CBD作為北京中央商務區核心，具有優越的人文環境和商業氛圍，一直是優秀企業辦公的首選之地，對于開發商、客戶來說，擁有CBD的樓盤已成為一種榮耀的象征。同時，人們也關心CBD區內寫字樓市場的供應與需求。針對這種情況，北京環宇信達行進行了調研。

　　寫字樓供應量略有回落

　　從1990年京廣中心一期和國貿中心一期寫字樓投入使用以來，經過10多年的發展，CBD興建了大量的高檔物業，形成擁有十多個高檔寫字樓、公寓、商場、酒店等，總建筑面積達180萬平方米的國際商務區，其中寫字樓的面積占有93萬平方米�熣�51%的比例。

　　1993至1995年是寫字樓市場的黃金年代，區域內寫字樓主要由京廣一期和國貿一期提供，供應量約12.8萬平方米。1996年市場行情開始反轉，區域內寫字樓供應量卻增加了2.3萬平方米，1997年區域內寫字樓供應量是歷史上最多的一年，達34.45萬平方米，1998年供應量較1997年減少近20萬平方米。1999年國貿二期投入使用，加上其它寫字樓的供應量與1998年基本持平，2000年市場行情再度回升，但僅有7萬平方米入伙，相對于前兩年供應量略有回落。

　　2001年除京匯大廈40988平方米外，基本沒有新的寫字樓可以投入使用。據統計，目前CBD在售的寫字樓僅有現代城寫字樓和數碼01大廈，而數碼01大廈的可售面積已不足1千平方米，雖然已售面積中部分為投資性客戶所購買并將在下半年重新投入租賃市場，但由于數碼01總面積為30000平方米，可租面積也將十分有限。三個項目總供應量為13.1萬平方米。

　　新經濟與傳統行業青睞CBD

　　2000年中期以來，CBD大部分寫字樓的入住率在95%以上。近期寫字樓租賃市場整體顯得波瀾不驚，較為平淡，一方面是由于市場在網絡經濟步入深幅調整后缺乏類似的新的動力，另一方面，部分寫字樓甚至像國貿都還有一定的空置面積，但由于數量和面積太小，客戶選擇的余地較小，成交較少。即便如此，仍然不能掩蓋市場對CBD的較強需求。需求特征表現如下：

　　1.對寫字樓的要求普遍較高

　　主要包括地理位置、商務氛圍、交通條件、建筑設計、內部裝修、配套設施、智能化設計、物業管理等。無疑，目前北京市僅有CBD的寫字樓能夠滿足這些條件。

　　2.大面積的租購

　　隨著500強等跨國公司的逐漸進入，大面積甚至整棟租購寫字樓的情形多次發生。隨著CBD建設進程的加快，相信這樣的案例以后還有發生。

　　3.區域功能分離擴散

　　主要體現在現階段CBD作為中央商務區，實際上是北京市的國際商務區�煻�其中金融功能和IT信息功能部分分離。國內的銀行、證券和保險業大多選址在金融街辦公，IT通信產業多首先考慮落戶中關村。因此，金融和IT信息方面對CBD寫字樓的需求將主要來源于國外公司。

　　1999年底北京市寫字樓市場的觸底反彈和2000年寫字樓市場的回升，是由于以電子商務和通訊信息技術產業為代表的新經濟突發性需求所直接導致。出于樹立企業形象和吸引資金的考慮，CBD成為國內各大網站的首選辦公地點，如億唐、網易、263首都在線、酷必得等20多家大小網站云集于嘉里中心。具有雄厚實力的外資計算機、通訊信息技術企業則繼續進入或擴張，如2000年10月戴爾[微博]公司在嘉里中心租用面積達1600平方米，愛立信[微博]在漢威大廈租用600平方米，高通[微博]公司進駐嘉里中心。新興的服務性行業發展較快，擴張勢頭也較為迅猛，如2000年9月和11月UPS在國貿中心共租用近1000平方米的寫字間。

　　4.外資機構是CBD主力客戶

　　目前進駐北京的世界500強企業有160多家，其中入駐CBD的有91家，比例為58.3%�熎渲邪�括整棟購買寫字樓的美國惠普[微博]公司、摩托羅拉[微博]公司和DELL電腦公司、英特爾[微博]公司及瑞典愛立信(中國)公司、諾基亞[微博]、蓋洛普公司等。

　　這些知名企業是CBD寫字樓需求市場的重要組成部分，不但消化了大面積的寫字樓，還成為CBD吸引其它國內外企業入駐的招牌。

　　在網絡經濟突發性需求所引致的泡沫成分擠壓縮小以后，傳統行業對寫字樓的吸納面積雖然不大，卻也顯得穩重實在。2000年下半年進入國貿近6年的Ford公司又進行了擴租，Ford公司和MCI(媒體器材制造)公司在CBD各租用有近200平方米的面積。

　　租金平穩售價上升

　　一方面由于市場在網絡經濟步入深幅調整后缺乏類似的新的需求動力，顯得走勢平穩。另一方面，雖然部分寫字樓甚至像國貿這樣的寫字樓都還有一定的空置面積，但由于數量和面積太小，可供客戶選擇的余地較小，所以CBD寫字樓的租金水平基本與去年下半年持平。在最近的租賃案中，N.M.Rothschild Investment在國貿中心1座租用了338平方米(使用面積)的寫字間，價格約為42.8美元／平方米。2001年，CBD寫字樓租金平均為30美元／平方米(均不含物業管理費，其中國貿中心按使用面積)。

　　隨著投資性購買的相對活躍、CBD寫字樓租金相對較高以及工期的進展，寫字樓的銷售價格略有上漲，平均售價報價從去年下半年的2000美元上漲到2200美元左右

　　預期市場機遇與挑戰并存。

　　根據北京市CBD的規劃，在3.99公里的CBD區域將要建設1000萬平方米的高檔建筑。其中，寫字樓與公寓的比例為70%比30%，從近年CBD寫字樓市場的表現和CBD周邊地區寫字樓市場的表現來看，CBD寫字樓呈現供不應求的局面，在良好的規劃前提下CBD寫字樓市場將進入長期穩定向上持續發展的階段。

　　(一)供應方面——近期供應量較少，潛在供應量較大

　　CBD寫字樓的供應數量應在400萬平方米左右，在5至10年內將大量增加，但在近年內增加不會太明顯。今年能夠入住的寫字樓僅有京匯大廈和三立大廈，明年也僅有數碼01大廈和現代城寫字樓。預期CBD寫字樓的大量面世最早也得在2002年下半年以后。

　　(二)需求方面——需求缺乏突發性動力，但將穩定增加，潛力十足

　　1、500強中已進駐CBD的極具實力的企業構成CBD寫字樓需求市場的極大支撐

　　在市場低谷時期，這些企業積極擴充，在市場上升時期這些企業繼續租購，是CBD寫字樓市場的中堅力量。

　　2、尚未進駐CBD的500強企業將是CBD寫字樓客戶的重要發展對象

　　隨著中國加入WTO成為現實，意圖在中國市場分得一杯羹的跨國公司不會放棄中國市場。CBD將是它們在中國設立辦事機構或者分支機構的首選地址。

　　3、外資銀行、金融、保險、證券等機構將構成大面積消化寫字樓的生力軍

　　在中國加入WTO以后，對中國市場虎視眈眈已久的外資銀行、金融、保險、證券等機構將能如愿以償，他們將首選CBD并將大面積地消化CBD寫字樓。

　　4、新興行業需求占一定比例

　　新興的服務性行業企業如律師事務所、會計師事務所、稅務師事務所和其它咨詢機構等是CBD商務區的重要組成部分。他們對CBD寫字樓的需求將占整個需求市場的相當比例。這部分服務性企業將主要是外資或合資企業。

　　目前CBD區內市場供應量實在有限，而需求穩定放大，構成市場向上的基礎，而潛在的市場供應量相對較大，將對CBD寫字樓市場價格上行產生一定的壓力，所以CBD寫字樓市場的價格將在目前的基礎上有相當時間的平穩發展。信達行／瞿曉珊