廖卉

　　小產權房以低房價吸引了眾多的城里人。違法的小產權房能合法嗎？違法的風險成本到底誰來扛？這個問題令很多人焦灼不安。

　　售樓小姐：

　　許諾背后暗藏玄機

　　“第一次來嗎？看看我們的沙盤。”筆者走進南京雨花臺區油坊橋一家小產權房售樓處，售樓小姐熱情迎上來。“想看什么套型？一期的房子基本賣完了，只有二期的，均價4500元。過些天還得調價，每平方米漲100元。”

　　“你們是集體土地，能辦兩證嗎？”筆者直奔主題。

　　小姐嫻熟地把筆者引到告示臺前：“我們已通過規劃審查，手續辦齊就是國有土地了，這里有批文。2009年底就能辦兩證。”

　　“辦證的時間你們會寫進合同嗎?”筆者問。

　　“都寫在合同里了。”小姐翻開合同樣本，指著其中一條，上面寫明2009年12月31日前辦理兩證，如辦不了，每平方米退款500元。

　　一位曾操盤此類項目的業內人士向筆者解釋了這些售樓“蜜語”背后的玄機。合同約定就是個“招數”：每家簽約時間不同，就不會出現集體追討的麻煩局面！至于那500元，

開發商就沒打算要，4000元已經有賺了。而所謂“辦銀行貸款”，根本不是常規的住房按揭貸款，而是拿你合法房屋做抵押辦貸款，利率特高，銀行沒風險……筆者聽得冷汗直冒。

　　被套業主：

　　無證房還是想脫手

　　壹城社區坐落于南京棲霞區經五路上。

　　以購買

二手房為名，筆者向住戶們打聽情況。一樓住戶老李忙把筆者拉進屋。他家110平方米，帶個院子，種了菜，還打了井，冰著幾個大西瓜，儼然一派田園生活。

　　“我們前年買的房，當時售價4000多塊。最近賣的新房，要6000塊了！但還是比周邊的

商品房便宜。”老李夫妻快言快語，“兩證現在沒有，開發商說兩年內辦妥，今年10月就能拿證。實在辦不成，每平方米退700塊。你自己住，沒有兩證也不要緊的！”

　　從老李家出來，筆者遇到另一位正在泊車的住戶。他好心提醒：這里是集體土地建房，辦不到兩證，開發商倒是答應辦，本來覺得有希望，最近查得緊，估計辦不到了。

　　在隔壁興都花園2號門，筆者向門衛打聽有沒有二手房賣。“要多大？幾樓？”門衛掏出一堆紙條翻檢起來……不一會兒，一位陳姓老太太急匆匆跑來，領筆者去看房。老太太一路小跑，一路推介：“這小區可好了，真安靜，坐公交又方便，四五十分鐘能到新街口！你看看這草坪多大啊？”她家門前空地長滿了草，足有小足球場大。可這么好的住處，她干嗎要拋掉呢？

　　政府聲音：

　　兩年辦證沒有依據

　　小產權房果真能“轉正”嗎？江蘇省國土廳副廳長吳震強明確告訴筆者，集體土地建商品房不合法。去年，南京有一批集體土地建商品房項目通過了規劃審批，有的開發商借此炒作，把相關文件貼在售樓處，承諾兩三年內能辦兩證，讓購房人以為其是合法的。規劃許可只是從建筑上來講的，有沒有土地使用證，才是合法與否的前置條件。如果違反土地利用總體規劃，小產權房就是通過規劃審批，也不代表就合法。

　　吳震強提醒購房人，對購房者最大的保護是法律保護，而購買集體土地商品房不受法律保護。所謂買和賣，只是購房人和集體發生的關系，一旦被依法沒收或拆除了，無法向政府要賠償，只能找集體賠，即使這塊地征收為國有，國家的補償也只給集體土地成員。