【相關(guān)專欄】房地產(chǎn)調(diào)控一招即可制勝

　　千萬不要以為出了地王就很火爆

　　每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

　　“市場根本就不缺錢。”昨日(7月16日)，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)直言，“錢荒”只是為了嚇唬人。

　　任志強(qiáng)的說法并非空穴來風(fēng)，7月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)顯示，1~6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金57225億元，同比增長32.1%，增速比1~5月提高0.1個百分點。

　　談及土地市場，任志強(qiáng)說，千萬不要因為出現(xiàn)幾個地王，就認(rèn)為土地市場火熱。對于萬科的“補(bǔ)倉”回應(yīng)，任志強(qiáng)似乎也能理解，在企業(yè)已經(jīng)亟需進(jìn)行土地儲的時候，拿地也成為無奈之舉。但即便是對于一線城市高企的地價大呼“瘋狂”時，對于華遠(yuǎn)下半年的拿地計劃，任志強(qiáng)還是坦言，“當(dāng)然是在北京最好。”

　　“土地市場一點不火爆”/

　　上一次任志強(qiáng)接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪是在2012年末，彼時，華遠(yuǎn)剛剛痛失通州臺湖地塊。時隔半年，雖然這期間華遠(yuǎn)如愿獲得北京通州梨園一地塊，并展開在西安、長沙等城市的布局，但談及“土地市場”，任志強(qiáng)依然“不留情面”，“我們剛剛對今年一季度的土地增幅進(jìn)行了研究，2009年的時候北京平均地價是每平方米3000多元，現(xiàn)在卻是1萬多元，如果再刨除保障性住房，地價更高。”

　　與地價同步飆升的是土地收益。“截至目前，今年的土地收益已經(jīng)高于去年整年，達(dá)到歷史第二高峰。”任志強(qiáng)告訴記者，土地市場收益最高的是在2011年，達(dá)到了1600億元。

　　同樣的一組數(shù)據(jù)更加證實了這一趨勢，國土部下屬的土地勘測規(guī)劃院昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3226元／平方米，環(huán)比增速為1.62%，較上一季度增加了0.15個百分點，且已連續(xù)五個季度加速上升。

　　其中，商服、住宅、工業(yè)地價分別為6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米，分別環(huán)比上漲2.06%、1.25%和1.34%。

　　但即便如此，看似火熱的土地市場，在任志強(qiáng)看來都要加上 “負(fù)號”。“千萬不要再因為出了幾個地王，就是火爆，這個詞根本就不對。”任志強(qiáng)表示，之所以會出現(xiàn)上半年土地市場的“成交熱”，多源于近幾年北京土地市場的供應(yīng)不足。

　　“土地供應(yīng)量是-10%，一二線城市去年的供應(yīng)量都非常低。”任志強(qiáng)表示，目前我國土地供應(yīng)的總指標(biāo)，三四線城市占比接近70%，而一二線城市只有不到20%。“這主要是因為土地指標(biāo)都是根據(jù)人均占地面積的指標(biāo)來計算，受限于國內(nèi)的戶籍制度，大部分人口流入一二線城市，但戶籍仍在留在三四線城市，這就造成了三四線人均需求過多，而一二線嚴(yán)重不足。”

　　除了一線城市整體土地供應(yīng)相對有限，其中住宅供地更為“保守”。任志強(qiáng)告訴記者，在土地供應(yīng)中，住宅用地占比大約是29%，這其中純商品房的占比僅有15%，“每年開發(fā)商可待開發(fā)的土地也就只有3萬多公頃。”

　　華遠(yuǎn)拿地重心仍在北京/

　　“如果不放開土地供應(yīng)，很有可能。”針對近日一則關(guān)于“北京未來四環(huán)以內(nèi)的房價會超過每平方米10萬元”的預(yù)測，任志強(qiáng)表示。

　　“之前我說北京三環(huán)的房價要到5萬元，沒有人相信，現(xiàn)在你們看。”然而一向以預(yù)測見長的任志強(qiáng)卻不愿過多地預(yù)測未來的房價走勢，他只是簡單地說了句，“穩(wěn)中有升”。

　　“目前政策還有很多看不清的地方，所以只能是猜測，但具體會升到什么程度，不好說。”任志強(qiáng)說道。

　　對于目前華遠(yuǎn)的資金狀況，任志強(qiáng)坦言，目前凡是在境外有融資渠道的，資金成本都降低了很多，“我們的基礎(chǔ)并不大，雖然大企業(yè)總的資本要高出我們將近六、七十倍，但我們沒有從市場上拿一分錢，華遠(yuǎn)會保持比較保守的擴(kuò)張速度。”

　　“你們都在說錢荒，我沒看見。”任志強(qiáng)直言，從目前公布的數(shù)據(jù)來看，不管是固定資產(chǎn)到位資金、還是資金總量、準(zhǔn)備金率都能表明市場整體并不缺錢。

　　但相比萬科、保利這樣銷售規(guī)模上千億元的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，華遠(yuǎn)從來都無法依靠 “現(xiàn)金規(guī)模”。2012年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)營業(yè)總收入首次突破30億元，實現(xiàn)凈利潤5.41億元，同比增長16%。公司實現(xiàn)開復(fù)工面積183萬平方米，同比增長37%。其中新開工70.3萬平方米，同比增長7%；竣工面積52萬平米，同比增長138%；完成銷售簽約額56.2億元，同比增長150%。

　　顯然，根據(jù)目前華遠(yuǎn)的財務(wù)結(jié)構(gòu)，無法在北京市場大有斬獲，但在任志強(qiáng)的布局中，增持土地一直都是華遠(yuǎn)長期以來的戰(zhàn)略，目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)在西安、長沙、青島三地儲備了近100萬平方米的土地。談及下半年的拿地策略，任志強(qiáng)坦言，重心依然會放在一線城市，“當(dāng)然是北京最好。”