本報(bào)記者吳建平 通訊員 韓向紅

　　來海南定居的許多人在搬進(jìn)新居后或準(zhǔn)備購(gòu)買新房時(shí)，現(xiàn)在面臨著一些煩惱：一是所住新居辦了房產(chǎn)證卻很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)拿不到土地使用證；二是房產(chǎn)完稅手續(xù)及過戶時(shí)間過長(zhǎng)；三是海南房地產(chǎn)交易點(diǎn)過多，沒有統(tǒng)一的規(guī)范管理，容易誘發(fā)欺詐等惡性競(jìng)爭(zhēng)的行為。

　　為此，海口房地產(chǎn)交易有限公司董事長(zhǎng)官平、總經(jīng)理顏日強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)都頗有感觸。“目前交易市場(chǎng)的工作進(jìn)展緩慢，可以說，每走一步都有遇到較大困難。有許多原因是以上情況和其他方面的情況所造成的。”所以，他們希望政府能夠進(jìn)一步解決這些問題。如果這些問題解決好了，將會(huì)對(duì)以后加快海南處置積壓房地產(chǎn)的步伐起到積極的促進(jìn)作用。那么，為什么海南處置積壓房地產(chǎn)難在何處呢？

　　產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的不銜接

　　海南省處置積壓房地產(chǎn)的工作，主要是處置1994年以前泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期遺留下來的積壓商品房或部分停緩建工程項(xiàng)目。這些工程項(xiàng)目的開發(fā)商絕大部分已經(jīng)不在海南，只留下一個(gè)或幾個(gè)人看管大樓或從事其他工作。另外，還由于原來合伙經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)屬幾家開發(fā)商共同所有，工程停滯后，開發(fā)商則各奔東西。1999年國(guó)務(wù)院決定把海南作為全國(guó)處置積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)省份之后，海南省于當(dāng)年11月份相繼出臺(tái)了一系列處置積壓房地產(chǎn)的政策、法規(guī)。海南省、海口市政府也相繼成立了處置積壓房地產(chǎn)辦公室，專門從事積壓房的處置盤活工作。2000年至2001年5月間，由于海南省政府及海口市政府出臺(tái)的一系列優(yōu)惠政策，曾帶動(dòng)了海南房地產(chǎn)的升溫。2000年1月海口房地產(chǎn)交易市場(chǎng)成立。一年多的時(shí)間，該市場(chǎng)已銷售政府轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)適用房38萬(wàn)平方米，銷售商品房10萬(wàn)多平方米。

　　顏日強(qiáng)認(rèn)為，由于房子的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的不銜接，首要的問題就是積壓房產(chǎn)的確權(quán)。海南省原來實(shí)行的是房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證兩證分開的政策，其結(jié)果是購(gòu)房者得到了房產(chǎn)證而沒有土地使用權(quán)證，給房產(chǎn)交易過戶增加了難度，客戶意見大，交易市場(chǎng)的工作也不好開展。所以，他們希望能得到政府的支持，幫助做好市場(chǎng)與開發(fā)商、地產(chǎn)商的協(xié)調(diào)工作。

　　顏說，由于過去一棟樓的開發(fā)商是以多種方式合作，產(chǎn)權(quán)也是多家，特別是停緩建工程項(xiàng)目牽扯到中間商、供應(yīng)商、建筑施工隊(duì)的利益。而現(xiàn)在處置積壓房地產(chǎn)過程中，產(chǎn)權(quán)早已發(fā)生了變化，債權(quán)、債務(wù)又被確權(quán)給了多家單位，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)移，但是半拉子樓現(xiàn)在還不能使用，需要續(xù)建，那么就發(fā)生了方方面面的問題。一是產(chǎn)權(quán)的協(xié)調(diào)，如果產(chǎn)權(quán)確權(quán)給了一家，問題還好辦一點(diǎn)，如果確權(quán)給了多家，那產(chǎn)權(quán)的協(xié)調(diào)就非常困難，因?yàn)槊恳患业那闆r都不一樣。針對(duì)這個(gè)問題，政府應(yīng)該拿出一個(gè)具體的解決辦法。至于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，開發(fā)商與原施工單位遺留的拖欠工程款的問題，顏認(rèn)為，政府應(yīng)該有一個(gè)解決的辦法。另外，開發(fā)商遺留下來的物業(yè)管理人員對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人不配合，并出難題，也是造成處置進(jìn)度緩慢的原因。

　　特事應(yīng)該特辦

　　由于項(xiàng)目的停工，開發(fā)商以及建筑單位、設(shè)計(jì)單位已經(jīng)撤走，報(bào)建手續(xù)、施工圖紙、消防措施等一系列資料都沒有保存下來。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，如果續(xù)建方還要重新設(shè)計(jì)、重新報(bào)批將會(huì)發(fā)生較大的投入。為此，顏日強(qiáng)總經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)說，新的產(chǎn)權(quán)人進(jìn)場(chǎng)后，報(bào)建、消防等審批的時(shí)間太長(zhǎng)，另外報(bào)建還需要交一筆費(fèi)用，這里存在著不合理的情況，也是屬于特殊情況。

　　據(jù)介紹，他們?cè)谔幚砗？谑旋埲A商城E幢的過程中就遇到了這樣的問題。龍華商城E幢報(bào)建于1992年，主體工程完工、外裝修完畢后，便停建至今。2000年底，根據(jù)市政府有關(guān)規(guī)定，交易市場(chǎng)便著手對(duì)此進(jìn)行"盤活"，但由于多個(gè)產(chǎn)權(quán)方的協(xié)調(diào)、產(chǎn)權(quán)方和施工隊(duì)的債權(quán)債務(wù)、半拉子樓工地亂搭亂建的臟亂差等種種原因，一直到今年5月份仍然不能進(jìn)場(chǎng)施工。直至6月份海口市處置辦等政府相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合辦公，理清各種關(guān)系，掃清各種障礙，龍華商城E幢才得以順利復(fù)工。因此，對(duì)于這種特殊的事情政府是不是能采用特殊的辦法予以解決？

　　在談到房產(chǎn)證和土地證的問題上，董事長(zhǎng)官平提出了自己的看法，目前海口市要求房產(chǎn)證、土地權(quán)證兩證分開，這樣不利于確權(quán)。他說：海南是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在處置積壓房方面應(yīng)當(dāng)特事特辦，把兩證統(tǒng)一起來。因?yàn)椴唤y(tǒng)一辦證，房產(chǎn)部門、土地部門相互不了解對(duì)方的確權(quán)問題，在處置過程中容易產(chǎn)生矛盾。就會(huì)使住戶辦了房產(chǎn)證辦不了土地權(quán)證。目前他們銷售的房子有80%的住戶都沒有辦理土地證，留下了后遺癥，住戶反映強(qiáng)烈。如果買了房子，不及時(shí)辦理土地證，就有可能在確權(quán)的過程中土地被查封，而房產(chǎn)是附著于土地的，這樣就會(huì)產(chǎn)生糾紛。現(xiàn)在只是口頭上說要辦兩證，但實(shí)際辦起來的時(shí)候，一個(gè)證也行，有關(guān)部門并沒有明確規(guī)定必須辦理土地證。如果等問題出來了再去解決就晚了。

　　對(duì)“空置”、“租用過”等概念的理解不能過于死板。1999年8月份以后，海南省針對(duì)處置房地產(chǎn)問題出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，其中規(guī)定：在1996年6月30日以前建成，尚未出售的積壓空置商品住房銷售時(shí)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅在2000年12月31日前予以免稅；凡是將積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房銷售的，政府將返還土地出讓金，但這些房子必須具備兩個(gè)條件：一是“空置”的“沒有用過”的房子；二是以前沒有蓋好的停緩建項(xiàng)目，1999年8月以后轉(zhuǎn)讓、銷售的，才能享受免稅優(yōu)惠。

　　對(duì)于這個(gè)問題，顏日強(qiáng)是這樣解釋的：“以前蓋的房子由于形勢(shì)所迫賣不出去，也沒有市場(chǎng)。但是，樓建起來了，不可能不用，或是自用或是租給別人用。后來產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，這些閑置下來的房子就不應(yīng)理解為‘已使用過’而不能享受優(yōu)惠。現(xiàn)在政府所說的‘空置’，指的是‘從來沒有用過的’，我覺得不符合海南的實(shí)際情況。也不利于處置積壓房地產(chǎn)的進(jìn)程。海南的積壓商品房重點(diǎn)應(yīng)該是‘積壓’兩字，而‘空置’兩字應(yīng)當(dāng)理解為沒有銷售，‘積壓空置’應(yīng)當(dāng)理解為在某一時(shí)間前(1999年8月)沒有銷售而已，不應(yīng)理解為1999年8月前沒有售出并至今沒有使用過。”

　　期房銷售市場(chǎng)有待法規(guī)完善

　　近兩年由于政府出臺(tái)的一系列優(yōu)惠政策和海南得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，吸引了大批的島外人士來海南安家落戶，帶動(dòng)了海南房地產(chǎn)“第二次浪潮”的興起，一些開發(fā)商把目光瞄準(zhǔn)了島內(nèi)市場(chǎng)，一批新建的商住樓拔地而起，繁華的街道上到處穿梭著發(fā)放樓盤信息的業(yè)務(wù)員。各商家紛紛拿出“看家本領(lǐng)”，各自為戰(zhàn)，大肆宣傳，極力推銷自己的產(chǎn)品。表面上看似乎比較繁榮，但從實(shí)質(zhì)上看卻表現(xiàn)出混亂局面。

　　表現(xiàn)一、各商家在宣傳方面盡量把自己的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)出來，似乎比別人高出許多，而對(duì)薄弱環(huán)節(jié)避而不談，使真正的消費(fèi)者不能了解實(shí)情；

　　表現(xiàn)二、各商家從各自利益出發(fā)，極力搶占市場(chǎng)，造成市場(chǎng)混亂，使消費(fèi)者不知從何入手。信息漫天飛，消費(fèi)者分辨不出真?zhèn)危?/p>

　　表現(xiàn)三、個(gè)別不法中介，無序運(yùn)作，以假亂真，蒙騙消費(fèi)者，擾亂市場(chǎng)。

　　對(duì)于這些問題，海口房地產(chǎn)交易市場(chǎng)董事長(zhǎng)官平、總經(jīng)理顏日強(qiáng)都表示無能為力。他們說：一方面要大興土木，加緊施工，另一方面又在處置積壓的房地產(chǎn)，這本身就存在矛盾，無形中加大了處置的難度。對(duì)于市場(chǎng)上出現(xiàn)的多種問題，主要是缺乏統(tǒng)一管理。政府應(yīng)該對(duì)期房給予法律引導(dǎo)和法律約束，制定相關(guān)的法令、法規(guī)，限制期房“無際”的發(fā)展，以保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。同時(shí)，政府應(yīng)從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益出發(fā)，整頓無證、無場(chǎng)地，無人員的非法中介，規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，同時(shí)協(xié)調(diào)各開發(fā)商之間的關(guān)系，引導(dǎo)開發(fā)商走上集約經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理、公平競(jìng)爭(zhēng)的道路上來，最大限度地滿足消費(fèi)者的需求，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。