當前國內房地產市場的繁榮與發展開始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行的金融創新與金融支持下，由此掀起了一場轟轟烈烈的“造城運動”。房地產市場的問題已經不是一個純粹經濟問題了，而早就轉化為社會問題。因為，這場絕無僅有的“造城運動”使得國內房價快速飚升，房地產市場利益越來越不平衡，目前國內房地產市場所聚積的風險不斷上升。如果對這些風險與危機不能夠深入反思，找到問題癥結所在，那么未來中國社會所面臨的最大問題，可能就是房地產市場所引發的風險與危機了。

　　中國

房地產市場為什么會出現這樣一些矛盾與沖突？最根本的原因在于我們房地產市場發展與討論忽視了中國已經存在的三個基本前提：即個人居住權的天賦性；中國社會主義國家的人民性；中國土地的國有性。如果在這三個基本的前提下來制訂國內房地產市場的發展政策、來發展國內房地產市場，那么房地產市場的問題就會迎刃而解。

　　首先，我們可以看到，目前房地產市場面對的許多問題，歸納到一點就是，房地產并非僅是一個純粹的市場問題，而且還是一個公共性的問題；房地產并非僅是一個純粹的私人品市場，而且具有相當程度的公共屬性。房地產的公共性，就是指每一個公民的基本居住權具有根本上的優先性。這是房地產市場存在與發展不證自明的法則，房地產市場的法律制度、發展模式、運作規則、利益分配與調整等只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。

　　其次，中國的經濟發展比如房地產的發展，并非是追求GDP高低，追求房地產增加多少產值，而是要看是否符合絕大多數人的利益，是否放在廣大人民利益的基點上。

　　目前國內房地產市場由于錢權交易嚴重、政策不力，從而使房地產市場宏觀調控成為了“空調”，使國有的土地資源成為少數人謀利的工具，使快速飚升的

房價把80%以上中低收入民眾推到了房地產市場外。正如有房地產研究者所指出的那樣，目前中國的人均收入只有美國的幾十分之一，卻要承擔比美國人還高的住房價格。足見，目前中國高房價正在侵害大眾的利益，如果中國不能有效控制房地產泡沫，不能遏制過高的房價，那么中國改革近30年積累的民眾財富很可能被房地產這個黑洞所侵蝕。

　　第三，中國房地產市場是建立在土地國有的基礎上的。土地國有不僅在于中國土地為中國所有的公民所有，而且土地所有權能為全國人民所有。人民有權利來轉讓或收回國有的土地，也有權利來共同分享土地的增值，有權利來分享土地附著物的溢價。但是，就目前的情況來看，由于中國的要素市場發展不成熟，由于制度規則對權力界定不清，由于土地管理制度缺陷，國有土地不僅成了少數人謀利的工具，而且也成了少數人掠奪絕大多數人利益的重要方式。在當前中國空前的城市化發展和基礎設施的建設過程中，所帶的土地及房地產增值將是非常巨大的，如果不對這筆非常巨大的土地及房地產增值以制度化的方式來處理與回收，不僅會造成整個社會財富的嚴重分配不公，也會讓非常巨大的國有資產“流失”。

　　公民居住權的天賦性、中國社會主義國家的人民性、中國土地的國有性是所有的房地產市場問題討論的前提，離開這三個基本前提，既沒有理論上依據，也容易損害廣大民眾的利益。

　　易憲容