環(huán)顧京城樓市，眼下最熱的區(qū)域，當(dāng)屬CBD無疑。有人斷言，CBD競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格大戰(zhàn)一觸即發(fā)；也有人認(rèn)為，CBD強(qiáng)手如林，稍有不慎可能招致“崩盤”的危險(xiǎn)。其實(shí)，情況遠(yuǎn)不像人們說的那樣，CBD縱然熱度不減，但其競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)還談不上針鋒相對(duì)、你死我活。

　　CBD一派浮華聲浪

　　CBD的概念最早見于1993年出臺(tái)的《北京城市總體規(guī)劃》。而CBD的詳細(xì)規(guī)劃至今尚處于論證階段，各路專家見仁見智，廣開言路，延續(xù)著這場(chǎng)“紙上的爭(zhēng)鳴”。預(yù)計(jì)CBD建設(shè)規(guī)模為1000萬平方米，而目前的建成區(qū)僅為300萬平方米，開發(fā)空間仍很廣闊。盡管開發(fā)商們紛紛宣傳自家的項(xiàng)目，意在先聲奪人，但在CBD詳規(guī)正式出臺(tái)前，一切浮華聲浪終究當(dāng)不得真。據(jù)可靠消息，國(guó)貿(mào)第三期工程，估計(jì)可在今年內(nèi)完成拆遷，預(yù)計(jì)明年方能動(dòng)工；建外SOHO的樣板間日前落成，但是只展不售，拆遷工作才剛剛起步；新城國(guó)際雖然已在春季房展會(huì)上亮相，但在今年9月份之前也不會(huì)有實(shí)質(zhì)性銷售舉動(dòng)；大連萬達(dá)、深圳金地等外來企業(yè)更是按兵不動(dòng)，逡巡不前，靜待CBD詳規(guī)出臺(tái)。開發(fā)商此刻是只能說不能練。如此看來，競(jìng)爭(zhēng)尚停留在圖紙上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到真槍真刀的地步，這一場(chǎng)紙上的戰(zhàn)爭(zhēng)，充其量只能算是CBD爭(zhēng)霸戰(zhàn)的前奏。

　　開發(fā)商快的是嘴慢的是腿

　　有消息說，目前CBD一帶擬開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目約為33個(gè)，其中已經(jīng)拿下土地的開發(fā)商有萬通、紅石、萬達(dá)、金地、香江國(guó)際、世源光華……有人據(jù)此認(rèn)為，樓盤過剩。這種擔(dān)心有些多余。就近幾年的情況來看，CBD的公寓的稀缺性有目共睹，怡景園、現(xiàn)代城、陽光100、世貿(mào)國(guó)際公寓等項(xiàng)目銷勢(shì)火爆便是明證。而伴隨著入世的利好，更多的開發(fā)商躍躍欲試。當(dāng)然，經(jīng)過90年代初房地產(chǎn)泡沫洗禮的開發(fā)商，已變得精明起來，縱然實(shí)力雄厚，也仍然采取分期投資、分期開發(fā)、陸續(xù)上市的方式，避免被一次性套牢。若第一期銷勢(shì)良好，則接著推出第二期、第三期不遲，否則，便及時(shí)收兵回營(yíng)。所以說，“崩盤”的危險(xiǎn)不大。表面看來，各路開發(fā)商在靜待CBD詳規(guī)出臺(tái)，不敢越雷池半步，但他們又清醒地知道，誰在CBD的開發(fā)中占了先機(jī)，誰就可能是最后的贏家。于是乎，開發(fā)商們暗自牢牢捏住一個(gè)“快”字訣，從而使這一場(chǎng)紙上的戰(zhàn)爭(zhēng)頗讓人眼花繚亂。香江國(guó)際今年花費(fèi)400萬元，不惜兩度向國(guó)內(nèi)外招標(biāo)，征集財(cái)富中心的規(guī)劃方案；建外SOHO的樣板間悄然落成并開放。有知情人講，潘石屹[微博]想趕緊把生米煮成熟飯，造成既定事實(shí)，以確保建外SOHO在CBD詳規(guī)中被確認(rèn)。

　　商務(wù)中心區(qū)？居住中心區(qū)？

　　毫無疑問，CBD是名副其實(shí)的商務(wù)中心區(qū)，這里集中了大量金融、商貿(mào)、文化機(jī)構(gòu)以及商務(wù)酒店等設(shè)施，然而每每提到CBD，人們更多的聽到的是公寓競(jìng)爭(zhēng)、住宅競(jìng)爭(zhēng)，而并非寫字樓之爭(zhēng)。怎么這一場(chǎng)紙上的戰(zhàn)爭(zhēng)悄然變味了呢？說來原因有些復(fù)雜，一方面，過去CBD內(nèi)公寓稀缺，因此造成了怡景園、世貿(mào)國(guó)際公寓、陽光100等公寓項(xiàng)目的供不應(yīng)求，進(jìn)而引來了更多的開發(fā)商。另一方面，開發(fā)商紛紛躋身公寓市場(chǎng)，看重的是公寓較易獲得按揭支持。眾所周知，銀行對(duì)寫字樓、酒店的金融支持遠(yuǎn)不及公寓，如此一來，公寓的開發(fā)商便可借錢生財(cái)，以小搏大，避免大量占用自有資金。然而，在樓盤發(fā)售之時(shí)，開發(fā)商又高舉“商住兩用”的招牌，腳踩兩只船，大打擦邊球，意欲“左右逢迎”。按CBD的整體規(guī)劃原則，其核心區(qū)1000萬平方米的建筑面積之中，寫字樓等商務(wù)設(shè)施約占50%，酒店、商廈及文體設(shè)施約占25%，高檔公寓不可超過25%。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，CBD已建成的公寓面積已達(dá)百萬平方米以上，擬建的公寓項(xiàng)目包括建外SOHO約80萬平方米，新城國(guó)際約60萬平方米，金地國(guó)際花園約40萬平方米，怡和國(guó)際中心約10萬平方米，總量已大大超出規(guī)劃目標(biāo)。有人擔(dān)心商務(wù)中心區(qū)就此變成居住中心區(qū)。相信政府最終將行使監(jiān)管、調(diào)控的職能，譬如，去年政府便明令不許在中關(guān)村核心區(qū)批建住宅項(xiàng)目，下一個(gè)控制的對(duì)象肯定就是CBD。

　　CBD需要什么樣的公寓

　　縱觀CBD的公寓項(xiàng)目，定位趨同，均是高檔商住型公寓，價(jià)位也明顯趨同，大約9000元/平方米，因而競(jìng)爭(zhēng)面也會(huì)趨窄。看來“快”字訣將是開發(fā)商取勝的不二法門，誰跑得快誰就是贏家。接下來的問題是，CBD里需要什么樣的公寓？有人說，這里并不適合居住，高密度的建筑，濃郁的商務(wù)氛圍，缺少生活情調(diào)。有人進(jìn)一步指出，工作地與居住地的理想車程是30分鐘以內(nèi)，以便在歸家的途中完成角色轉(zhuǎn)換，放松緊張的神經(jīng)。然而，奇怪的是，CBD現(xiàn)有的公寓一個(gè)比一個(gè)火，陽光100簡(jiǎn)約的小戶型搶手，世貿(mào)國(guó)際公寓的高級(jí)總裁公寓也一路趨火，而且投資型買家居多，紛紛看好未來的升值潛力。你說奇怪不奇怪？有關(guān)專家一再呼吁，不要把CBD建成“鬼城”，這里應(yīng)具備更多的人情味。于是，在一份競(jìng)標(biāo)的CBD規(guī)劃方案中，建外SOHO所在地被作成了綠地與水景。然而，另一派外國(guó)專家的意見是，CBD寸土寸金，就應(yīng)該是高樓比肩、互不相讓，多余的綠地與水景純屬浪費(fèi)。看來，爭(zhēng)論還要頗費(fèi)一些時(shí)日，CBD的詳規(guī)不會(huì)馬上出臺(tái)。讓我們安心等待。楊哲彬