文/劉琳

　　2003年以來，國家把房地產市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，并采取了相對嚴厲的調控政策。其中，2003-2004年，調控重點主要是通過收緊“土地”和“信貸”兩個閘門，降低房地產投資增速；2005年以來，調控重點除了房地產投資調控外，主要通過改善住房供應結構、遏制投機等措施，抑制房地產價格過快上漲。此外，加大住房保障力度也成為政府工作的重點，一些規范經濟適用房建設、加快廉租房建設的規定不斷出臺。在這些調控措施的共同作用下，住房價格走勢呈現了不同的變化特征。

　　2003年9月，為貫徹落實《國務院關于促近房地產市場持續健康發展的通知》，國土資源部發出《關于加強土地供應管理 促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確表示土地供應是調控房地產市場的基本手段，并更進一步明確，各類房地產開發用地，除按規定可以劃撥外，一律實行招標拍賣掛牌出讓。自此，住房價格進入了快速上升的軌道，尤其是二手住房價格的變化更加明顯。

　　總體來看，受土地政策和信貸政策變化的影響，2004年末住房價格漲幅達到1998年以來最高，2004年全國房屋銷售價格漲幅達到9.7%，其中商品住宅銷售價格漲幅為9.4%，二手住宅銷售價格漲幅達到15%，居住用土地交易價格漲幅為11.6%。

　　2005年，為促進住房價格的基本穩定，3月央行取消了住房貸款優惠利率，5月國家7部委聯合頒布以穩定住房價格為主要目的的“國八條”。在這些政策的作用下，房價漲幅迅速下降，2005年全國房屋銷售價格漲幅降為7.6%，其中商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅均降為8.4%，居住用土地交易價格漲幅為10.3%。

　　2006年，為促進房地產業的健康發展，5月，國務院總理溫家寶主持召開了國務院常務會議，研究并提出了“國六條”；之后，建設部等9部門聯合制定了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，細化“國六條”的要求，提出新建住房“90/70”的結構比例。7月，國稅總局發布自8月1日開始征收個人住房轉讓所得稅；建設部等6部委聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，規范外資投資房地產。在一系列政策的作用下，2006年房價漲幅繼續回落，2季度后房價漲幅基本平穩，2006年全國房屋銷售價格漲幅進一步下降為5.5%，其中商品住宅銷售價格漲幅進一步降為6.4%，二手住宅銷售價格漲幅降為5.3%，居住用土地交易價格漲幅降為6%。

　　2007年1-5月，房地產市場的供求矛盾仍沒有緩解，全國住房價格仍保持上漲態勢，但漲幅基本保持2006年的水平。2007年1-5月，房地產投資增幅繼續增加，投資增長主要來自土地購置費增長和配套工程投資增長。土地購置面積在連續兩年負增長之后，2007年以來其增幅逐步增加，對緩解住房價格快速上漲預期無疑具有積極的作用。但土地購置費增長和配套工程投資增長，都不能形成房地產市場的當期有效供給；而能帶來當期有效供給的房屋建設費用增幅同比并沒有增加，商品房新開工面積增幅和商品房竣工面積增幅同比則有所減少；同時，商品房銷售面積增幅繼續增加。因此，2007年1-5月，房地產市場供求矛盾仍未緩解。

　　前5個月，全國房屋銷售價格漲幅為5.7%，其中商品住宅銷售價格漲幅為6%，二手住宅銷售價格漲幅為5.7%。從逐月住房價格變動來看，各月住宅價格漲幅小幅波動，仍屬于適應市場供求變化的正常波動，尚未出現趨勢性的漲幅大幅上升。

　　3年來，住房價格經歷了2004年的大幅上漲，2005年漲幅的快速回落，2006年以來漲幅基本平穩三個階段，充分顯示了住房價格政策的調控效應(見圖2)。

　　2005年以來，全國住房價格漲幅逐步回落至6%左右，2007年基本保持平穩，但由于房地產市場是區域性市場，不同城市住房價格的變化差異很大，近年有部分城市房價持續上升。

　　2006年，北京、深圳、呼和浩特、大連、青島、天津等城市的商品住宅和二手住宅銷售價格的漲幅都名列前茅。2007年前5個月，商品住宅銷售價格漲幅前5位的城市是深圳(10.88%)、北京(10.1%)、成都(8.32%)、廣州(8.28%)、福州(8.04%)，二手住宅銷售價格漲幅前5位的城市是深圳(12.76%)、鄭州(10.72%)、北京(9.42%)、大連(8.4%)、南昌(7.06%)。

　　這些城市住房價格高漲，源于該城市內房地產市場供不應求的矛盾持續加深。如果分析房地產市場的供求指標，可見部分房價上漲較快城市的房地產市場供給增長下降已經持續了2-3年。以一線城市為例(見圖1)，北京市房地產市場供給連續兩年負增長，深圳市房地產市場供給連續3年負增長，上海市房地產市場供給連續兩年負增長，廣州的房地產市場供給在2005年負增長之后2006年加大了土地供給，新開工面積也出現小幅增長。如果以商品房空置率〖商品房空置率＝空置面積/(上一期空置面積+本期竣工面積)〗來代表房地產市場需求增長變化，除上海市外，北京市、廣州市和深圳市房地產市場需求增長強勁，商品住宅空置率逐年下降。2007年1-5月，北京市、廣州市和深圳市房地產市場的供給指標中均有多項為負增長，同期商品住宅空置面積的負增長則說明了房地產市場的旺盛需求。除了這些一線城市外，房地產市場供求矛盾比較突出的城市還有福州、廈門、鄭州、無錫、南京等，這些城市近期的房價上漲都比較快。