文/易憲容

　　2007年7月20日央行決定一年期存貸利息上調(diào)0.27%，同時(shí)，國務(wù)院決定自8月15日起，將儲蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。以此來引導(dǎo)貨幣信貸和投資的合理增長、調(diào)節(jié)和穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期及維護(hù)物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，降低居民存在的負(fù)利率。

　　對于這次宏觀調(diào)控的組合拳，早就在市場的預(yù)期之中，因?yàn)椋瑥膰�家統(tǒng)計(jì)局所公布的二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，無論GDP增長11.9%，六月份的CPI上升4.4%，還是固定資產(chǎn)投資增長為25.9%，都表明當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)處于過熱之中。特別是CPI的快速上升，更是表明利息的上調(diào)早就勢在必行。

　　但是，由于這次利息上調(diào)幅度只有0.27%且利息稅對

房地產(chǎn)市場沒有什么影響，從房產(chǎn)商的角度來看，他們肯定會認(rèn)為此次加息對房地產(chǎn)市場沒有什么影響，甚至于認(rèn)為其影響幾乎可以忽略不計(jì)。

　　不過，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融支持是房地產(chǎn)得以發(fā)展及繁榮的關(guān)鍵所在。而金融對房地產(chǎn)的支持不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供給方，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資，而且表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的需求方。無論發(fā)達(dá)市場體系下的房地產(chǎn)還是中國的房地產(chǎn)市場，如果沒有銀行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，沒有銀行金融對房地產(chǎn)市場需求方的支持，房地產(chǎn)市場得以發(fā)展是不可能的。我們可以看到，1998年住房貨幣化改革以來的中國房地產(chǎn)市場之所以能夠在短期內(nèi)迅速繁榮完全是與銀行的金融支持分不開的。

　　目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增溫(比如上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到28.5%)，而且全國房地產(chǎn)市場的投資炒作也十分盛行。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飆升，特別是在國內(nèi)一線城市的價(jià)格快速飆升，無不是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資炒作有關(guān)。

　　那么，國內(nèi)房地產(chǎn)市場為什么會投資炒作盛行？這當(dāng)然與政府房地產(chǎn)市場發(fā)展模式定位不清有關(guān)。更為重要的是，由于政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展模式定位不清，國內(nèi)商業(yè)銀行為了追求其短期利益，紛紛為這些房地產(chǎn)投資炒作提供了便利的融資渠道，為這種房地產(chǎn)炒作提供過高的金融杠桿。銀行資金易獲得性及過高的金融杠桿驅(qū)使，豈能不讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格炒高？

　　那么，房地產(chǎn)市場的投資者或炒作者為什么能夠便利地從銀行獲得資金？為什么能夠有效地利用銀行的金融杠桿？最大的問題在于目前中國的低利率政策或負(fù)利率政策。我們先從6月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，CPI增長是4.4%，但居民一年期存款利率為3.06%，加上利息稅，6月份居民的一年期存款利息為負(fù)1.952%。即使這次加息后居民一年期存款利息上升為3.33%及利息稅下降為5%，如果7月份的通貨膨脹率保持在6月份4.4%的水平，7月份國內(nèi)居民的一年期存款利息仍然為負(fù)1.2365%。在嚴(yán)重負(fù)利率的情況下，光從目前的結(jié)果來看，房地產(chǎn)市場的投資者只要從銀行借到錢，就能夠輕易獲利。再加上

房價(jià)快速上升，房地產(chǎn)投資者不僅從負(fù)利率上得利，也能夠從房價(jià)的飆升中大獲其利。加上政府要穩(wěn)定房價(jià)，房地產(chǎn)市場就成了一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)的投資市場。在這種情況下，國內(nèi)的投資者豈能不大量地涌入房地產(chǎn)市場？當(dāng)大量的投資者涌入房地產(chǎn)市場時(shí)，全國各地房價(jià)推高也就自然了。

　　可以說，這次加息及減利息稅的政策出臺與前幾次宏觀政策出臺有一個(gè)很大的差別，就是無論是貨幣政策委員會還是央行官員，對利息在金融市場中的作用有了更多清楚地認(rèn)識。這次貨幣政策委員會的例行公告中就明確表示，就當(dāng)前

中國經(jīng)濟(jì)而言，不僅要采取適度從緊的貨幣政策，而且要更有效地利用價(jià)格型工具。同時(shí)，央行的官員早就在公開會議上表示，負(fù)利率是不利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的，政府有責(zé)任來改變這種負(fù)利率局面。根據(jù)這種情況，全國人大也與政府一起在努力調(diào)整法規(guī)。所以，在二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布前后，對加息與減利息稅早就成了市場共識。如果政府的宏觀調(diào)控手段與目標(biāo)從根本上得以改變，那么這種低利率政策的局面要想再持續(xù)下去是不可能了。

　　因?yàn)椋瑢Ψ康禺a(chǎn)投資者來說，利率調(diào)整是其投資成本與收益分析的致命的武器。因?yàn)槔�率對房地產(chǎn)市場的影響并非是一次性的、突發(fā)的，而是逐漸的、滲透性的、滯后性的，而且利率對房地產(chǎn)投資市場的影響并非對現(xiàn)行的結(jié)果如何，而是如何來改變房地產(chǎn)投資市場的預(yù)期。如果說央行加息成為一種常規(guī)性的手段，那么房地產(chǎn)市場的投資者不僅要觀察加息之后房地產(chǎn)市場行為預(yù)期的變化，而且也得關(guān)注央行對房地產(chǎn)市場行為預(yù)期的反映可能出臺什么政策。而正是這種市場預(yù)期連鎖反映，對房地產(chǎn)市場的影響誰能低估呢？看看美國的房地產(chǎn)市場，在繁榮8年之后，政府的利息政策一出手，不僅全國房地產(chǎn)市場價(jià)格下降，而且房地產(chǎn)市場的一些問題基本上都露出水面。

　　還有，加息對房地產(chǎn)市場投資者直接成本的影響也是巨大的。假設(shè)本金一元，利率復(fù)利為5%時(shí)，30年后一元的終值利息系數(shù)為4.322；利率為8%，30年后一元的終值利息系數(shù)為10.062；利率為10%時(shí)，30年后一元的終值利息系數(shù)為17.449。也就是說，以復(fù)利計(jì)算時(shí)，當(dāng)利率由5%上升到10%時(shí)，其終值利息系數(shù)為原來的4倍多。最簡單的例子就是，如果你購買一套總價(jià)為120萬元房子，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10%，你每月按揭貸款8775.70元，30年后你連本帶利得總支付332萬元，其中利息支付232萬元。可以說，在復(fù)利的情況下，利率上升對房地產(chǎn)購買者的成本影響會十分大的。

　　如果房地產(chǎn)市場投資者或消費(fèi)者考慮到利息風(fēng)險(xiǎn)，或把利息風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算到其成本中去時(shí)，如果利息進(jìn)入上升的通道，那么房地產(chǎn)市場的投資行為與消費(fèi)者行為都會改變。在這種情況下，不僅會改變房地產(chǎn)的供求關(guān)系，而且利息對房地產(chǎn)市場的影響自然顯現(xiàn)了。從這個(gè)意義上說，政府要改變目前負(fù)利息狀況，就得不斷地讓利息上調(diào)，而利息的上調(diào)或一旦利息進(jìn)入了一個(gè)上升的通道，它對房地產(chǎn)市場的影響將是巨大的。正是從這個(gè)意義上說，加息減稅直指房地產(chǎn)