易憲容：著名學(xué)者，中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員，國際航空?qǐng)?bào)專欄作者。

　　在過去一年半的時(shí)間里，深圳的平均房價(jià)從2005年的7000元/平方米上漲到接近16000元/平方米，上漲了129%，僅2007年前6個(gè)月，房價(jià)就上漲了50%。在這樣的高房價(jià)下，深圳的一個(gè)樓盤的市值可買下整個(gè)伊 利集團(tuán)。

　　從這些信息可以看到，首先，近幾年深圳的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是一個(gè)居民住房消費(fèi)的市場，而是一個(gè)房地產(chǎn)投機(jī)炒作的市場。深圳房地產(chǎn)投機(jī)炒作盛行，香港居民的功勞不少。有深圳官員稱，香港居民在深圳購房所占比例達(dá)到7%。如果這7%的投資者一直預(yù)期深圳的房價(jià)會(huì)上漲，那么整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格就會(huì)隨著這種預(yù)期上漲推高。因此，政府如何來遏制住這7%推高當(dāng)?shù)胤績r(jià)快速上漲的預(yù)期，是調(diào)整當(dāng)前深圳房價(jià)上漲的重要方面。

　　其次，深圳

房價(jià)在短期內(nèi)的快速飚升，不僅使深圳各樓盤的市值膨脹，也使各樓盤利潤成倍上漲。面對(duì)突然間從天上掉下來的暴利，房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)以惜售、捂盤等非市場的方式來對(duì)這個(gè)市場的投機(jī)炒作推波助瀾。在這個(gè)過程中，深圳的銀行為了分到一杯羹，會(huì)突破種種信貸政策的限制，讓銀行的資金大量流入房地產(chǎn)市場。

　　第三，盡管當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場的價(jià)格快速飚升，但深圳房地產(chǎn)投資者心里明白，這個(gè)市場已經(jīng)炒作得很離譜，如果不能在一個(gè)確定的時(shí)間內(nèi)退出，那么這個(gè)市場的投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。

　　面對(duì)深圳快速飚升的房價(jià)在全國引起的諸多爭議，深圳政府開始推出一系列調(diào)控政策。“明確方案、現(xiàn)場監(jiān)管”的新盤銷售監(jiān)管模式和境外人士只能購買一套房產(chǎn)等政策相繼出臺(tái)，推行統(tǒng)一格式的

二手房交易合同文本以及建立二手房市場價(jià)格評(píng)估體系等工作也在進(jìn)行中。在這種情況下，深圳的房價(jià)上周(7月4日-7月10日)終于下降了。據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳上周新房成交單位均價(jià)1.3萬元，較上周1.47萬元下降了12.3%。當(dāng)然，這些政策效果如何還得繼續(xù)觀察。

　　對(duì)于政府對(duì)房地產(chǎn)市場的作為，今年以來廣州、南京等地都陸續(xù)推出了不少政策。這些政策對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生的作用不一。至于結(jié)果如何，我們還得拭目以待。

　　在中國特殊的土地國有制下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場有絕對(duì)的主導(dǎo)作用。但是，政府對(duì)房地產(chǎn)市場具有可為與不可為的地方。如果把握不好，政府的宏觀調(diào)控不僅無法改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的這種亂象，反而可能成為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不能夠健康持續(xù)發(fā)展的根源。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格的管制或限制，政府是不可為的。在市場運(yùn)作中，政府不能直接調(diào)控或管制房地產(chǎn)市場的價(jià)格，而只能通過調(diào)整市場的供求關(guān)系來改變房地產(chǎn)市場的價(jià)格，否則，只會(huì)讓整個(gè)房地產(chǎn)市場面臨更多的問題。

　　政府可為的，是確定房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式與宗旨，用市場工具來調(diào)整房地產(chǎn)供求關(guān)系。比如美國的《住宅法》就明確規(guī)定，房地產(chǎn)的發(fā)展就是要生產(chǎn)舒適安全、讓絕大多數(shù)有支付能力的人進(jìn)入市場購買的住房。在這種明確的宗旨下，所有的房地產(chǎn)市場政策都圍繞著這個(gè)宗旨而制定。在一些市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，政府能夠通過信貸政策、稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場炒作進(jìn)行嚴(yán)格的限制，因此炒作房地產(chǎn)是無利可圖的。

　　中國政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展宗旨有一個(gè)明確的規(guī)定，把中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展確立為如何提高整個(gè)中國居民住房福利水平的市場而不是炒作投機(jī)的市場。如果中國的房地產(chǎn)市場被界定為一個(gè)全體居民住房消費(fèi)的市場，那么目前中國房地產(chǎn)市場的一切基本問題就迎刃而解了。在這點(diǎn)上，政府對(duì)房地產(chǎn)市場是大有作為的。