本報(bào)記者謝紅玲 自從1993年房地產(chǎn)泡沫破滅之后，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)一瀉千里直跌谷底。放眼望去，爛尾樓比比皆是，空置房觸目驚心。然而近來，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了回暖的跡象。

　　海口西海岸的某些別墅已經(jīng)賣到每平方米1萬元；香港新世界集團(tuán)在海口投資60個(gè)億開發(fā)26萬平方米的高檔公寓項(xiàng)目；三亞和海口的商品房?jī)r(jià)格與去年同期相比，每平方米單價(jià)大約上漲了400元～600元；當(dāng)年曾撤離海南的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大腕兒馮侖、潘石屹[微博]又興致勃勃地趕回海南拿地；種種跡象顯現(xiàn)，海南房地產(chǎn)業(yè)正在走入另一個(gè)“景氣區(qū)間”。

　　經(jīng)濟(jì)景氣上升、土地交易活躍——樓市復(fù)蘇了

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海南省企業(yè)調(diào)查隊(duì)對(duì)全省250家企業(yè)景氣的調(diào)查結(jié)果顯示，海南省經(jīng)濟(jì)環(huán)境在不斷改善，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)處于景氣區(qū)間，微觀經(jīng)濟(jì)漸趨活躍，上半年全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為259.69億元，同比增長(zhǎng)9.1%。其中，上半年房產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)步入景氣區(qū)間，平均值為121.04，同比上升34.61點(diǎn)。反映企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)平均值為104.43，步入景氣區(qū)間，同比提高了32.05點(diǎn)。

　　日前新華網(wǎng)上一篇題為《海南房地產(chǎn)再吹泡泡》的小文也透露，在海口西海岸短短7公里多的海岸線上，在建和擬建的別墅多達(dá)2000多棟，以目前市場(chǎng)的平均價(jià)每棟250萬元來算的話，2000多幢別墅總成交價(jià)將是50億元，這還不包括高級(jí)公寓樓。

　　位于西海岸的“黃金海岸花園”去年秋天推出一期48棟別墅，均價(jià)每平方米1萬元，如今近40棟已售出，買家全部來自島外，二期工程即將動(dòng)工。位于海口的銀谷苑小區(qū)1994年開始開發(fā)，屬于積壓房產(chǎn)，曾經(jīng)賣到六七千元，實(shí)現(xiàn)銷售率40%。在銷售停滯五六年后，去年開始降價(jià)50%銷售，成交百余套，買家多是在海南發(fā)展的香港人。去年推出的海口居民小區(qū)“成信景苑”，每平方米2000元左右，新盤上市后很快被搶光，買家以本地人為主，少量?jī)?nèi)陸客戶(指島外人)主要是買來做養(yǎng)老居所的。今年，香港新世界集團(tuán)在海口投資60個(gè)億，開發(fā)了總建筑面積達(dá)26萬平方米的高檔公寓項(xiàng)目——海南新世界花園，瞄準(zhǔn)內(nèi)陸的老年人。該公司銷售經(jīng)理聶健說：“海南的生活成本比北京低多了，環(huán)境質(zhì)量又好，應(yīng)該對(duì)內(nèi)陸人有吸引力”。

　　據(jù)在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)上沉浮了十來年的成信房地產(chǎn)開發(fā)公司李陽明總經(jīng)理反映，在停滯了幾年后，自1996年開始，海南陸續(xù)上馬了一些新盤，產(chǎn)品品質(zhì)較前有很大提高，銷售情況都還不錯(cuò)。房?jī)r(jià)與從前是不能相比了，但由于地價(jià)大幅下調(diào)，只有原來的三分之一，開發(fā)成本也就降下來了，目前商品房的利潤(rùn)與內(nèi)陸基本持平。李總說，新盤基本上都是當(dāng)初房市大跌時(shí)留下來的發(fā)展商開發(fā)的，這些企業(yè)如今已走過低谷，大家的暴利心態(tài)也已消失殆盡，都在實(shí)實(shí)在在搞項(xiàng)目。雖說現(xiàn)在本地人口稀少，但入世后機(jī)票會(huì)有降價(jià)空間，交通條件會(huì)有極大改善，以旅游者為主的流動(dòng)人口會(huì)為這里注入新的活力。三亞卓達(dá)房地產(chǎn)公司的銷售經(jīng)理張華估計(jì)，三亞和海口的商品房?jī)r(jià)格與去年同期相比，每平方米單價(jià)大約漲了400元～600元。三亞當(dāng)前的住宅價(jià)格平均為每平方米1200元，市場(chǎng)上以職工集資房為主，只有屈指可數(shù)的幾個(gè)純商品房項(xiàng)目，無論本地市場(chǎng)還是全國(guó)市場(chǎng)都有一定潛力。

　　熱點(diǎn)初具、熱度初起——“胡漢三們”又回來了

　　據(jù)海口市規(guī)劃局一位工作人員介紹，從去年底起，很多本地的、島外的房地產(chǎn)企業(yè)登門買地，現(xiàn)在正在開工的度假村項(xiàng)目就有七八家。

　　不過，海南此番房市復(fù)蘇，開發(fā)商表現(xiàn)得很理性。比如，在開發(fā)物業(yè)品種的選擇上，根據(jù)土地性質(zhì)決定做住宅樓還是做公寓；進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)，也對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了細(xì)分，有的瞄準(zhǔn)本地收入較高的人群，有的瞄準(zhǔn)島外度假的中等收入人士，有的專門為證券界人士量身訂制別墅，有的專門瞄準(zhǔn)養(yǎng)老人群。

　　當(dāng)年從海南撤回北京的萬通董事局主席馮侖對(duì)海南市場(chǎng)有著深刻的理解，他分析，海南是個(gè)很特殊的市場(chǎng)，除了同其他城市一樣擁有一般的住宅市場(chǎng)外，憑借得天獨(dú)厚的海景風(fēng)光為海南打下的好底子，其旅游度假式物業(yè)還擁有全國(guó)乃至全球的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)潛力巨大。旅游房地產(chǎn)，將成為海南房地產(chǎn)的主力。所以，馮侖把他的創(chuàng)新業(yè)務(wù)——“網(wǎng)上定制獨(dú)立住宅”也擴(kuò)展到了海南。7月27日，馮侖在“中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”上介紹了其創(chuàng)新業(yè)務(wù)的具體操作模式后，數(shù)家海南開發(fā)商主動(dòng)要求和萬通合作，看來，萬通在海南的業(yè)務(wù)規(guī)模在短期內(nèi)將有很大突破。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，旅游房地產(chǎn)的興起，將成為海南房地產(chǎn)崛起的動(dòng)力。目前，城市人口占到中國(guó)人口的40%，標(biāo)志著中國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入了快速成長(zhǎng)期。人均GDP及消費(fèi)習(xí)慣的改變，以現(xiàn)代城市化為背景之休閑文化的形成，使旅游本身的內(nèi)涵發(fā)生了變化，走馬觀花式的觀光型旅游正向度假休閑式旅游轉(zhuǎn)化。而得天獨(dú)厚的海景風(fēng)光確實(shí)為海南打下了一個(gè)好底子，加上本地人口不多，海南極有希望成為國(guó)內(nèi)旅游物業(yè)最集中的地方。

　　據(jù)觀察，海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)預(yù)計(jì)會(huì)集中在4個(gè)區(qū)域：海口的西海岸、三亞的亞龍灣、瓊海的博鰲與萬泉河。

　　西海岸與亞龍灣是海南旅游資源最好的區(qū)域。博鰲這個(gè)從前的小漁村則完全是憑借今年2月在此舉辦的“博鰲亞洲經(jīng)濟(jì)論壇”而一舉成名的，這個(gè)“亞洲人自己說話的地方”被定位為既是瓊海的博鰲也是海南的博鰲、中國(guó)的博鰲，更是亞洲的博鰲。該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)正在急速升溫，1～4月有百余家外地公司慕名前往瓊海洽談投資事宜，意向投資額近50億元。萬泉河則作為博鰲的品牌延展區(qū)被看好，它本身有著很好的水景資源，有故事，有知名度。當(dāng)?shù)氐沫偤ＸS聯(lián)投資有限公司規(guī)整了位于萬泉河北岸的一塊100多萬平方米的土地，開發(fā)綜合項(xiàng)目“濱河新區(qū)”，這個(gè)總規(guī)劃面積達(dá)43萬平方米的項(xiàng)目中，一塊規(guī)劃建筑面積10余萬平方米、準(zhǔn)備開發(fā)成旅游房地產(chǎn)的土地正在待價(jià)而沽，預(yù)計(jì)總投資6個(gè)億。

　　據(jù)悉，成功地開發(fā)了“現(xiàn)代城”的北京紅石實(shí)業(yè)老總潘石屹日前在博鰲拿了一塊67公頃的地，準(zhǔn)備建造300～500棟獨(dú)立住宅。記者問潘石屹何出此舉，和馮侖一樣從海南撤回北京發(fā)展的老潘說他看好博鰲，看好一年在此舉辦一次的亞洲經(jīng)濟(jì)論壇的影響力，看好海南的旅游資源。當(dāng)然，老潘的外拓自有隱情。北京CBD的規(guī)劃千呼萬喚出不來，建外SOHO預(yù)熱已久卻無法大干快上。加之申奧成功后，大量資金涌向北京，北京市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈起來，今后恐怕很難做了，必須尋找新的區(qū)域。老潘戲言，他們這種從海南撤回去又打回來的房地產(chǎn)商如今是“胡漢三又回來了”。

　　新近在海南有大動(dòng)作的內(nèi)地開發(fā)商，還有在石家莊起家的卓達(dá)集團(tuán)。去年11月，卓達(dá)發(fā)現(xiàn)海南市場(chǎng)在復(fù)蘇，是進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)，于是在三亞買了地，開發(fā)一個(gè)建筑面積為26萬平方米的社區(qū)，據(jù)悉，項(xiàng)目已動(dòng)工，開售在即。

　　當(dāng)年成功地從海南全身而退的萬科是否將海南納入其全國(guó)戰(zhàn)略中呢？萬科總經(jīng)理郁亮在電話中明確告訴記者，萬科目前對(duì)海南市場(chǎng)尚未給予過多關(guān)注。

　　一手清淤，一手開渠海南背著包袱趕路

　　眾所周知，海南有很多積壓房產(chǎn)，其中有空置房，也有俗稱“半拉子工程”的爛尾樓。據(jù)海南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)、海南省處置積壓房地產(chǎn)辦公室副主任林克昌先生介紹，僅海口市停緩建工程涉及的建筑面積就達(dá)1209萬平方米，用地面積316萬平方米，沉淀資金149億元。從1999年7月起，省政府有關(guān)部門就加大了處置積壓房的力度，采取了依法收回閑置土地與扶持停緩建工程復(fù)工雙管齊下的做法。至今，海口市已消化各類積壓商品房約130萬平方米，收回閑置土地265公頃(其中無償收回土地38宗，面積39.65公頃)，228宗停緩建工程產(chǎn)權(quán)人申報(bào)了處置方案，其中30宗停緩建工程復(fù)工建設(shè)后已有20宗基本竣工，新達(dá)商務(wù)大廈等12宗停緩建工程復(fù)工轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房后，基本銷售完畢。

　　房地產(chǎn)確權(quán)是處置積壓房地產(chǎn)的關(guān)鍵。截至6月底，積壓房最多的海口市共受理積壓商品房確權(quán)申請(qǐng)4802宗，涉及面積453.5萬平方米。其中，167.8萬平方米積壓商品房在公告期限屆滿且無異議后，全部開出確權(quán)通知書。共受理積壓土地確權(quán)申請(qǐng)1041宗，涉及面積1492.8公頃。在確權(quán)的同時(shí)，海口市精心策劃共推出7批、47個(gè)項(xiàng)目、面積達(dá)46.5萬平方米的積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房銷售，銷售率達(dá)78%，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　從海口到三亞，記者沿途看到少數(shù)爛尾的半拉子工程已經(jīng)重新動(dòng)工，也有一些爛尾樓被流浪漢們當(dāng)作了寄居地，難看的樓架子突兀地聳立著，讓人觸目驚心。看來，盡管有關(guān)部門已經(jīng)做出很大努力，海南處理歷史遺留問題的工作依然是任重而道遠(yuǎn)。

　　另一方面，盡管海南的旅游房地產(chǎn)被人們普遍看好，但記者發(fā)現(xiàn)在暑期旅游旺季到來時(shí)節(jié)，這里的人氣還不夠旺。而且，發(fā)展旅游房地產(chǎn)，除了倚仗豐富的景觀資源，還要倚仗良好的生活配套。前者對(duì)海南而言不成問題，在景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)上有經(jīng)驗(yàn)的公司如美國(guó)的EDSA也已進(jìn)入中國(guó)，但后者卻有很大差距。偌大的一個(gè)三亞，連一個(gè)像樣的大醫(yī)院都找不到。看來，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管潛力巨大，距離紅火起來還有一大段距離。咸魚翻身，需要超強(qiáng)動(dòng)力。這個(gè)動(dòng)力的形成，要靠機(jī)遇，也要靠政府和民間的群策群力。

　　當(dāng)然，商業(yè)原則從來講究把握時(shí)機(jī)。等到市場(chǎng)環(huán)境完全好了，企業(yè)的進(jìn)入成本也就高了。海南畢竟記載了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一部血淚史，當(dāng)年“暴炒地皮”的教訓(xùn)不能被忘記，還是謹(jǐn)慎行事為妙。