目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場問題，房地產(chǎn)市場價格快速上漲的問題，完全是房地產(chǎn)市場發(fā)展模式脫離中國實際導(dǎo)致的結(jié)果，而這種發(fā)展模式只有利于極少數(shù)人

　　易憲容（中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）

　　一線城市房價輪番上漲

　　今年以來，總是有不少外國的朋友問我，未來中國經(jīng)濟發(fā)展會如何？什么是他們應(yīng)該關(guān)注的重心？而我總是會告訴他們，房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟現(xiàn)在和未來最為關(guān)注的重心。只有對中國的房地產(chǎn)市場有一個清楚的了解，才能把握到未來中國經(jīng)濟發(fā)展之方向，才能知道未來中國經(jīng)濟得以發(fā)展之持續(xù)性。

　　但是，從政府公布的數(shù)據(jù)來看，中國的經(jīng)濟形勢一片大好，“高增長低通脹”。特別是，有關(guān)部門近期公布了城鎮(zhèn)居民連續(xù)四年來工資收入增長在12%以上，而住房的價格上漲幾年都是在6%的水平。也就是說，幾年來國內(nèi)城鎮(zhèn)居民的工資收入增長遠遠超過國內(nèi)住房價格上漲。既然是這樣，國內(nèi)房地產(chǎn)上漲、國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資加快也就有了現(xiàn)實的經(jīng)濟基礎(chǔ)了，國內(nèi)這幾年的房地產(chǎn)市場

　　實際上，情況并非如此。今年以來，隨著深圳房價翻倍上漲，北京、上海、杭州、廣州、重慶等國內(nèi)一線城市房價又開始出現(xiàn)市場價格上漲潮。據(jù)悉，目前深圳的房價，一年內(nèi)不上漲兩倍以上，那么其價格上漲就正常。目前深圳的房價同2004年前后上海內(nèi)環(huán)的房價上漲3-4倍的情況一樣，投資者都買賣、交易。同時我們也看到，重慶借獲批成為“試驗區(qū)”的消息，房價就能夠在短時間內(nèi)上漲10%以上。隨著全國各地房價都在上漲，中央離連續(xù)幾年對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要穩(wěn)定房價的目標也就漸行漸遠了。

　　現(xiàn)在我們要問的是，為什么中央出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密集度越高，全國房地產(chǎn)市場的價格上漲則越快、上漲范圍越廣？真的是市場“剛性需求”嗎？如果是市場的“剛性需求”，為什么這種“剛性需求”會在短時間內(nèi)爆發(fā)出來？如果從人口結(jié)構(gòu)的變化及居民的收入水平來看，如果有房地產(chǎn)市場的剛性需求，那么這種剛性需求也是逐漸地產(chǎn)生，而不會短時間內(nèi)爆發(fā)出來的。

　　房地產(chǎn)泡沫成不爭事實

　　那么，又是什么原因讓國內(nèi)一些大城市的房價短時間內(nèi)快速飚升的呢？從我的觀察來看，無論是2004-2005年上海房價翻倍上漲，還是近年來深圳的房價快速飚升，最大的誘因是外來購買者對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的炒作。在上海，最早進入房地產(chǎn)炒作者是一部分臺灣居民及香港居民。而近來深圳房價快速上漲，最早進入房地產(chǎn)炒作的是香港居民。據(jù)統(tǒng)計，近年來香港居民在內(nèi)地頻繁購買住房，基本上兩個香港人就購買住房一套。也就是說，基本上每一戶香港居民在國內(nèi)購買住房一套。這樣一個數(shù)量，對于國內(nèi)偌大的一個房地產(chǎn)市場來看，可能也算不了什么。但是，這些購買力若大部分放在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右)到深圳購房，要推高深圳的房價就易如反掌了。更何況，房地產(chǎn)市場是投資市場，只要有一部分投資者預(yù)期市場的價格會進一步上漲，那么，這個市場價格上漲也就容易了。

　　現(xiàn)在，我們再要問的是，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格如此飚升，不僅房價上漲幅度快得無法讓人相信，而且房價快速上漲已經(jīng)蔓延全國。在這樣的情況下，它會給整個社會經(jīng)濟帶來什么樣的結(jié)果，難道中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格如此之快的上漲，真是束手無策了嗎？

　　可以說，中國這一輪經(jīng)濟快速增長，基本上是房地產(chǎn)快速發(fā)展帶動之結(jié)果。因此，如果房價快速上漲，它必然會推動國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，推動既定的土地資源進一步揮霍使用，而且國內(nèi)經(jīng)濟投資過熱與銀行信貸過熱的態(tài)勢會進一步惡化。就目前中國房地產(chǎn)市場形勢來看，房地產(chǎn)泡沫早就是不爭之事實，房地產(chǎn)市場早就成了少數(shù)人投機炒作的市場。這種房地產(chǎn)投資的過熱與炒作，不僅使稀缺的資源會揮霍使用完，也最終會使房地產(chǎn)市場的泡沫吹破。

　　房地產(chǎn)市場需要準確定位

　　可以說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展到這樣一個態(tài)勢，并非是市場的本性使然，而是房地產(chǎn)市場政策的結(jié)果。大家都知道，在土地公有制的條件下，房地產(chǎn)市場首先是一個消費品市場，是解決國內(nèi)居民住房基本需求的市場。但是，政府既把它界定為投資品，又把它說成為消費品市場。說房地產(chǎn)是投資品市場，一是無論是國內(nèi)居民還是國外居民，都能夠輕易進入房地產(chǎn)市場而不受到任何市場進入限制；二是容易增加全國的GDP；三是可以不把房價上漲反映到居民的CPI中等。說它是消費品，一是政府擴大內(nèi)需，就可以加大房地產(chǎn)投資而不受到經(jīng)濟投資過熱的限制；二是既然住房是消費品，那么，政府就得通過各種優(yōu)惠政策來保證居民進入房地產(chǎn)的購買，如把利率壓在極低的水平上；三是住房市場極度開發(fā)、極度使用資源，也可以解釋為是為民眾福利水平增高等。正因為這樣對房地產(chǎn)市場定位不清，各個部門(無論是中央還是地方)就能夠根據(jù)自己的需要來解釋或出臺相應(yīng)的房地產(chǎn)政策等。試想，在這樣的情況下，各地還不會大力來發(fā)展房地產(chǎn)市場，還不會預(yù)先大量地使用中國土地資源嗎？

　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場問題，房地產(chǎn)市場價格快速上漲的問題，完全是房地產(chǎn)市場發(fā)展模式脫離中國實際導(dǎo)致的結(jié)果。而這種發(fā)展模式只有利于極少數(shù)人。因此，如果中國的房地產(chǎn)市場不從根本上入手來調(diào)整政策，來改變目前不利于廣大居民住房消費的市場、來改變不利于廣大居民住房福利水平提高的市場，而是把中國絕大多數(shù)居民完全拒絕在房地產(chǎn)市場之外，而成了一個完全讓少數(shù)人炒作的市場，那么，這個市場的泡沫肯定是會越吹越大，而且任何市場吹大的泡沫是不可以一直膨脹下去的。這吹大的泡沫最后一天破滅時，