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銀行害怕“爛尾樓”
監管要點在于律師介入
實力不濟的開發商可能出局
北京環宇信達行總裁鄧智仁從今年以來明顯感覺到銀行的態度有所轉變在對待開發商及個人的購房貸款申請方面銀行變得更加謹慎了。無獨有偶記者在向其他開發商了解情況時他們幾乎異口同聲銀行的錢沒有以前好貸了。記者為此打電話給建行北京分行的有關領導，得到的答復是建行有關政策正在制訂之中，不便對外宣傳。這樣看來，銀行一定是遇到點什么事了。
銀行遭遇了什么
就在前年，當北京的個人購房貸款如火如荼地展開時，記者曾采訪過工行北京分行相關人士，他們認為：與許多企業貸款相比，個人購房貸款是一個優質的貸款品種，風險相對低。因此，各家銀行為爭奪客戶，進行了激烈競爭。北京的各大銀行：工行、建行、農行包括中國銀行都加入了角逐的行列。一時間，各家銀行增設服務網點，簡化還貸程序，有的還推出包括裝修貸款在內的一攬子計劃，在房展會上，也不時能看到銀行的展臺，有的銀行至今在媒體還做廣告，推廣購房及裝修貸款計劃。
而對于北京眾多的開發商而言看一看春季房展會的火爆程度就知道北京的房地產開發正在持續升溫在這樣一個人氣很旺的市場，銀行現在所持的保守態度令人尋味。
到底發生了什么？北京環宇信達行總裁鄧智仁說，對于北京許多開發商而言，很難提供良好的資信證明，而且，項目公司居多，這些項目公司幾乎沒有土地儲備、開發經驗。一些開發商玩空手道讓銀行心驚肉跳，結果，樓盤爛尾，包袱扔給了銀行。鄧還指出：明星樓盤遲早會成為笑話，因為，明星們大都是期房，什么都看不見，廣告漫天飛，誰做的廣告多誰就最有可能成為明星，成為明星后，變成客戶投訴漫天飛。這種情況下，信用機制怎么建立呢？實際上，銀行可能吃過更多苦頭。有的發展商以零首付、分期付款作為誘惑，本來已經死了的項目突然活了過來，一時間，所有樓層幾乎不剩，這時，套得兩三億元在手的發展商“見好就收”，攜款潛逃。然而樓盤尚未完工，購房者、銀行只剩大眼瞪小眼。
另一方面，對于個人貸款而言，由于個人信用制度尚未健全，資信的考察評估機制不夠嚴謹，所以，出現一些還不了貸款的狀況。據悉，上海已出現了購房者還不了貸款的情況。難怪銀行變得小心翼翼起來。
加強監管是當務之急
北京三義房地產開發有限公司總經理田凱說，建行、工行包括農行今年對房地產的貸款額度減少。具有首創背景的三義房地產開發有限公司為了融資，曾發行過企業債券。該公司開發的健翔園曾發行企業債券5000萬元，田凱說，債券3年期兌現一點沒問題。
但是，并不是所有房地產企業都有發行企業債券的機會。幾乎每家企業都要向銀行申請貸款。“關鍵在于監管，銀行對項目應該有風險評估�！北本┯⑷A興業投資中心總經理魯應紅說。
據了解，目前的開發公司一旦貸款成功，在對貸款的使用和支配方面，幾乎就沒有嚴格的限制了。因此，會發生挪用甚至于將貸款用于其他項目滾動開發的情況。
“總之，目前的狀況很亂，建筑工程安裝公司往往要帶資施工，由于資金監管不力，開發商承擔的責任不大，因此，誰都敢做房地產�！北本┉h宇信達行總裁鄧智仁說。
監管的要點在于程序性的監督。這方面，香港的模式值得借鑒。在香港，開發商必須付完土地款之后，用土地作抵押，銀行才能給予貸款，其貸款金額通常是土地款的二分之一，而且，這筆貸款并不直接給開發商，而是由律師事務所負責監督，根據施工進度，銀行在收到律師事務所關于施工進度的證明后將貸款付給建筑工程安裝公司，只有這樣，才能確保貸款用在工程上。
對于個人購房貸款而言，要經過律師事務所對購房者進行調查然后出具資信證明后方可貸款。同時，律師事務所負責收取該項目的全部定金、供樓款以及按揭貸款，并開立獨立的賬戶進行管理。只有在銷售回款大于工程施工貸款時，銀行才會將多余款項付給開發商。這樣一來，大大減少了銀行與購房者的風險，銀行工作人員與開發商之間的“黑箱操作”也沒有可乘之機。
監管會促使市場規范
去年，房地產業對拉動國民經濟增長的作用是有目共睹的。從宏觀政策而言，國家目前實施的還是刺激消費的政策，存款利率沒有抬頭、利息稅繼續征收。年初，國家計委會同其他部委制定了2001年經濟適用房的信貸計劃。種種跡象顯示，以住宅為主的房地產開發，仍然處在上升的態勢。在資本市場加強監管，避免房地產過熱帶來大量不良資產的教訓，其意義不可謂不深遠。資本市場的監管要取得成效，需要由專家組成的項目評估團，這個評估團，應該是在業內德高望重，具有客觀與獨立觀點、又有實際操作經驗的專家團隊。這樣的評估團，不僅會大大降低銀行的風險，對整個北京的房地產市場的發展將產生積極的影響。
一些缺乏資金實力與開發經驗的開發商，資本市場的監管應該讓他們出局。
一些把精力放在宣傳炒作，只知道吸引購房者“注意力”的開發商，購房者也要用更多精力“注意”他的背景，包括各種證件、資金實力等，宣傳與實際情況的“信息對稱”得如何？弄不好，會使購房者掉進一個大“陷阱”。資本市場的監管將使他們收斂。
資本市場的監管，將有利于市場規范、工程質量，保證購房者的利益。也將促使人們更加注重個人信譽，有利于社會信用機制的建立。
2001年，銀行如果在資本市場采取了具有實質性的舉動，我們就有理由相信：市場進入了一個更加規范的時期。馮衛平
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