文·易憲容

　　最近，隨著國內(nèi)各地的房價(jià)快速上漲，房地產(chǎn)市場中的矛盾越來越大。對此，政府工作報(bào)告已經(jīng)把解決房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲的問題納入議事日程，但是在房地產(chǎn)市場發(fā)展模式上卻沒有一個(gè)明確的定位。

　　在這樣的情況下有人認(rèn)為，目前國內(nèi)房價(jià)過高，民眾對房地產(chǎn)市場有意見，是因?yàn)橹袊�的住房保障體系不健全，是中國的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建得太少，因此，房價(jià)過高的責(zé)任并不在于房地產(chǎn)開發(fā)商，而在于政府失職。因此，要解決中國目前的房地產(chǎn)市場問題，政府應(yīng)為占居民人口70%-80%的工薪階層提供經(jīng)濟(jì)適用房，少數(shù)高收入家庭可以購買商品房。也有人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將70%的土地供應(yīng)給經(jīng)濟(jì)適用房，其中的30%用作建廉租房，對商品房的管理則可以完全放開。

　　從這些言論來看，未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式或是學(xué)習(xí)香港，或是學(xué)習(xí)新加坡，要以建設(shè)廉租屋與

經(jīng)濟(jì)適用房為主。其實(shí)，這種房地產(chǎn)發(fā)展模式既沒有大國之先例，也與中國的實(shí)際情況及市場經(jīng)濟(jì)法則相悖。

　　因?yàn)椋�如果給80%的居民提供經(jīng)濟(jì)適用房，這可能讓中國的房地產(chǎn)市場改革又回到了政府包辦住房的老路子，這樣做既無效率又讓地方政府權(quán)力集中。目前財(cái)政上是沒有那么大的能力，二是讓民眾選擇住房的余地會(huì)很有限。畢竟80%這部分居民的經(jīng)濟(jì)條件也有區(qū)別，居民的消費(fèi)能力不一樣，也就不會(huì)采取完全一樣的消費(fèi)模式。

　　看看世界各國，有哪一個(gè)大國會(huì)把居民的住房主要依賴于政府的住房保障體系的？在美國，廉租房的比重只有3%-4%，加拿大也不會(huì)超過5%。絕大多數(shù)居民的住房基本上是通過市場來解決。

　　目前房地產(chǎn)

開發(fā)商把房地產(chǎn)市場的問題轉(zhuǎn)化為住房保障體系問題，這是在轉(zhuǎn)移視線，把矛盾都推給政府。

　　從美國的房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的核心是應(yīng)該讓90%以上的人有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，即房地產(chǎn)市場要生產(chǎn)絕大多數(shù)居民有支付能力的舒適安全的住房。美國用《住房法》確定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的宗旨。

　　為了保證中國的每一個(gè)居民都有基本的居住條件，還需要在制定住房法律的基礎(chǔ)上建立適應(yīng)中國的住房保障體系。在這個(gè)住房保障體系中，首先要讓那些喪失勞動(dòng)能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。而這部分住房保障就是廉租房。這部分的住房保障所占的比重不應(yīng)超過10%。

　　20%左右的中高收入者可以通過完全商品房市場自己解決住房問題。這些商品房既可是投資品，也可以是消費(fèi)品。對于其余70%居民的住房，同樣也得通過市場來解決，但是他們則要在政府幫助下進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

　　為了讓中國絕大多數(shù)民眾都有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，就得遏制過高的房價(jià)。把房價(jià)降下來的正常途徑有：通過人口普查、土地普查、住房普查，在此基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)規(guī)劃出合理的房地產(chǎn)市場發(fā)展的短中長期方案，做好土地基本規(guī)劃。然后利用信貸、利率等工具把住房投資限定在20%完全商品房的范圍內(nèi)，而其他80%的市場則把房地產(chǎn)定位為消費(fèi)品市場。再利用物業(yè)稅、住房政策(比如每家只準(zhǔn)購買一套住房來規(guī)范)，房價(jià)自然下來。在這種情況下，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房就多此一舉。而政府一旦確定房地產(chǎn)市場未來發(fā)展思路，就得盡快用法律形式把這個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展模式確定下來。

　　(作者系中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員，本文只代表個(gè)人觀點(diǎn))