13萬元。保費金額大，賠付率小，難怪保險公司趨之若鶩。據一些坊間傳言，為爭得銀行的“指定權”，搶奪市場份額，保險公司還紛紛給銀行不小的回扣比例。這些不用入賬的錢自然成了某些單位的小金庫。所以，大多數銀行對強制保險態度堅定，而且往往會用強制或暗示的方式要求借款人在指定的保險公司投保。
當前，隨著人們生活水平的提高和思想觀念的更新，貸款購房越來越普遍。據報載，截至今年1月底，上海已累計發放住房公積金貸款266.96億元。累計發放商業性購房貸款449.09億元，貸款余額365.82億元，僅去年就新增貸款221億元。由此可見，人們正越來越多依賴按揭的方式購買住房。但是，抵押住房保險中存在的諸多問題，卻在一定程度上抑制了人們貸款買房的熱情。為了啟動房地產市場，商品房成本的各個組成部分近幾年都在盡力削減費用，但作為百姓購買重要支出的保險卻一直沒有變化，而且還保留著不少不合理之處。因此，有關人士呼吁，盡快找到一個既能防范銀行貸款風險，又能使老百姓少花冤枉錢的方法，比如擔保等，從而使百姓購房更輕松，促進房地產業和金融業的健康發展。
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