孫立平/文

　　房地產是最近這些年人們最關心的問題之一，對于房價的解釋也莫衷一是。其中非常值得注意的一點是，人們在國外經常使用的分析房價的指標，在中國基本都失效了。

　　以房價收入比為例。所謂房價收入比，是指世界銀行公認的一個“比較理想”的收入和房價之間的比例關系。通常人們認為，這個比例理想的狀態是4至6倍。與國際上的一般水平相比，我國的房價收入比無疑是明顯偏高的。更重要的是，近些年來，我國大中城市中的房價扶搖直上，但居民收入的增長卻極為有限。以至于“靠工資是買不起房的”這句話，成為人們基本的共識。但令人不解的是，高房價和低收入的強烈反差，卻并沒有導致房地產市場的冷清，相反，在房地產市場中，居民的購買力卻表現得非常旺盛。有人說，這是由于投機性資金炒房或富人投資性購房，這個因素的作用當然是不容忽視的，但如果完全用這個因素解釋我國房地產市場中的旺盛購買力，顯然是說不過去的。因為事實是，購房者中一個重要的組成部分顯然是一般的工薪階層。

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房價直接相關的另一個因素是租金。如果有一部分房產被投資者購得，購房者要考慮的基本問題是投資收益率。這個投資收益率主要由兩個部分組成，一是將來出售房子的差價，二是出售前的租金。有專家認為，按照國際慣例，房價一般是月租金的100—200倍，一旦超出這個標準，兩者會相應做出調整。但在我國房地產市場中一個值得注意的現象是，在房價扶搖直上的同時，許多城市的房租卻在不斷下降，至少是沒有同步上升。比如，在北京，除了中關村、中央商務區等少數地區房屋的租金比較堅挺之外，許多地方的租金，包括房源非常稀缺的老城區，房租大體與前些年持平，有的地方甚至是在不斷下降的，個別的地方比上世紀90年代初期的水平還要低。上海也是如此，在房地產熱中，上海出現了一大批每平米1萬元到2萬元以上的房子，由于這些中高檔物業供應量在不斷加大，租金也在回落，有的甚至租不出去。

　　由于這兩個指標全部失靈，一些依據這些指標做出的房價走勢預測，特別是關于房地產泡沫及其破滅的預測，便往往成為笑柄。前兩年，索羅斯曾認為，美國的房地產泡沫一兩年內會破裂，中國也挺不過三年。索羅斯雖然是著名的投資家，但對于中國房地產的預測卻可能會讓人們大跌眼鏡。最尷尬的是一些真心站在購房者的立場，呼吁將房價降下來，而且不斷做出房價可能下跌預測的學者，他們往往成為房地產商奚落的對象。

　　問題出在什么地方？中國人超出學者們預測的旺盛購房能力來自哪里？我認為除了人們談論較多的那些因素之外，有兩個因素是最值得注意的。

　　一個因素是目前中國獨有的家庭結構。由于幾十年中計劃生育政策的實施，特別是城市中“一孩化政策”的推行，所形成的獨生子女家庭結構。事實上如果仔細分析一下就會發現，這個因素對房地產市場產生的影響，會比個人收入每月增加幾百元要大得多。

　　北京市建委網站今年早期公布的一項調查表明，北京商品住宅購房對象正趨年輕化，20至30歲群體是商品房購房主力，去年第四季度其占總體比重又有大幅增長，目前占近四成。這種狀況與國外的情形形成鮮明對照。有專家指出，在歐美一些國家，年輕人一般畢業大概十年以后才進房地產市場買房子，購房的主力是35歲以上的人。而我國買房的不但大多是25歲到30歲的年輕人，而且是一畢業就買房子，買房就要買大房子。對于20至30歲的購房群體，我們至少可以認定兩點。第一，他們主要是為結婚安家而購房。第二，就其中的大部分人來說，即使考慮到按揭的因素，并不具有這樣的購房能力。

　　那么他們的購房能力來自哪里？在許多地方，實際上是形成了這樣的一種標準購房模式：首付由一方或雙方的父母來出，小兩口承擔按揭。有的小兩口實際上是連按揭也無法承擔，一方或雙方的父母親仍然要幫助他們支付按揭款。這樣我們就看到我國社會中的一種獨特購房模式：三個家庭，或六個勞動力在共同購買或供養一套房子。可以說，正是這個因素使得收入房價比徹底失去了意義。因為收入房價比計算的是一個家庭收入與房價的比例關系，而現實卻是三個家庭在購買或供養一套房子。在這種情況下，如果一定要勉強使用收入房價比這樣的指標的話，也需要在家庭收入的后面乘以2或3。

　　而這種三個家庭支撐一套房子的模式，只有在獨生子女家庭中才會成為可能。在一個多子女的家庭結構中，父母要幫每一個孩子解決住房問題，是不可想象的。從這個意義上可以說，獨生子女家庭結構，是支撐中國房市的重要因素。這個因素在短時間內不會消失。

　　由此可見，在中國目前的情況下，家庭結構對購房能力從而對房價的影響，遠遠超過一個家庭收入變化的影響。一個家庭收入的變化，基本是加減的關系，而家庭結構所造成的三個家庭六個勞動力支撐一套房子，則是乘數關系。后一個因素的作用無疑遠遠大于前一個因素。看起來家庭是很小的家庭，家庭就幾個人，但家庭結構對經濟社會生活的影響有時會非常大。

　　在若干年前，我和一個房地產的朋友經常在私下里爭論北京房價的走勢問題。當時我的觀點是，北京房價的上漲不可能持續很長的時間。那個朋友爭辯說，他堅信北京的房價會不斷走高。事實證明，是我錯了，朋友對了。我的推斷錯在什么地方？關鍵是對外來資金涌入北京估計不足。不久前的一個數據表明，北京1萬6千元一平米以上的房子，60%是外地人買的；全部的一手房當中50%是外地人買的，全部進行交易的

二手房當中40%是外地人買的。這就是通常我們所說的，外地人買房子的現象。從一些研究的成果來看，除了北京市自身的購買力之外，有兩個因素對推動北京的房價起到了重要作用。一是外來的投資性或投機性資金。一種坊間的說法是，外地的有錢人紛紛在北京購房，二是每年超過十萬人的北京高校畢業生，大多都不會離開北京，此外每年還有為數可觀的“北漂一族”來北京尋找機會。從理論上說，兩個家在外地的畢業生在北京安家立業就需要一套房子，如果考慮到獨生子女所形成的家庭結構，甚至兩個外地孩子在北京安家立業最終可能需要三套房子，因為其父母在退休之后也可能追隨而來。

　　我舉這個例子是想說明，在一個失衡的社會里，各個角落的資源都會以極快的速度向有限的大城市積聚。因為在這樣的社會中，若干個特大的城市集中了社會主要的經濟、政治和文化資源，甚至也集中了生活中最主要的機會。

　　這樣的狀況和北京、上海這些城市房地產的關系是顯而易見的，人們都在往這有限的地方集聚，各種各樣的資源在向這些城市流動。于是就出現全國的錢買北京上海的房子。

　　這個因素又會和前面講到的家庭結構聯系起來。我們假定說兩個外地的孩子，一男一女，到北京或者上海來讀書。只要到了北京、上海讀書一般不會再離開這個地方，然后他們兩個戀愛了，結婚了，組成一個新家庭。這個時候就需要一套房子。但是如果這兩個孩子都是來自城市，那么意味著他們都是獨生子女，他們兩個結婚之后意味著在外地各自有一個身邊沒有子女的家庭，就是他們的父母組成的家庭，他們的父母有的可能是退休了，有的可能沒有退休，從理論上來說，只要他們具有這樣的能力，這兩個老家庭將來會跟到北京或者是上海來，為什么？因為他們在當地是身邊沒有子女的家庭。這意味著，兩個外地的孩子到北京或是上海讀書，在理論上來說將來可能需要三套房子，老家庭原來幾十年積累的資源，最后都要用到北京和上海的房地產當中。這個因素對北京、上海這樣大城市房地產的影響顯然也是不可忽視的。

　　(本文由孫立平教授專為本刊寫作。內容僅代表個人觀點，有刪節。作者為

清華大學教授，著名社會學學者)