文 / 本刊特約撰稿 潔石

　　據(jù)國家發(fā)改委近期公布的數(shù)據(jù)，2007年第一季度全國商品房平均價格上漲了5.9%，部分城市漲幅在兩位數(shù)以上。這也反映出在國家宏觀調控的大背景下，房地產(chǎn)市場調控不理想。

　　房價近乎不可逆轉的上漲趨勢引起社會方方面面的關注與議論，也造成許多買不起房的人們對房價的質疑。坦率地說，近幾年國家出臺的關于房地產(chǎn)市場宏觀調控和穩(wěn)定房價的政策不可說不多，調控的力度也不可說不大。2003年央行發(fā)布121號文，提高房地產(chǎn)商自有資金率，由20%提高到35%，提高了15個百分點。同時，提高了銀行儲備金率1個百分點，從信貸額度上調控過熱的經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(銀行儲備金率已由2003年的6%，經(jīng)過9次調整提高到11%)。從那時開始直到現(xiàn)在國家先后出臺了兩個“國八條”，去年又出臺了九部委文件，以及相應的一系列配套政策，意在通過銀行信貸、土地、稅收、行政等多種政策手段調控房地產(chǎn)價格。在這期間，各類政府官員、各類專家學者包括許多外國學者、房地產(chǎn)商以及成千上萬的網(wǎng)民都發(fā)表過關于房地產(chǎn)和房價的言論。在我國還很少有一個話題能影響面這樣廣，參與人這樣多，持續(xù)時間這樣長，爭論如此激烈的情況。

　　社會上給出的11條房價上漲的理由

　　那么，國家近幾年出臺了如此眾多的房地產(chǎn)市場宏觀調控政策和各地的具體措施，房價還在繼續(xù)上漲，那么房價上漲的主要原因是什么呢？社會給出了種種理由，歸納起來主要有以下幾點：

　　第一，需求旺盛，供給嚴重不足是房價上漲的重要原因。1998年國務院23號文提出自1998年12月31日起停止住房的實物分配，逐步實行貨幣分配，實行了幾十年的福利分房政策退出了市場，職工解決住房要到市場上購買。再加上，隨著城市化的加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，每年約有幾百萬大學畢業(yè)生留在城市，每年城市增加人口在1000萬以上。這些人都需要住房，他們與城市原有無房職工構成了房地產(chǎn)的旺盛的需求，同時也是剛性的需求。

　　第二，土地出讓由過去協(xié)議轉讓改為實行招、拍、掛后，價格隨市場走，土地價格有不小的漲幅，對房價構成較大的影響，但土地價格漲幅遠遠沒有房價的漲幅大，這也是事實。

　　第三，房地產(chǎn)商追求高利潤。這無可厚非，企業(yè)追求利潤是正常的。只要市場能接受，房地產(chǎn)商一定會盡可能提高售價。有些媒體和個人對房地產(chǎn)暴利進行譴責，甚至有些人謾罵房地產(chǎn)商是奸商、黑心，我認為于事無補，不是你罵幾句房價就會降下來的，除非供過于求，房地產(chǎn)商才會被迫降價。

　　第四，官商勾結形成壟斷價格。我個人認為，官商勾結、權錢交易的情況是存在的，否則就不用反腐敗了，但還沒有發(fā)展到能夠完全控制價格的地步，對房價的影響是有限的，畢竟他們的行為還不敢拿到桌面上來。

　　第五，房屋拆遷費提高，對房價有一定影響。近幾年房屋拆遷問題非常多，房地產(chǎn)商和政府有些部門任意侵犯拆遷戶的利益，低價拆遷、打白條拆遷、甚至暴力拆遷時有發(fā)生，為此，國家連續(xù)發(fā)文控制拆遷規(guī)模，制定許多具體措施，包括提高拆遷補助標準，限制非法拆遷，打擊暴力拆遷等措施，情況才有所好轉。拆遷費用確實比前些年有所提高。

　　第六，建材價格上漲的影響。近些年隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，

能源、原材料緊張價格上漲，對建材價格有一定影響。但我們應該看到建材行業(yè)是競爭比較激烈的行業(yè)，門檻相對比較低，所以價格上升幅度并不大。

　　第七，房屋質量和環(huán)境改善。近些年房屋總體質量有所提高，這一方面反映出政府監(jiān)督力度加大，另一方面，也反映出許多新材料用到住房上，提高了住房質量。環(huán)境的改善，有許多是政府的投入，如學校、醫(yī)院、商店、社區(qū)設施、道路交通等城市基礎設施建設基本是由政府投資，大大改善了居民的居住環(huán)境，提高了住宅小區(qū)的品位，對房地產(chǎn)成本的影響不是很大。

　　第八，各種炒作，如溫州炒房團、山西炒房團，包括一些外資，起到推波助瀾的作用，促使價格上漲。甚至個別媒體也不負責任，誤導輿論。如每次中央宏觀調控政策出臺，有些媒體都要請房地產(chǎn)商對話或訪談，房地產(chǎn)商當然不會放過這一機會，都要闡述對自己有利的論點，甚至繞彎攻擊調控政策，誤導消費者。有些房地產(chǎn)商被媒體捧成了明星。

　　第九，個別貪官和煤老板洗錢。動輒幾百萬甚至幾千萬現(xiàn)金購買

別墅的大有人在，輿論認為，這里的許多人明顯是在洗黑錢。北京有一種說法，高檔別墅十之有三被山西煤老板買走，多數(shù)為現(xiàn)金交易。北京高檔房的一些地產(chǎn)商還跑到山西舉辦房展會。

　　第十，外資進入對房價有一定影響。近幾年京滬、江浙及廣東外資進入房地產(chǎn)市場的資金都是成倍增長。據(jù)仲量聯(lián)行3月27日公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年外資在我國房地產(chǎn)上的直接投資達91.9億美元，比2005年增長70%，僅上海2006年整宗物業(yè)轉讓外資投資就增長了8倍。

　　第十一，房地產(chǎn)市場不成熟，不規(guī)范，市場比較混亂，信息不對稱，地產(chǎn)商捂盤不售、散布虛假信息、假中介、假購房騙貸款，甚至炒房號等現(xiàn)象時有發(fā)生，一段時間還比較嚴重，的確對房價有一定影響。

　　供需矛盾是房價上漲的主要因素

　　從以上分析可以看出這十一個方面對房價或多或少都有影響，但是大多對房地產(chǎn)成本影響不大，只有土地價格上漲、拆遷費增加對成本提高有影響。并不像有些人說的房價不斷上漲是因成本上升造成的。實際上除土地和拆遷外，在房地產(chǎn)成本構成中占比重較大的建安成本基本沒多大的變化，銀行利息經(jīng)連續(xù)九次降息，已降到歷史較低，雖然2006年兩次提高利率，也只提了0.54%，對利率影響不是很大。據(jù)個別城市公布的房地產(chǎn)成本與平均房價來看，房地產(chǎn)利潤在30~50%以上，國家

財政部檢查的部分房地產(chǎn)項目看，大部分申報的收入嚴重不實，利潤明顯壓低，也從反面說明了這一點。那么，房地產(chǎn)成本沒有大幅上升，房價卻不斷上升，房地產(chǎn)商的利潤增加。國家不斷出臺調控政策，作用卻不明顯，其主要原因是什么呢？

　　我個人認為，投機、投資、炒作、外資介入、甚至洗錢都會推動房價上漲，但推動房價不斷上漲的根本原因還是供需矛盾，供需矛盾是房價上漲的主要因素，而在供需矛盾中，供又占主要矛盾方面。

　　先說需求，需求主要有幾塊：

　　一是正常的需求。房改后停止住房實物分配，自然大家要到市場上購房或租房。再加上城市大規(guī)模改造，拆遷戶被動性需求的大量增加，雖然2003年國辦文件及去年九部委文件嚴控拆遷規(guī)模，但也很難抑制。隨城市化進程加快大量農(nóng)村人口進入城市，以及大學生滯留城市，共同形成城市住房的剛性需求。

　　二是投資需求。由于前幾年銀行連續(xù)降息，且增加利息稅，與物價漲幅比起來，實際上有時儲蓄資產(chǎn)是負增長。因此，許多精明的人，拿錢投入房地產(chǎn)市場，以求保值增值。這樣的需求不少，購買第二套、第三套住房和購買商鋪的大多屬這種情況。

　　三是投機購房。這幾年利用銀行貸款到房地產(chǎn)市場投機的大多數(shù)賺了錢，參考消息前不久一篇報道說，一外國人在上海購40套住房轉手一賣賺了8000萬。在賺錢效應推動下，各種炒作如火如荼，加大了房地產(chǎn)的需求。

　　四是外資介入。大多西方國家，還有我國的香港、臺灣地區(qū)實行市場經(jīng)濟時間比較長，投機能力比較強，因此外資進入我國房地產(chǎn)市場占有很大優(yōu)勢。

　　五是洗黑錢。這種情況應該說不是很多，且集中在幾個大城市。

　　再說供給——

　　1998年國務院23號文明確提出停止住房實物分配，并提出了高收入者到市場上購買商品房，中低收入者購買經(jīng)濟適用房，最低收入者政府提供廉租房的解決職工住房問題的渠道。但現(xiàn)在的實際情況是，經(jīng)濟適用房建設連續(xù)幾年下降，投資比例占整個房地產(chǎn)開發(fā)的百分之幾，部分城市已停止建經(jīng)濟適用房。廉租房就更談不上了，2005年尚有70個城市沒有廉租房制度，政府也沒有這方面的預算。2006年在國家嚴令下，全國才建廉租房200多萬平方米，僅能解決5萬多戶困難家庭，這與數(shù)百萬戶困難家庭的需求相比，無異于杯水車薪。如果說我國中低收入人群占全國總人口的50%以上，最低收入人群占全國總人口的10~20%左右，這么大的一個群體的住房需求，在經(jīng)濟適用房和廉租房建設不理想的情況下，大多依靠購買商品房解決住房，房價想不長都難，房地產(chǎn)商想不掙錢都難。

　　解決房價問題應該從供需兩方面入手

　　住房需求大多數(shù)是合理的，部分是不合理的，對于不合理的因素應給予抑制，甚至整治。比如，洗錢行為，完全可以制定法令責成房地產(chǎn)商和銀行發(fā)現(xiàn)大額現(xiàn)金購房的行為，有義務向監(jiān)察部門和稅務部門舉報，如不舉報或隱匿不報的，可以沒收售房所得和課以重罰，這方面措施可以嚴厲一些。因為，對洗錢行為采取嚴厲措施，是構建和諧社會、建立誠信體系和反腐倡廉所必須的，對整個社會只有正面影響，不會產(chǎn)生負面影響。對投資和投機行為，我認為還是采用經(jīng)濟手段比較好，特別是投資行為，采用疏堵并舉的方式更好。

　　抑制不合理需求只是問題的一個方面，重點還是要解決供給問題。

　　按國家關于房改的規(guī)定，大多數(shù)職工解決住房要靠經(jīng)濟適用房和廉租房解決，但經(jīng)濟適用房和廉租房供應不理想是不爭的事實。在北京某經(jīng)濟適用房銷售部就有人搭帳篷排隊幾個月沒買上的現(xiàn)象，經(jīng)濟適用房房號最高炒到20萬。一項調查也顯示，部分經(jīng)濟適用房小區(qū)接近一半業(yè)主用于出租。這一方面反映出經(jīng)濟適用房嚴重供應不足，另一方面是銷售制度存在漏洞。經(jīng)濟適用房和廉租房建設嚴重不足，是政府的原因。大量建商品房，政府可以收到土地出讓金和各種稅費(僅北京市一年賣地收入就達數(shù)百億元)，這部分收入已經(jīng)占到一些政府財政收入的20%以上，因此，許多地方政府對賣地非常有積極性。而建經(jīng)濟適用房政府要無償供地，并有20多項稅費的減免。建設廉租房政府不僅收不到土地出讓金以及各種稅費，還要掏建設費用。從這里就可以看出，為什么這些年經(jīng)濟適用房和廉租房建設不理想的原因。最主要的原因是政府沒動力。沒有把解決職工住房需要上升為社會問題和政治問題，只從經(jīng)濟角度甚至利益角度看待這一問題。因此解決這一問題，解鈴還需系鈴人，還需要政府發(fā)揮作用。特別是這幾年，隨著城市化發(fā)展和經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市經(jīng)濟實力已有很大發(fā)展，完全可以也應該拿出一些收入支持經(jīng)濟適用房和廉租房建設，平抑房價。當然還要從制度層面上解決經(jīng)濟適用房建設和銷售存在的問題，不能完全把經(jīng)濟適用房建設與銷售的權力交給房地產(chǎn)商，政府要發(fā)揮主導作用，并建立相應的監(jiān)督機制。

　　另外簡單說說合作建房問題。合作建房在西方發(fā)達國家已有許多年歷史，得到各國政府支持，是一項成熟的制度。連富有的發(fā)達國家都存在合作建房方式，那么，我們作為一個發(fā)展中國家為什么不能借鑒這一成熟的方式解決職工住房問題呢？這幾年國內多個城市有人發(fā)起合作建房，但至今尚無成功案例。究其原因，我認為主要是政府不支持。合作建房作為職工自發(fā)的、共同合作解決自己住房問題，無疑是解決職工住房和平抑房價的一種較好的方式，如果能大力發(fā)展合作建房，使合作建房在我國房地產(chǎn)市場上占有一定比例，何愁房價不會下降，何愁房地產(chǎn)行業(yè)不能退出暴利行業(yè)。

　　目前，反對合作建房的主要觀點是：

　　一是沒有先例。我想任何事情都會有開頭，況且國外早有成功的事例可以借鑒。那么多官員出國考察，不會說不知道吧。

　　二是有非法集資的嫌疑。我想這種論點根本用不著駁斥。

　　三是合作建房是房改的倒退。福利分房是國家和單位建好房子分給個人使用，個人不用付費或交很少的房租。而合作建房完全是自己建設，不僅要交土地出讓金和建安費用，還要交納各種稅費，二者有本質的區(qū)別。

　　四是合作建房不專業(yè)。主要論點是房地產(chǎn)業(yè)是科技含量和專業(yè)化程度比較高的行業(yè)，合作建房者不具備專業(yè)知識。其實我國房地產(chǎn)業(yè)才幾十年的歷史，真正大發(fā)展也就近十年，多數(shù)從事這個行業(yè)的人是近幾年才進入這個行業(yè)的，而且，大多數(shù)房地產(chǎn)商也是依靠咨詢公司、設計院幫助自己決策的。所以，拿這作為理由恐怕站不住腳吧。你能借助別人的智慧，那么合作建房者為什么不能借助別人來做自己的事情呢。就退一萬步說，多一個房地產(chǎn)供應渠道，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，平抑房價，只會有好處吧。

　　我想，各級政府從大局出發(fā)，從穩(wěn)定社會，促進百姓安居樂業(yè)，及構建和諧社會的高度出發(fā)，做好經(jīng)濟適用房和廉租房建設，支持和探索合作建房，房價一定能夠穩(wěn)定，房地產(chǎn)事業(yè)也一定能健康發(fā)展。