李開發在體制改革研究會關于房地產政策會議上發言

　　關于保障性住房建設等6個問題的思考

　　李開發

　　謝謝中國經濟體制改革研究會，召集這樣一個活動讓大家一起交流，特別是我們業內的專家坐在一起交流。剛才清華大學李強院長和任志強總裁講的內容有 很多獨到的觀點，有些方面我非常贊同。我研究城市經濟發展有將近20年，研究房地產也五年以上。早在“國八條”出臺之前，我們就在探討房地產的發展，近三 年一直參加房地產宏觀調控調控的討論。

　　今天，我想扼要地和大家共同交流幾個觀點。

　　第一,關于目前的

房價的統計數字問題。近幾年現在的統計房價這個口徑問題太多，主要的原因是把市區、市郊區及遠郊區甚至山區的樓盤放在一塊算，這種統計其實不能代表北京的樓盤水平，也與人們的實際感受相差太遠，也無法反映北京真正的房價。以北京為例，市區的核心區，功能擴展區、遠郊區這三大塊，市區工作與生活的主要關心的是核心區加上功能擴展區鄰近核心區部分。房價是城市的房價，是城市人生活與工作的地方的房價。城市上班族主要有多大的活動范圍？正常上下班能走多遠，這個地區的房價才是人們關注的。你把懷柔、延慶的房價與市區混到一起，甚至就是順義與昌平城區的房價，那個關注度低多了。政府關注房價，百姓關注房價，其實主要是城市市區房價。是中低收入階層的上班族關心的房價。退休了，住到懷柔，那個地方有1500元一平方米的。那么，北京市上班族的生活范圍，以五環以內為主，也包括五環外上班族能通過公交方式到達城市中心區上班的范圍內。在這個范圍內的房價是人們所關注的,也是所謂的北京的房價。硬要用遠郊區的房價與市中心區的房價來扯平，有點不倫不類，也沒有一個人拿那么遠的住房價格作為參照系說事。遠郊區如懷柔，應當有懷柔獨立的房價公布。遠郊區主要是農村戶籍，是或者獨立的城鎮戶籍。因此，現在的統計方法與房價范圍要切實修正一下。遠郊區是遠郊區的房價，獨立的城鎮是獨立的城鎮房價。用大城市管轄的獨立的小城鎮的房價來拉低城市中心區的房價，這種做法不改正笑話就鬧大了。

　　舉個例子說，今年元月統計公布北京房價比去年同期上漲10﹒9%，但今年2月報紙報道朝陽區今年一年當中從去年9235的平均房價上漲到今年2月份的13223元，上漲了42%。人們相信那個數字？有多少人會到延慶、到周口店去買房嗎？數量很少。那不是市區工作與生活的人關心的范圍。

　　第二，關于中低收入階層的購房能力。我參加了北京市的部分城市規劃，也參加了許多專題研究。我們談幾個統計數字，早在1996年的時候北京市的人均收入是7753人，2005年的時候17653元，2006年北京市人均收入是19758元。我記得2005年的時候我們有一個研究院，研究城市的收入群體的不同梯次，最高的20%和最低的20%相比，最低的20%的總資產是最高20%的4.7%，也就是不足20分之一還少點。從1996年人均收入7753到06年19758這個數字來看，北京市普通的三口之家，累計到2006年為止，所有的現金收入、存款積累，比較合理的不超過11萬塊錢，并且 并且小孩子們上大學或較大疾病之類的意外事件，就這么多存款。這些人能買得起什么樣的房子呢？只能買得起首付八萬，月供不超過兩千。如果我們把高收入人群的20%的收入問題拿開以后，北京市其它80%的人均收入也就是每人每年大概不超過11000元，上班族每人年收入大約是15000元左右，北京市的戶籍人口大約是1392萬人，每戶平均是2.7人，這80%的家庭每戶全年收入約4萬元，每年積余不足15000元。因此， 我們要為中低收入階層提供保障住房就要知道他的消費能力。

　　石小敏：這個數字包括農民工、流動人口嗎？

　　李開發：不包括。談到收入的時候，很多人說有大量的灰色收入人群。我們研究結果除了有一定數量灰色收入人群，但是還有大量的低收入人群，這兩大類都沒有統計在內。城市計算人均GDP計算都把流動人口劃掉了，北京市的戶籍人口不到1400萬，北京市的流動人口實際上已經有接近450多萬。

　　任志強：流動人口460萬人口，超過半年以上的計算了一部分。

　　李開發：流動人口的70%沒有進入統計。這部分人收入多數是600元、800元，也有一部分是1300、1400元左右，這部分人事實上從來沒有進入我們的統計數字參加計算。

　　任志強：我不太同意你的觀點，溫州在北京常住人口有50萬多人，平均投資3600多萬，50多萬人有8萬多家的企業，這些人都是富人，外來人口不等于都是窮人。460萬人中有這種投資項目的，山西商會、溫州商會估計有120萬左右是高收入的商人。

　　李開發：這里面還可以再分類，因為我們研究保障性住房，首先要研究它的收入，研究它的基本情況。

　　第三個，關于住房自有率的問題。

　　我們認為這其實是一個偽命題。用住房自有率來說話，論證，其實中外的情況不具有可比性。事實上，近幾年當中我們把世界上一些能找到資料的國家住房制度都進行了一些研究。比如說在美國機會比較多、社會保障體制比較健全，沒有什么戶籍等二元體制，到那個地方都可以生活，社會的創業機會比較多，那又是一個汽車上的國家，每個成年國民多數都有一輛車。他們在國內尋找好的工作，好的創業機會，到其它城市就業很方便，沒有什么障礙，買房對一部分習慣于流動的人群來說，不僅不方便，而且買了也會買出去。北美西歐的許多國家，住房與人均年收入相比，住房相對很便宜，租房也很容易。在紐約，租一個單間加衛浴廚房只要1000美金，那個地方的白領年收入7萬8萬美金，在美國的小的城市，有300個美元可租到公寓樓的兩室一廳。因為，住房對多數人來說，壓力不大。在美國無房戶第一次購房貸款有許多優惠。這樣，他買了住房他也會賣，他很容易遷居到另外一個地方。另外，美國老年人的養老，基本不靠子女，到了65歲，他把房子一出售，然后住進老年公寓，保障性很強，設施與護理都有。因此，他也不強調一直有房。美國的住房持有稅是1﹒2%到1﹒8%，持有房產想通過住房增值有很大障礙，炒房不怎么推崇，租房也就很容易。而且在西歐有大量的住房。因此那種經濟環境下持有住房并無多少優勢，因此，它的體制、習慣與文化使他的住房自有率不高。但是中國存在著戶籍體制的分配不是很公平，住房保障和生活福利的遷移，假如說我是江蘇人，我到北京來，我的醫療保障、我的福利都在原籍，沒有帶進來，現在購房入戶在許多城市叫得很起勁。另外，收入情況也不一樣，在美國，一般的白領階層七萬美金一年，20萬美金就可以買一個200多平方的小別墅，我們研究的結果是不要拿住房自有化率對比中國和國外的一些比例，認為我們住房保障制度做的已經很不錯了。再說，在大城市租房價格相當貴，加上住房宏觀調控總是不到位，房價總是上漲，與其把錢交了房租，不如貸款購房。另外，社會炒房成風，炒房可以有巨大的增值，在這種情況下住房自有率當然高。這個自有率與國外不可比。再說，住房自有率也不等平均自有率，有一部分有多套住房，有許多人一套沒有。所以住房自有率說明不了任何問題。

　　第四，關于住房“異化”問題。近些年來，住房市場化商品化以后，住房建設雖然取得了很大發展，但現在最大的問題是住房建設“異化”，這個“異化”是說，住房不是用來住的而是用來炒的。我做了不少調研，發現價格比較高的商品房社區，許多高尚社區晚上是燈火寥落，但是你看小產權房晚上燈火通明。現在的商品房，有錢人才能買得起，買得起的人不住，想住的人又買不起。許多商品房也不出租，因為要出租就要裝修，有人住過了就會變成

二手房，因此要持有增值，不是出租增值。市區的商品房炒作的比例太嚴重，炒房人有的動不動炒的10套，甚至幾十套的炒。最近有許多案例。例如，中央電視臺《新聞調查》有一節目介紹，有個老板一天從幾家銀行同時貸出數十套房近億元貸款，并且還能貸款到位。這說明，炒作住房的人已經跟銀行的炒房職員已經勾結起來了。一般普通人住房貸款沒有半個月很少能辦下來的，可是人家一天之內就可以辦下來，而且還能達到幾十套住房在幾家銀行同時辦。

　　第五，關于住房現狀的普查。我們研究住房制度，研究保障性住房建設，一個重要的基礎和前提，就是我們應該對現有國情下住房現狀有一套準確的普查資料，對各種數據很清楚。比如多少人有一套房，多少人有二套以上的房，什么價位的房是那些人購買購買去了，多少人沒有房。在這個城市，究竟有多少人住出租屋，等等，否則就沒有辦法制訂一個精準的政策，也就等于無的放矢。我們社會的許多投資者，如何選擇投資品，包括參不參加炒房，住房的增值空間究竟有多大，取決于我們政府的住房導向政策。在美國英國，為什么住房問題基本不是問題，除了持有稅讓多數炒房人感覺炒房不劃算，還有購第二套及其以上的住房只有貸40%的貸款。象韓國轉讓增值部分有60%是增值稅。我們特別是制定這個政策以后，他是不是需要長期持有第二套、第三套的住房，這都取決于未來出臺的政策。一切科學決策應當在深入調查之后。但到目前為止，我們的住房普查的政策老是制定不下來。但我們看看我國的香港地區，看看韓國、新加坡，看看許多國家，對住房的情況了如指掌。甚至住房里的裝修情況都特別清楚。沒有調查就沒有發言權，沒有普查就難以做決策。因此，這個工作要盡快做起來。

　　第六，住房保障的實現途徑。近幾年來，我在與國務院參事、全國政協常委任玉嶺先生交流中學習不少。他提出60%-80%建經濟適用房，或者說主題部分建設保障性住房，這個觀點我是比較贊成的。我幾次參加討論的時候，有人說土地是國有的，那里有那么多土地來保障經濟適用房的土地要求。我不同意這個觀點，土地是國有的，但國家是誰的？是人民的。怎么樣來保障居民的住房權利？在農村，我們是給農民一個宅基地，除了自己建筑費用成本之外沒有其它費用。所以整個中國從來沒有農民沒有住房的問題。我們在城市里的保障性住房，也應當給在城市里生活與工作的人提供一套最基本的成本價的緊湊型的住房。只有拆遷費、配套費與建筑費用三部分，政府不應當在保障性住房上掙錢。就是在北京上海這樣的地方，很多地方是建筑面積一平米三千多塊錢就可以建起來。政府并不掏錢，但是政府要給政策，并且政府不要在保障性

　　住房上掙錢。我們把住房分成三大塊：商品房，市場調節，可能有30%，保障性住房，我們認為可能有50—60%左右，總之是應保盡保。另外廉租房20%左右。在保障性住房這方面，緊湊型的，功能比較齊備的成本價住房，如果不是位置特別好的地段，只要僅限于拆遷、配套及建筑成本，就是北京市這個地區三千多一平方是可以拿下來的。

　　對于廉租房的提供我們也進行了一些探討。按照它的成本價建設保障性住房，如果建每戶30平米，有

衛生間和廚房的很小的格局，如果用來出租每月700元，外來打工人群、農民工如果4個人住一間，每月每人不足200元。如果確實是貧困人口，可以采用政府補貼一半或三分之二等辦法來解決。這一塊有一辦法可能很實用。我們測算，組建一個廉租房基金會在社會籌集資金，大概投資回報率可以達到7%左右，比銀行利息高得多。只要籌集資金建設廉租房，政府可以基本不出錢，給政策也是可以解決。因此并不是像很多專家認為的那樣，一定要政府要拿許多錢才能解決這個問題。事實上不收土地出讓金，就成本價，按照市場模式出租，政府的極少數人稍微貼一點兒。只要要政府給政策，成立基金會，投資的回報率大概可以達到7%，籌錢的問題不是問題。而30平方米的房租大概600-700塊錢，相當于目前租房租金的50%不到，流動人口、農民工有這個的承受能力，這樣這個政策可以達到較好的效果。

　　謝謝大家