這些天來，成都城東一家國有工廠的職工劉國強總是輾轉反側，徹夜難眠。

　　他剛剛看中了成都市北三環外北湖風景區內一處叫“北湖印象”的樓盤，打算在那買套房子。讓他怦然心動的是售房小姐告訴他房子的售價：“每平方米2000多元，100平方米的房子，總價只要20多萬元！”要知道如今市區里那些漂亮的新房子動不動每平方米就是6000～7000元，每次經過這些新房子，老劉看都不敢多看一眼。

　　但隨后售樓小姐對如此低價的解釋，又讓他心里發虛：“這些房子買家沒有產權，我們簽訂的是70年的使用權轉讓協議，不是商品房買賣合同，等于一次性繳付了70年的住房租金。”

　　本來，老劉買房就是為了改善家里的居住條件，沒打算轉手再賣，有沒有

　　“銷控表”與“租控表”

　　在成都周邊城郊，像“北湖印象”這樣以轉讓“物業使用權”、“數十年一次性長租”等形式銷售的樓盤還有很多。記者在有些項目接待中心注意到，掛在顯眼位置的“住房銷控表”已不動聲色改名為“住房租控表”。

　　對這些樓盤是否屬于廣受關注的“小產權房”之類疑問，現場的售樓小姐很謹慎地回答說，這是政府為當地農民集中居住而修建的“新居工程”，只是多出來的部分房子對外一次性轉讓70年使用權而已。

　　但據記者了解，在成都三環路外的城鄉結合部，至少有四五十萬平方米的樓盤都建在農民的宅基地上，嚴格來說是不折不扣的“小產權房”。熟悉成都樓市的人都清楚，“小產權房”的交易不是什么新鮮事，只因到了近一兩年城區房價猛漲，這些售價低廉的城郊樓盤才引起人們的注意。

　　據業內人士統計，目前成都全市“小產權房”業主至少數以萬計，而潛在客戶更遠遠超過此數。購買這些房子的人，既有當地鄉鎮基層政府工作人員及其親友，也有往城郊移居的城里人，很多就是像劉國強這樣收入一般的工薪階層，100平方米左右的多層和小高層樓房，在這些購房者中廣受歡迎。

　　今年6月，建設部曾發布買房風險提示，提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則不受法律保護。但是，對購房開支預算有限的成都普通家庭來說，比商品房市場價低一半甚至更多的售價，誘惑實在是太大了，以后如何二次出讓倒不是他們考慮的首要問題。

　　“窮則思變”

　　離成都市中心約40分鐘車程的東郊龍華村村民們，對“小產權房”也有自己的一套評判標準：“憑什么地方政府只花費幾萬元一畝的補償，就可以征用我們的土地，一轉手拍賣給開發商就是幾百萬元一畝，而我們自己卻不能直接轉讓和開發呢？”

　　被稱之為成都市“村民土地股權化改革典范”的龍華農民股份合作社，2004年由當地2066名村民以宅基地等非耕地自愿入股的形式組成。合作社一共擁有370畝土地可整理開發，除去“安居工程”及為農民創收而建的興業市場用去其中170畝外，還有200畝將轉為國有土地進行招拍掛出讓。

　　當年以宅基地參股的農民在得到每平方米140元～300多元不等的補償后，還從新建成的安居工程——龍華社區領到房子，成了名副其實的“居民”。與“北湖印象”不同的是，就記者所知，龍華村的安居工程并未有房子對外租售。

　　據龍華村所在的大面鎮政府辦公室主任鄧軍透露，現在該村周邊公開出讓地價已達每畝200萬元，“土地增值收益相當可觀”。而合作社“股民”們由于土地租金等收益，人均每年收入在1萬元左右，在養老、醫保、子女上學等方面均得到了保障。

　　但他也承認，從政府管理的角度考慮，村民自行安排集體土地的流轉開發，會導致國家稅收流失，而政府高價招拍掛土地是為了增加財政收入，以確保收回在各項基礎設施上的巨大投入，綜合來看，由政府進行經營性土地的整理配置，仍然是最有效的做法。

　　方向初定 前景未明

　　無論是讓劉國強又愛又怕的“北湖印象”和“小產權房”，還是讓龍華村民嘗到甜頭的自行整理開發集體用地的探索，背后都凸顯出一道全國性的難題：農村集體土地如何合理流轉。

　　而隨著成都成為首批城鄉統籌發展試驗區之一，7月27日，該市國土資源局出臺了《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)，此種僵局有望得以打破。

　　該《辦法》規定，今后在成都試驗區內，集體建設用地將擁有與城鎮建設用地幾乎等同的地位，可以進入土地有形市場進行招拍掛公開出讓，土地使用者可申請辦理土地使用權登記，宅基地也可在一定條件下通過房屋聯建、出租等方式流轉。

　　龍華村的干部鄧軍相信，隨著《辦法》的出臺，集體產權房屋可進入市場流通，將增加農民的資產價值。也就是說，集體產權房屋有望得到法律和市場的正式認可。

　　面對農村大量集體土地可望正常流轉的重大變局，敏感的業界人士不僅看到其中的機遇，也預感到會有新的問題出現。

　　“《辦法》給人的印象是，以往嚴格的限制并未完全放開，但給了一些人打擦邊球的空間�！背啥己咸┓慨a副總經理黃海稱。他認為，一旦集體建設用地得以流轉，商品房市場可能受到打著此類“安居工程”旗號的房地產項目的有力擠壓。

　　成都鑫達房產總經理范紅認為，這將大量增加城市建設和住宅用地供應量，對成都房價上漲勢頭有一定緩解作用，開發商也會獲得更多機會。

　　“多層次房地產市場需求將會促成多層次的房地產開發，這也是開發商面臨的新課題。”范紅說。

　　在上述《辦法》出臺之前，對于成都“小產權房”蔓延的現象，有說法稱政府本著“不干預、不打壓、不鼓勵、不支持”的“四不”態度，某種程度上等于是默許了。但面對記者采訪，成都市國土局法規處負責人態度微妙，未予正面回應。

　　“新政策實際上只是在局部地區的集體土地流轉問題上開了個小口子，對小產權、鄉產權等有爭議之處并未打開閘門。”他說，“現在我們正在進行針對性的調研，將會提交專題報告讓市級領導作最終討論裁決�！�

　　換言之，即使各種政策跡象都趨于利好，但“劉國強們”該不該下定決心買下那套房子，還真不好說。 中國經營報 記者 張明、黨鵬