市地稅局咨詢中心解答市民有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策法規(guī)相關(guān)問題

　　隨著我市運(yùn)用稅收政策法規(guī)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的出臺(tái)，連日來，很多市民紛紛來電就有關(guān)房地產(chǎn)稅收具體政策法規(guī)進(jìn)行咨詢，為此，本報(bào)特請(qǐng)市地稅局咨詢中心對(duì)部分有代表性的來電咨詢做解答。

　　1 抵押土地使用權(quán)需要繳稅

　　羅湖區(qū)的張小姐來電咨詢：我公司用土地使用權(quán)抵押給銀行而取得貸款，現(xiàn)無力償還貸款，銀行將該土地抵債，并將該土地出租使用。由于種種原因我公司至今仍未辦理土地使用權(quán)屬變更手續(xù)，請(qǐng)問需要納稅嗎？

　　地稅局陳小姐回答：你公司應(yīng)按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)。根據(jù)規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅收。

　　2 房屋買賣合同契稅包括

裝修費(fèi)

　　福田區(qū)的李先生來電咨詢：我最近買了一套精裝修的住宅，合同總價(jià)款為560萬，其中包括60萬的裝修費(fèi)。請(qǐng)問是按500萬還是560萬繳納契稅？

　　地稅局陳小姐回答：房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。因此，您應(yīng)按合同總價(jià)款560萬繳納契稅。

　　3 分配的房產(chǎn)視同銷售收入納稅

　　南山楊先生來電咨詢：我公司是

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，用部分房產(chǎn)分配給股東，如何確定收入？

　　地稅局陳小姐回答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　　2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　4 開發(fā)商和非開發(fā)商土地增值稅繳納方式有何區(qū)別？

　　龍崗黃先生來電咨詢：房地產(chǎn)開發(fā)公司和非房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅的繳納方式有何區(qū)別？

　　地稅局陳小姐回答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)按月按規(guī)定期限申報(bào)納稅。即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，應(yīng)在次月納稅申報(bào)期限內(nèi)向房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的辦法征收土地增值稅。對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入和稅務(wù)機(jī)關(guān)按如下兩種預(yù)征率征收土地增值稅：一是對(duì)轉(zhuǎn)讓

別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%預(yù)征；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對(duì)轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預(yù)征。

　　非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。

　　單位和個(gè)人將購(gòu)買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，由國(guó)土房管產(chǎn)權(quán)登記單位代征稅款，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為國(guó)土房管產(chǎn)權(quán)登記單位受理產(chǎn)權(quán)過戶申請(qǐng)資料的時(shí)間。

　　5 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸還后不征收營(yíng)業(yè)稅

　　福田區(qū)的李小姐來電咨詢：我是一房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)，請(qǐng)問對(duì)售出的房產(chǎn)，由于業(yè)主無力支付購(gòu)房款，經(jīng)法院裁定撤銷該交易和產(chǎn)權(quán)登記，業(yè)主將該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸還我企業(yè)，對(duì)這一行為我公司應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

　　地稅局陳小姐回答：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，你公司在退還該業(yè)主房款時(shí)，對(duì)已繳納的營(yíng)業(yè)稅，允許退稅或者從以后的營(yíng)業(yè)額中減除。另對(duì)業(yè)主依據(jù)法院裁定將商品房產(chǎn)權(quán)歸還給你公司的行為，不屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，也不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　6 開發(fā)商為購(gòu)房者提供按揭貸款不得稅前扣除

　　龍崗肖先生來電咨詢：房地產(chǎn)企業(yè)為購(gòu)房者提供按揭貸款的保證金能否在沖減當(dāng)期收入？

　　地稅局陳小姐回答：肖先生，您好！開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。(地稅咨詢中心)